BRATISLAVA. Neistota a nedôvera v to, že byty, ktoré predávajú developeri, sú za primeranú cenu. To sú podľa developerov, realitných poradcov aj sprostredkovateľov hlavné faktory, ktoré teraz ovplyvňujú trh s novostavbami. „Tí, čo nemusia kúpiť alebo nespia na miliónoch, s kúpou čakajú,“ povedal Peter Danihel z Bond Reality. Nik totiž na očakávanom poklese cien nechce prerobiť.
Developeri pokles cien popierajú. „Vianočné akcie nespôsobila kríza, ale fakt, že máme nešťastne nastavené projekty, kde developer neodhadol dopyt na trhu,“ povedal na margo nedávneho zníženia cien luxusných bytov z projektu na nábreží Dunaja v Bratislave Jozef Šimek z GTC Group.
To, že ľudia vyčkávajú, je podľa neho „racionálna reakcia“. „Je naivné si myslieť, že v januári príde euro a všetko sa zmení,“ povedal minulý týždeň na konferencii Real Estate Market.
Niečo dajú navyše
Potrebu prekonať súčasnú nedôveru zľavami, darčekmi alebo inými zmenami majú viacerí developeri. Spoločnosť SL.S Group Management napríklad mení v prospech klientov splátkové kalendáre. Ľudia, ktorí si kúpia byty v jej projekte v Záhorskej Bystrici, pri podpise zmluvy o budúcej zmluve už nezaplatia dvadsať percent ako doteraz, ale len pätnásť. Zvyšok, po novom 85 percent z ceny, sa tak ako doteraz platí až po kolaudácii. Developer zároveň odpustí príplatky k cene bytu, ktoré sa platili, ak chcel klient využiť pri financovaní splátkový kalendár.
„Momentálna depresia je skôr psychologická záležitosť. Reálny dôvod na veľké zmeny zatiaľ nevidím, celkový dosah krízy na Slovensko je zatiaľ minimálny,“ mieni Martin Holec z Bratislavskej realitnej kancelárie.
Na rozdiel od Šimka však nečaká, že takáto situácia bude mať dlhé trvanie. „Možno už teraz sú ceny najnižšie, ťažko povedať. Na budúci rok očakávam skôr stabilizáciu, v niektorých lokalitách je dokonca možné, že ceny narastú,“ povedal.
Budú skupovať konkurentov
Čo sa stane s cenami na budúci rok, je zatiaľ skutočným otáznikom. V hre je viacero faktorov. Na jednej strane niektorí developeri od svojich projektov upustia, čím sa zníži ponuka. „No na druhej strane aj ľudia budú pri kúpe opatrnejší a investície budú viac prehodnocovať,“ mieni Roman Feranec z developerskej spoločnosti Grunt. Veľa bude závisieť od toho, ako banky zmenia podmienky pre hypotéky obyvateľstvu. O ďalšom vývoji preto rozhodne, do akej miery sa budú tieto faktory na stranách ponuky a dopytu vyrovnávať.
To, že ceny bytov nielen v luxusných novostavbách, ale aj v novostavbách pre nižšiu či strednú príjmovú skupinu kupujúcich poklesnú, predpovedá Tomáš Krčula z poradenskej spoločnosti Colliers International. Pokles podľa neho nebude rovnaký pri každom projekte. „Silnejší developeri sa snažia zozbierať čo najviac peňazí, aby mohli sami nakupovať projekty slabších bývalých konkurentov, a preto budú hľadať všetky dostupné prostriedky na to, aby získali čo najviac voľných peňazí,“ hovorí Krčula.
„Nemyslím si, že to tak bude,“ mieni Šimek. Len čo by developeri podľa neho znížili plošne ceny novostavieb, opäť by sa z trhu stratila dôvera a zlacnenie by paradoxne vyvolalo ďalšie zmrznutie trhu.
Veľkí budú po kríze väčší
Tvrdé podmienky bánk, ktoré chcú veľkú finančnú účasť developera na projekte, môžu malé firmy vyradiť z trhu.
Európu čaká vlna akvizícií. Silní developeri budú kupovať projekty od menších spoločností, ktoré sa teraz dostávajú na trh za prijateľnejšie ceny. Meniť majiteľov nebudú len projekty, ale aj celé firmy.
„Ak má mať developer pri bytovke s osemdesiatimi až sto bytmi 35 percent vlastných zdrojov, malá spoločnosť do toho nepôjde, pretože by musela investovať všetky svoje peniaze. To znamená riziko,“ hovorí Jozef Šimek z GTC Group. To, že banky sú v súčasnosti ochotné podporovať najmä menšie projekty, ktoré veľkí developeri nestavajú, sa podľa neho navzájom nevylučuje. Táto podmienka sa dá splniť rozdelením projektov na menšie fázy.
„To, že malí neprežijú, sa nedá povedať paušálne,“ bráni menších developerov Martin Holec z Bratislavskej realitnej kancelárie.
Malí developeri, ak nie sú preúverovaní a dobre nastavia ceny, nájdu uplatnenie a prežijú mimo Bratislavy. Tá je už teraz trhom veľkých developerov, čo vyplýva z vysokých cien pozemkov a z toho, že sa už nezahusťuje, ale stavajú sa rozsiahle projekty na veľkých územiach, mieni Holec.
(ht)
