Developeri sa ocitli na rázcestí. Kupujúci odkladajú rozhodnutia. V súčasnej dobe plnej dohadov a neistoty je ťažké ich presvedčiť. Na trhu sú dobré projekty a ich cena tomu zodpovedá, no sú aj také, ktorých predajcovia sa zviezli na vlne eufórie a kto od nich kúpi, preplatí. Zlý projekt sa dá rozoznať. Trh sa vyčistí a bude napredovať, aj keď budúca ponuka bude oveľa skromnejšia ako sa predpokladalo. Tvrdí riaditeľ divízie financií developerskej spoločnosti Grunt Roman Feranec.
Z trhu prichádzajú prvé signály o zlacňovaní. Aký vývoj čaká ceny nových bytov?
Prvé signály sú. No nie je ich zatiaľ príliš veľa. Na trhu teraz panuje značná neistota a dôvera výrazne poklesla. Neistota sa týka budúceho vývoja cien nehnuteľností, či prechodne zlacnia, ako a aký vývoj príde v budúcnosti. Znížená dôvera sa týka nehnuteľností ako takých, či bývania alebo komerčných nehnuteľností.
Pokles dôvery v investovanie do nehnuteľností?
Nielen to. Sú to aj pochybnosti, či súčasná ponuka na trhu má takú pridanú hodnotu, aby zodpovedala cene, ktorú treba zaplatiť.
A zodpovedá?
Projekt od projektu. Sú také, ktoré sú dobre nastavené a neprecenili ich. Na druhej strane určite existujú projekty, ktoré zodpovedajúcu pridanú hodnotu nemajú a viezli sa na vlne eufórie, že nehnuteľnosti sú dobrá investícia a oplatí sa do nej ísť. Hovorili sme o nedôvere a neistote. No existuje ešte jeden moment, ktorý zatiaľ nie je navonok viditeľný, príliš sa o ňom nehovorí a prejaví sa až v ďalšom roku. Avšak môže byť o to výraznejší - apetít bánk financovať nehnuteľnosti.
Prednedávnom ste povedali, že nie je problém, že banky sprísnili podmienky, ale že závažnejšia situácia nastane, ak prestanú dávať peniaze. To je ten apetít?
V podstate áno. Banky nateraz prísne vyberajú projekty, ktoré budú financovať. A aj keď to možno žiadna neprizná, podmienky, ktoré ponúkajú developerom sú veľakrát takmer nesplniteľné. Banka síce neuvedie, že zastavila financovanie nehnuteľností, no na druhej strane to, čo požaduje sa v praxi nedá splniť. Ak aj banky chcú financovať, podmienky majú výrazne sťažené ako v minulosti. Poviem príklad - vyžaduje sa vopred veľké zazmluvnenie. Ak ho developer nesplní, výrazne sa zhoršuje možnosť financovať výstavbu. Financovanie sa znevýhodní a predraží. Výsledkom bude, že ponuka nových bytov bude oveľa užšia.
Hovoríte o predražovaní nákladov. No ak je nejaký projekt zrazu o štyridsať percent lacnejší, natíska sa otázka: aké vlastne sú marže developerov, ak si jeden z nich toto môže dovoliť?
To treba opäť posudzovať od projektu k projektu. Áno, ľudia si povedia: postaví za tridsaťtisíc meter štvorcový, predá za sto a má sedemdesiattisíc zisku. Ale v praxi to tak celkom nefunguje. Môžu byť projekty, ktoré postavia aj za tridsaťtisíc. Nie však kvalitnejšie, s dobrým štandardom, na tie takáto suma zďaleka nestačí. Do projektov však vstupujú aj investície do pozemkov. Pozemky v súčasnosti ozaj nie sú lacné a takto investované zdroje sú dlhodobo viazané. Potom netreba zabúdať na celú fázu prípravy - projektovú dokumentáciu, inžiniering, služby, finančné a administratívne náklady a aj marketing, ktorý dnes nie je malá položka. Keď toto spočítate, suma, ktorú na meter štvorcový treba vynaložiť je iná, ako by ľudia uverili. Štandardná doba prípravy projektov pritom trvá od troch do piatich-šiestich rokov. Výnos však prichádza až úplne na konci. Investor aj developer sa preto musia na rátanie zisku pozerať inak, cez vnútornú návratnosť investície počas celého obdobia prípravy projektu. Výsledná marža sa nelíši od iných odvetví. Treba však hovoriť ešte aj o iných veciach.
O akých?
V minulosti sa dostali na trh aj projekty, ktoré čo do prevedenia, architektúry či štandardu a ani lokality neboli hodné toho, za čo ich predávali. Zvyšujúcou sa konkurenciou pred rokom - rokom a pol sa postupne začal samočistiaci proces. To, čo sa však udialo v posledných mesiacoch, nie je reakcia na fundamenty trhu (pozn. red: vzťah ponuka, dopyt, potreba a podobne). Skutočný dopyt po bývaní stále existuje a je veľký. Neistota a strata dôvery neznížili potrebu, ale pribrzdili obchody. Ľudia stále chodia, telefonujú, informujú sa, majú záujem. No kúpu odkladajú.
Môžu súčasné dianie zmeniť splátkové kalendáre?
Tie sa v minulosti veľmi zmenili tak, že najväčšiu časť peňazí klient platil až na konci. Splátkami počas výstavby sme ho nezaťažovali, to sme si vybavovali s finančným partnerom. Znížený apetít bánk financovať nehnuteľnosti môže priniesť zmenu. Ak developeri budú chcieť robiť projekty, donúti ich financovanie počas výstavby preniesť na klientov.
Hovoríte, že boli - a podľa mňa aj naďalej sú - projekty, ktoré sa len zviezli s nedávnou eufóriou a nezodpovedajú predajnej cene. Čo si treba všímať?
Kvalitu architektúry, odvedenej práce, štandardy, silu zázemia developera, treba si pozrieť dispozičné riešenia a zaujímať sa o ďalšie služby, lokalitu. Kúpa je individuálne rozhodnutie. Prvým limitom je kúpiť tak, aby sa človek zadlžil len toľko, koľko vládze splácať. Aby sa nestalo to, čo v Amerike. A potom - každému sa páči niečo iné, vždy je to o individuálnych potrebách. Ak si kupujúci pozrie a porovná základné parametre, môže sa zorientovať.
Začali pribúdať rôzne ponuky, keď k nehnuteľnostiam pri predaji ponúkajú rôzne benefity - auto, či kuchynskú linku zadarmo, zľavy pre vážnych záujemcov, odpúšťajú sa príplatky k splátkovým kalendárom a podobne. Sumy v cenníkoch však neznížia. Prečo developeri tak neradi priznávajú, že predávajú lacnejšie?
Nemám dojem, že by sa pri novostavbách významnejšie zlacňovalo. Máme tu jeden projekt, pri ktorom oznámili výrazné zlacnenie. No čo sa týka väčšiny projektov, ktoré v rámci konkurencie sledujeme, nebadať znižovanie cien. Skôr sa developeri snažia o nejaký individuálny prístup. Pri projektoch je zámer naplniť požadovanú výnosnosť - či už sú do projektu zakomponované banky alebo iní investori. Developeri by išli s cenami dole. No urobili by to až vtedy, keby začali mať reálne problémy napríklad s vyplatením banky, či pokračovaním v stavbe. Potom by si mohli povedať, že bude pre nich lacnejšie nielen predať s minimálnou maržou, ale možno aj s nulovým ziskom, lebo aspoň splatia záväzok voči banke. Takýto scenár by však z dlhšieho hľadiska významne poškodil celý trh.
Nastane taký čas?
Nemyslím si. Istota sa na trh postupne vráti. Do existenčných problémov sa môžu dostať projekty, ktoré nemajú dostatočnú pridanú hodnotu, aby oslovili klientov. K výraznému plošnému zlacňovaniu však nedôjde.
Takže súčasné zvýhodnenia chápete skôr ako marketingovú politiku? Niekto ich nazýva benefitom, iný zlacnením...
Nechcem hodnotiť ostatných developerov. Áno, aj spomínané benefity niečo stoja, logicky sú teda niečím, na čom sa dá ušetriť. No ak niekto výrazne zlacňuje, treba si pozrieť aj zmeny ostatných podmienok financovania.
Čiže to, čo sa nazýva zľavou, nemusí byť zľavou?
Áno. Máme s tým konkrétne skúsenosti aj z predaja našich projektov. Byty a rodinné domy predávame, ale určite pomalšie ako predtým a ako sme predpokladali. No dopyt cítime a nie je malý. Ľudia sú len zneistení, či je práve dnes ten správny čas na podpis zmluvy.
A je?
Keby som to zobral čisto štatisticky, nedostatok bývania je stále významný faktor. Aj keď klesol investičný dopyt, dopyt vyvolaný potrebou bývania je, nabaľuje sa a bude sa zväčšovať. Tým, ako sa ponuka môže zužovať, naakumulovaný dopyt môže mať napokon celkom iný efekt, ako sa dnes na trhu javí.
Čiže podľa vás sa môže stať, že sa na budúci rok opäť začnú byty zdražovať?
To si netrúfam jednoznačne tvrdiť. Ceny majú vždy nejaký vývoj - cena práce stúpa, keď banky zvýšia požiadavky na vlastné zdroje, je to ďalší náklad navyše a podobne. Na jednej strane teda vznikne otázka, či sa developerovi pri danej marži a riziku stále oplatí do tohto biznisu ísť. Tlak na náklady bude výrazne vyšší ako v minulosti. To všetko ponuku výrazne okliešti. No na druhej strane aj ľudia budú pri kúpe opatrnejší a investície budú viac prehodnocovať. Veľmi veľa bude závisieť od toho, ako banky zmenia podmienky pre hypotéky obyvateľstvu. To všetko ovplyvní dopyt a ponuku. A potom sa uvidí, ako sa vykompenzujú tieto dve sily, ktorá z nich preváži. Trh sa opäť dostane do rovnováhy a začne sa vyvíjať. Som však presvedčený, že nielen banky, ale aj developeri budú viac dbať na kvalitu projektov, dôkladnejšie ich zvažovať a lepšie plánovať. Viac ich zacielia na klienta, pre ktorého budú určené.
Ktoré projekty majú šancu obdobie neistoty prežiť?
Otázka skôr znie, ako dlho súčasné obdobie neistoty bude trvať. A to si netrúfam predpovedať. Nezávisí to len od vývoja na realitnom trhu. Keby bola reálne ohrozená ekonomika krajiny, začala by stúpať nezamestnanosť, ľudia by nemali dôveru v svoju ekonomickú budúcnosť a nechceli by sa zadlžovať - to by všetko zhoršilo a zasiahlo fundamenty trhu.
Čo môže vrátiť istotu?
Čas, skúsenosť a opadnutie, nazvime to zlej nálady. Dôvera v ekonomiku, budúcnosť ako takú a z hľadiska developerov očistenie developmentu na Slovensku.
