V Amerike sú milióny voľných bytov. "Je kríza a všetci sa ich chcú zbaviť," hovorí partner realitnej kancelárie Corpia Sotheby's International Realty Viktor Jelínek. Aj päťdesiatpercentné zľavy v bývalých vychytených lokalitách zvyšujú apetít európskych záujemcov o byty alebo apartmány napríklad na plážach Miami.

Samozrejme, kupujú tí, čo na to majú. V Sotheby's sú to ľudia, ktorí sú zvyknutí žiť v Bratislave či Prahe v nehnuteľnostiach drahších ako dvadsať miliónov korún a ich snom je napríklad stráviť pol roka v Kalifornii a pol roka doma. Nájdu sa aj takí, ktorým neučarovala pláž, ale New York, kam napríklad poslali študovať svoje deti.

No pre krízu zlacnené reality nakupujú už aj tí, ktorí si príliš nepotrpia na superluxus. Výhodné podmienky na kúpu, najmä v Amerike, menia štruktúru kupcov. "Čoraz viac kupujú ľudia zo strednej alebo vyššej strednej príjmovej skupiny," hovorí Martina Javorčeková z realitnej kancelárie Mediterránea. Mení sa aj veková štruktúra zákazníkov - už to nie je horných desaťtisíc vo veku päťdesiatnikov, ale kupujú aj ľudia do 35 rokov.

Kríza, kríza a opäť kríza

Dianie v Amerike nahráva kupcom. Chcú využiť krízu. Ceny výrazne poklesli. Najmä v tých prípadoch, keď nehnuteľnosť predáva banka alebo sa dostal do problémov developer, ktorý sa snaží rýchlo predať. Úlohu pri motivácii hrá aj cena dolára.

Kupujú sa skôr byty ako domy, pretože vlastníctvo takejto nehnuteľnosti je pohodlnejšie. O vyťaženie neobsadených dní počas roka sa v kondomíniách alebo hotelových koplexoch postarajú servisné spoločnosti prenájmami.

O byty majú záujem aj Česi a Slováci, ktorí ich kupujú ako investíciu v presvedčení, že sa im časom zhodnotí. Nakupujú aj ľudia, ktorí nehnuteľnosť sami dočasne užívajú a až neskôr ju predajú. A potom to sú charakteristickí finálni užívatelia - apartmán si kúpia tam, kde radi chodia či už kvôli golfu, potápaniu alebo jednoducho k moru, lebo ho milujú.

Len to, čo už stojí

Vyplatí sa? Kto na to má, tomu áno.

Za päťstotisíc dolárov, čo je zhruba desať miliónov korún, dnes dostať v Miami kompletne zariadený byt veľkosti 150 metrov štvorcových priamo na pláži. Vyberú si aj menej nároční - 160 metrov štvorcových veľký byt - síce niekoľko kilometrov od mora, zato pri golfovom ihrisku v uzavretom areáli - sa ponúka za 190 až 200-tisíc dolárov (4,3 až 4,5 milióna korún). V prvej línii mora alebo kanálov, ktorými je Florida popretkávaná, sa dá sto metrov štvorcových veľký byt zaobstarať za 300-tisíc dolárov (6,8 milióna korún).

Odporúča sa nákup najmä hotových projektov, nie developermi ešte len rozostavaných. "Nemyslím si, že je dnes predajný projekt, ktorý je rozostavaný alebo ho dokonca ešte len chcú začať stavať," hovorí Jelínek (a podobnú situáciu očakáva onedlho aj v Bratislave). Ľudia v Amerike neveria, že sa plánovaná stavba dokončí alebo že nebude meškať. A už sa aj stalo, že kupec zo zahraničia vložil dvadsaťpercentný depozit a keď developer do dvoch rokov nezačal stavať, musel vrátiť peniaze.

Za hotovým sa ide v Miami aj v New Yorku. "Ponuka je taká veľká a zľavy také atraktívne, že je čo kupovať. Milióny bytov je voľných. Je kríza a všetci sa ich chcú zbaviť," dodáva Jelínek. "Nemám krištáľovú guľu, no ak chce niekto v Amerike kúpiť nehnuteľnosť preto, že je lacnejšia ako kedysi, má na to najviac dvanásť mesiacov," mieni Jelínek.

Byt na pláži, ktorý stál jeden a pol milióna dolárov (34 miliónov korún) v decembri klient Sotheby's kúpil za 480-tisíc dolárov (10,8 milióna korún). Je v kondohoteli, s kompletným vybavením od fitnes centra až po bazén, tenisové kurty, servis a multikino. Výhodnejšie ceny na dobrých miestach podľa Jelínka už sotva možno čakať.

Špecialisti na "Foreclosures"

Zaujímavé sú nehnuteľnosti označené ako "foreclosures". To sú tie, ktoré banka zhabala klientom, pretože neboli schopní splácať úver a chce ich predať. V praxi to znamená, že ak klient kúpil miliónovú nehnuteľnosť na päťstotisícovú hypotéku a pre nesolventnosť ju nespláca, banka predáva za cenu, ktorú chce získať späť bez ohľadu na cenu pôvodnú. V Amerike už začínajú takéto nehnuteľnosti skupovať ľudia, ktorí sa na ne špecializujú. Záujem je aj o nehnuteľnosti, ktoré kupci po kolaudácii developerom nedoplatili. Napríklad zaplatili osemdesiat percent z kúpnej ceny a o vložených dvadsať percent pri podpise zmluvy prídu. Developerovi zostane napríklad štyristobytový mrakodrap, v ktorom klienti tristo bytov nedoplatili, hoci sú už reálne dokončené a developer do nich investoval. Nezostáva mu iné, len tieto byty znovu ponúknuť na trh. Pritom sa dostáva medzi mlynské kolesá - zľaviť čo najmenej a pritom predať, pretože z druhej strany už naň tlačí banka, od ktorej si sám požičal a hrozia mu sankcie a ďalšie úroky. Napokon radšej oželie kalkulovaný zisk a bytov sa zbaví čo najrýchlejšie.

Znalci hľadajú posledné ceny

K zlacňovaniu na trhu v Amerike prispieva aj listovací MLS systém. V tomto systéme sa zaznamenáva všetko, čo sa udeje na trhu. Majú k nemu prístup nielen licencovaní realitní makléri, ale aj banky. Každá kúpa a predaj sú navyše verejnou záležitosťou. Ak sa predáva byt v obytnom dome, dá sa presne zistiť, za koľko sa predal rovnaký byt o poschodie vyššie. Ak teda v štyristobytovej veži prvých sto apartmánov predali za 1,4 milióna dolárov (31,6 milióna korún) a ďalšie sa pre nezaplatené sumy a opätovný výpredaj začnú predávať za polovicu, banka sa pri udeľovaní hypotéky zariadi podľa poslednej ceny.

"Znalec ktorý v Amerike pri hypotéke oceňuje nehnuteľnosť, vždy si pozrie posledné uzatvorené obchody. Tie potom určujú hodnotu predávaného apartmánu, z ktorej banka vychádza pri zvažovaní čiastky na úver pri založení konkrétnej nehnuteľnosti," vysvetľuje Jelínek. Práve pre tento systém sa rýchlo znižuje hodnota nehnuteľností. Niekto síce mohol kúpiť byt za tri milióny dolárov (67,8 milióna korún) a nehnuteľnosť mala všetky predpoklady, aby si takúto cenu zaslúžila. No v súčasnej situácii sa jej cena na základe posledných predajov mohla znížiť aj o milión. A to len preto, že niekto kúpil susediaci podobný byt vo výpredaji za dva milióny (45,2 milióna korún).

Za štvrť milióna eur na pláži v Španielsku

V Španielskom kráľovstve v prímorských oblastiach klesli ceny realít od pätnásť do štyridsať percent. Najviac zlacneli luxusné nehnuteľnosti-vily a nadštandardné apartmány. "Pokles je diferencovaný," hovorí Javorčeková. Ak je nehnuteľnosť niečím zaujímavá - napríklad sa nachádza priamo na pobreží s krásnym výhľadom na more - pokles bol len desať až pätnásť percent.

Tradične najluxusnejšia oblasť Španielska je Slnečné pobrežie Costa del Sol. Volajú ho aj Costa del Golf pre množstvo golfových ihrísk. Luxusný byt v prvej línii od mora s dvoma spálňami sa dá v súčasnosti kúpiť za cenu okolo štyritisíc eur (121-tisíc korún) za meter štvorcový. Pred tromi rokmi, keď realitný trh v Španielsku prežíval najväčší boom, stál okolo päť až šesťtisíc eur (151 až 181-tisíc korún) za meter štvorcový. No už pár kilometrov ďalej, v letoviskách kilometer od mora, sa platí okolo dvetisíc eur (60-tisíc korún) za meter štvorcový.

"Nájdete napríklad aj byt s plochou 90 metrov štvorcových, síce dva kilometre od pláže, ale s pekným výhľadom na more, od dvesto do 220-tisíc eur," mapuje ceny Javorčeková. Luxusná vila v prvej línii sa pohybuje okolo 1,5 milióna eur (45 miliónov korún). No niektoré maličké domčeky veľkosti okolo 150 metrov štvorcových, postavené v sedemdesiatych rokoch, dostať aj za 450-tisíc eur (13,6 milióna korún).

V iných oblastiach Španielska, ako Costa Blanca, Costa Cálida alebo Costa de la Luz, sú ceny nižšie. Na Costa Blanca sa dá kúpiť radový domček o veľkosti zhruba 130 metrov štvorcových kilometer od pláže aj za 250-tisíc eur (7,5 milióna korún), byt s dvomi spálňami a kúpeľňami i za 180-tisíc eur (5,4 milióna korún).

Mediterránea ponúka okrem momentálnych top destinácií v Španielsku a na Floride aj dovolenkové nehnuteľnosti vo Francúzsku, Grécku a Chorvátsku.

Z tých krajín, kde kríza nehnuteľnosti ešte výrazne nepoznačila, ľudia nakupujú najviac v Grécku, ktoré sa vo všeobecnosti považuje za výhodné vo vzťahu cena verzus vzdialenosť od mora.