Po mame sme zdedili byt a teraz by sme ho chceli predať. Ako máme postupovať? Beáta

Problematiku prevodu nehnuteľností rámcovým spôsobom upravuje Občiansky zákonník, ktorý stanovuje, že v prípade prevodu nehnuteľnosti, teda jej predaja, sa nadobúda vlastnícke právo vkladom do katastra nehnuteľností. Na to, aby došlo k riadnemu predaju bytu, preto treba splniť podmienky stanovené zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ktorý upravuje problematiku zápisu práv k nehnuteľnostiam.

Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníkov, ktorými sú účastníci právneho úkonu, v prípade predaja teda predávajúci a kupujúci. Návrh na vklad sa podáva písomne príslušnému katastrálnemu úradu a je žiaduce dať si potvrdiť jeho podanie priamo v podateľni katastrálneho úradu. Môže ho podať aj predávajúci aj kupujúci, alebo ho môžu podať spoločne. Podpis na návrhu netreba úradne overiť. Návrh musí obsahovať náležitosti uvedené v katastrálnom zákone, vrátane príloh, ktoré k nemu musia byť pripojené.

Je preto potrebné, aby návrh na vklad obsahoval presné označenie účastníkov konania (predávajúceho a kupujúceho) s uvedením mena, priezviska, miesta trvalého pobytu (odlišnosťami v prípade, že by niektorým z účastníkov bola právnická osoba, sa nebudeme zaoberať), označenie príslušného katastrálneho úradu, ktorému návrh smeruje, a označenie právneho úkonu, na základe ktorého má byť uskutočnený zápis vlastníckeho práva (kúpnej zmluvy). V návrhu už netreba uvádzať údaj o cene prevádzaných nehnuteľností a ich ocenenie.

Čo sa týka príloh, ktoré treba priložiť k návrhu, vo vašom prípade to bude predovšetkým zmluva, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Treba ju pripojiť v takom počte vyhotovení, aký zodpovedá počtu účastníkov konania (teda predávajúcich a kupujúcich, pričom, ak pôjde o manželov, každý z nich sa považuje za účastníka konania), plus treba tri ďalšie vyhotovenia, z ktorých jedno zostáva v spise, jedno sa zakladá do zbierky listín a jedno sa spolu so znaleckým posudkom zasiela príslušnému daňovému úradu. Zmluva musí obsahovať náležitosti stanovené zákonom a jeho vykonávacou vyhláškou a podpisy prevodcov (predávajúcich) musia byť úradne overené notárom alebo matričným úradom. Overenie podpisu nadobúdateľa (kupujúceho) nie je nevyhnutné, ak sa účastníci nedohodnú inak.

K návrhu na vklad sa ďalej prikladá ocenenie nehnuteľnosti. Je ním znalecký posudok vyhotovený znalcom z príslušného odboru v dvoch exemplároch, nie starší ako jeden rok, a listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak nie je zapísané na liste vlastníctva. Každý z účastníkov sa v konaní o povolení vkladu môže nechať zastúpiť splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa musí byť však v takom prípade tiež úradne overený a ako prílohu k návrhu treba pripojiť aj dohodu o splnomocnení.

Ak teda uvažujete o predaji bytu, treba si predovšetkým zabezpečiť vyhotovenie znaleckého posudku oprávnenou osobou - znalcom z príslušného odboru - a po dohode s potenciálnym záujemcom pristúpiť k vypracovaniu kúpnej zmluvy vrátane návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Keďže v priebehu vkladového konania sa skúma platnosť a náležitosti zmluvy, oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, ako aj všetky ďalšie náležitosti uvedené v katastrálnom zákone a jeho vykonávacích predpisoch, bolo by vhodné, s cieľom predísť prípadným komplikáciám v rámci konania o povolení vkladu, aby ste sa pred samotným rozhodnutím, respektíve v priebehu realizácie predaja bytu poradili s právnikom, alebo s osobou, ktorá sa priamo zaoberá obchodovaním s nehnuteľnosťami.