Takmer každý človek sa aspoň raz v živote dostane ku kúpe bytu, alebo domu. Predstavuje to najbežnejší spôsob zaobstarania si vlastného bývania. Táto významná udalosť má však aj svoje tienisté stránky. Existuje viacero prípadov, keď neinformovaní ľudia ostali doslova na dlažbe. Dôvodom bola nekompetentná kúpa, prípadne predaj bytu. Svoju nehnuteľnosť totiž predali, zaplatili za novú, ale z nejakého dôvodu sa nemohli nasťahovať. Proces kúpy bytu je beh na dlhšie trate. Prvým krokom je samotný výber.

Výber bývania

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Vladimíra Gutteka, treba pri každej kúpe nehnuteľnosti zvážiť jej využiteľnosť pre potreby zo všetkých hľadísk. Jedným z najdôležitejších faktorov je pri slovenských príjmoch jeho cena. Mnohí Slováci si totiž nemôžu dovoliť iné možnosti ako tie najlacnejšie. Samozrejme, nie je to jediné kritérium. Druhou premennou je poloha kupovanej nehnuteľnosti. Pri porovnateľnej cene je často rozhodujúcim faktorom pri voľbe. Dôležitá je blízkosť občianskej vybavenosti (školy, obchody, mestská hromadná doprava), orientácia k svetovým stranám a dopravné napojenia. Pred kúpou pozemku, ale aj inej nehnuteľnosti je veľmi dôležité, napriek získaným informáciám, overiť si súlad pozemku a jeho funkčné využitie so smerným územným plánom obce na príslušnom stavebnom úrade. Ak je vo výhľade výstavba rušnej komunikácie v blízkosti plánovaného domu, môže to zmeniť celkové plány. Nevyhnutné je aj overenie si vlastníckych vzťahov. Vlastníctvo preukazuje list vlastníctva, ktorý udáva základné informácie o kupovanej nehnuteľnosti. Okrem vlastníkov nehnuteľnosti, z listu vlastníctva je možné vyčítať aj ďalšie základné údaje o kupovanej nehnuteľnosti ako sú parcelné číslo pozemku, jeho výmer, druh pozemku, u stavieb súpisné číslo objektu a prípadné ťarchy a vecné bremená, zriadené k predmetnej nehnuteľnosti. Tieto údaje sa uvádzajú zároveň aj v kúpnej zmluve a musí byť zaručený súlad týchto údajov v kúpnej zmluve a na liste vlastníctva. Na každej kúpnej zmluve musia byť notársky overené podpisy predávajúcich. Vypracovanie kúpnej zmluvy prezident asociácie odporúča zadať odborníkom, ktorí pracujú v oblasti trhu s realitami.

Výber realitnej kancelárie

Proces výberu a kúpy nehnuteľnosti vyžaduje poznanie mnohých zákonov, ktoré sa dosť často menia, dopĺňajú a aktualizujú, čo vyžaduje neustále sledovanie tejto problematiky. Preto je pre mnohých občanov lepšie využívať služby odborníkov v tejto oblasti. Sú to najmä realitné kancelárie, ktoré by mali ovládať nielen platné zákony ale aj postupy pri predaji, resp. kúpe nehnuteľností. Rovnako veľmi dôležitou oblasťou pri predaji alebo kúpe je stanovenie súčasnej optimálnej trhovej ceny nehnuteľnosti. Táto cena závisí od mnohých faktorov, ako sú: poloha nehnuteľnosti, jej stavebnotechnický stav, veľkosť pozemku a druh pozemku. Tieto faktory môže znova posúdiť len odborník. V súčasnosti pôsobí na trhu s nehnuteľnosťami veľké množstvo realitných kancelárií. Orientácia medzi nimi je pomerne komplikovaná, ale existuje niekoľko pravidiel, podľa ktorých by sa mal klient rozhodovať. Prvým z nich by malo byť vyhľadávanie služieb zavedených realitných kancelárií, ktoré pôsobia už dlhšiu dobu na trhu. Také majú svoje sídlo so zodpovedajúcim vybavením kancelárie a personálnym obsadením. „Občania by sa mali vyhýbať jednotlivcom, ktorí sľubujú fantastické služby a nehnuteľnosti,“ upozorňuje Guttek. Osobný rozhovor s pracovníkmi realitnej kancelárie by mal v tomto smere veľa napovedať. Vodidlom by mohlo byť aj členstvo spoločnosti v asociácii, keďže jej členovia pracujú v súlade s etickými pravidlami.

Pri rokovaní treba vyžadovať komplexné informácie o spôsobe práce kancelárie. Každá seriózna realitná kancelária by mala zdarma poskytnúť všetky informácie o cene nehnuteľností, postupe práce, daňových a iných poplatkoch, ktoré súvisia s predajom nehnuteľností. Sprostredkovateľská zmluva by mala byť výsledkom racionálnej a dôkladnej úvahy. Je nutné mať na zreteli úplnosť a jednoznačnosť sprostredkovateľskej zmluvy, hlavne čo sa týka termínov a provízií pre realitnú kanceláriu, ale aj v oblasti presnej špecifikácie predávanej nehnuteľnosti. V prípade kúpy nehnuteľnosti by mal občan požadovať od realitnej kancelárie doklad o oprávnenosti ponúkať túto nehnuteľnosť realitnou kanceláriou.

Kúpa nehnuteľnosti

Pri samotnej kúpe treba požadovať predloženie platných dokladov o vlastníctve. Predstavujú ich najmä list vlastníctva, snímka z katastrálnej mapy, prípadne znalecký posudok. Posudok môže byť spracovaný aj neskoršie, ale vždy najneskôr pri spisovaní kúpnej zmluvy. Vhodná je aj obhliadka kupovanej nehnuteľnosti, prípadne aj opakovaná obhliadka za účasti odborníka z oblasti stavebníctva, ktorý by mal mať pozíciu nezávislého poradcu. Pri obhliadke musia byť k dispozícií všetky informácie o legálnosti stavby, jej konštrukcii, vybavenia a inžinierskych sieťach. Kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra by si mal klient preštudovať pred ich podpísaním. V prípade nejasností treba požadovať vysvetlenie, prípadne konzultáciu. Je potrebné dbať na právne ošetrenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, ako aj provízie pre realitnú kanceláriu. V tejto fáze nie je dobré zbytočne šetriť na právnikovi. Jedna otázka pred podpisom môže ušetriť tisícky otázok pri nepodarenej transakcii. Celý proces by nemal byť pod časovým stresom. Kto sa ponáhľa, zvyčajne robí chyby.

Tomáš Kluge