na nehnuteľnosť. Nové, prísnejšie pravidlá platia iba pre zmluvy uzatvorené v tomto roku. Starým prípadom môže pomôcť len sudca, ktorý má právo znížiť neprimerané úroky.

Pani Mária z Bratislavy prišla pred časom o svoj niekoľkomiliónový byt v Bratislave. Nepredala ho. Iba ho použila ako zábezpeku. Pred rokom si od spoločnosti poskytujúcej rýchle pôžičky zobrala úver spolu 400 tisíc korún. Do roka mala spoločnosti vrátiť 870 tisíc korún.

Na takúto sumu sa totiž vyšplhal jej dlh po započítaní istiny (poskytnutá pôžička) spolu s úrokmi a poplatkami. Aby mala spoločnosť istotu splatenia dlhu, zabezpečila sa záväzkom prevodu práva k nehnuteľnosti.

Pani Mária sa však omeškala so zaplatením dvoch splátok. Spoločnosť ju na omeškanie upozornila a žiadala aj uhradenie zmluvnej pokuty 14 tisíc korún. Hoci pani Mária peniaze zohnala, dlh uhradiť nestihla. Tým sa podľa zmluvy o pôžičke stal jej záväzok splatným v plnom rozsahu.

Deň po termíne jej spoločnosť poslala výzvu na vysťahovanie. Zároveň firma poslala na bratislavský kataster prehlásenie, že dlžníčka úver nesplatila, a tak na spoločnosť prechádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Hoci bol Máriin dlh iba v hodnote 900 tisíc korún, po zarátaní zmluvných pokút prišla o celý byt.

Viacej už neprišla

Takýto príbeh S-reality priniesli v júli minulého roka. Po čase sme chceli zistiť u právnika ako príbeh pokračoval. Právnik Vladimír Neuschl chcel totiž pani Márii pomôcť a súdnou cestou formou predbežného opatrenia vymôcť, aby o byt neprišla. Rovnako chcel argumentovať rozporom s dobrými mravmi. Mária však boj pravdepodobne vzdala, pretože sa u právnika odvtedy neukázala.

Už vtedy Neuschl hovoril o veľmi malej pravdepodobnosti výhry, pretože spoločnosti poskytujúce takéto pôžičky si zmluvy dobre ošetria a svojím spôsobom právne čisto získajú nehnuteľnosť.

Vox populi, vox dei

Spomínaným praktikám vyhlásil ešte v minulom roku vojnu minister spravodlivosti Štefan Harabin. Nespravil si síce žiadnu analýzu, ale podľa pravidla vox populi, vox dei pripravil novelu niekoľkých zákonov.

Od začiatku januára tak platia nové pravidlá pre spotrebné úvery, dobrovoľné dražby a zmeny sú aj v Občianskom zákonníku v časti týkajúcej sa zabezpečovacieho prevodu práva, čo je aj prípad pani Márie.

Zabezpečenie záväzku prevodom práva totiž posilňuje výrazne právne postavenie veriteľa tým, že znižuje riziko z nedodržania zmluvných povinností zo strany dlžníka. V praxi sa uplatňuje pri nehnuteľnostiach tak, že v jednej časti listu vlastníctva je ako vlastník zapísaný veriteľ, a nie skutočný majiteľ. Tridsaťdňová šanca

Až do konca minulého roka mohol takto veriteľ prísť k bytu za veľmi krátky čas. Ak sa totiž dlžník - pôvodný vlastník omeškal so splátkou úveru len jediný deň, nehnuteľnosť legálne prešla na veriteľa. Harabinova novela preto zaviedla povinnosť oznámiť omeškanému dlžníkovi aspoň tridsať dní vopred, že si veriteľ uplatňuje svoje zabezpečovacie právo. Podľa nového tak má dlžník ešte jeden mesiac na to, aby zohnal peniaze a svoj dlh splatil. Zároveň môže splatiť dlh aj tesne pred začiatkom konania dražby. Veriteľ, ale aj dražobná spoločnosť, musí dlžníkovi písomne oznámiť výšku záväzku spolu s príslušenstvom a nákladmi súvisiacimi s dražbou.

Nikdy nie pod cenu

Novinky platia pre veriteľov aj vtedy, ak dlžník predsa len peniaze nezohnal a o byt príde. Spoločnosť, ktorá mu peniaze poskytla, si totiž byt nemôže nechať, ale ho musí odpredať buď priamo alebo prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Byt nemôže predať výrazne pod cenu. Ak mal dlžník v byte, či dome trvalý pobyt, musí sa nehnuteľnosť vydražiť najmenej za 75 percent znaleckej ceny. Ak tam nemal trvalý pobyt môže sa predať aj za menej - za polovicu. "Pokiaľ ide o dražby nehnuteľností, cena podľa znaleckého posudku musí zohľadňovať aj lukratívnosť lokality," tvrdí Jana Revayová z tlačového odboru rezortu spravodlivosti. Znalecká cena sa musí uviesť v zmluve, rovnako ako aj spôsob predaja domu či bytu a najnižšie podanie, ak by sa byt predával cez dražobnú spoločnosť. Ministerstvo zároveň rozhodne odmieta akékoľvek pochybnosti o tom, že by tieto ustanovenia mali sťažiť dražby nehnuteľností v málo bonitných častiach Slovenska. Dražobná spoločnosť pritom dostala tiež mierne stop - nemôže si účtovať vyššiu odmenu ako desať percent z výťažku dražby, maximálne však pätinu z celkovej výšky pohľadávky.

Takú ochranu zákon dáva tým, ktorí si nedávali pozor a napriek všetkému nedokážu svoju nehnuteľnosť ochrániť.

Staré prípady po starom

Pani Mária však nárok na takúto ochranu nemá. Zmluvu o pôžičke totiž podpisovala ešte pred prijatím série noviel. "Pokiaľ ide o priamy dopad novej právnej úpravy na spotrebiteľa, dotýka sa zmlúv uzavretých po prvom januári tohto roka," vysvetľuje Revayová. A to aj keď sa podľa nej skoro všetky sťažnosti týkajú zmlúv uzavretých do konca minulého roka.

Jediné čo môže pani Mária, respektíve sudca využiť, ak by sa jej prípad dostal pred túto inštanciu, je právo sudcu znížiť úroky. "Na rôznych školeniach sudcovia uvítali moderačné právo znížiť úroky, poplatky, zmluvné pokuty," konštatuje Revayová.

Maximálna cena úverov nie je

Podľa rezortu spravodlivosti prípad, kde by sa už postupovalo podľa novej legislatívy na súdoch ešte nebol. Možno aj preto, že okrem týchto zmien, ktoré by skôr pomohli "nešťastníkom" zo skoršieho obdobia, ministerstvo zaviedlo novinky aj v oblasti úrokov a ostatných poplatkov.

Je ňou maximálna cena za poskytnutie spotrebných úverov. Tú však zatiaľ ministerstvo financií neurčilo. Malo by tak urobiť z ročnej percentuálnej miery nákladov, za akú sa spotrebné úvery na trhu predávajú. "Prvý štvrťrok sa zbierajú údaje od bánk a nebankových subjektov - za aké celkové náklady ponúkajú úvery a pôžičky. A v druhom štvrťroku už bude známy priemer sadzieb pri jednotlivých typoch spotrebiteľských úverov. Nad tieto priemerné hranice bude odplata relatívne neplatná," vysvetľuje Revayová.

Objem spotrebiteľských úverov pri jednotlivých typoch s uvedením ročnej percentuálnej miery nákladov pritom musí podľa Revayovej nahlásiť aj nebankový subjekt, ktorý vznikol pred koncom minulého roka. Ak ale žiadateľ o pôžičku nedostane spolu so zmluvou osobitný formulár s povinnými údajmi, "zo zákona bude platiť, že úver je bezúročný", upozorňuje Revayová.

Úrokové obmedzenia platia len pre pôžičky od dvesto do 20 tisíc eur. Nižšie, ale aj vyššie úvery sú od obmedzení oslobodené. Okrem povinného formulára musí zmluva spĺňať potrebné náležitosti pre prípad, že dôjde k najhoršiemu - predaju nehnuteľnosti.

Veronika Novotná