Vysoké mesačné účty a pravidelné výdavky sa v niektorých životných situáciách môžu zmeniť na nočnú moru. Strata zamestnania, neplánovaný prírastok do rodiny v rozpočte napätom na hranicu únosnosti často nútia rodinu raz oklamať to, raz ono. Jeden mesiac nezaplatia správcovi v bytovom dome, druhý niektorú zo splátok úveru. Neustále kľučkovanie sa však nemusí vyplatiť.
Raz príde situácia, keď sa všetci veritelia ozvú a budú vymáhať, čo im patrí. Nerozumní dlžníci, ktorí sa od začiatku spoľahnú na to, že to nejako dopadne, môžu prísť aj o strechu nad hlavou.
Dlžoby za bývanie
Hoci sa vlastníkovi, ktorému výdavky prerástli cez hlavu vidí, že ak prestane platiť za smeti, teplo či do fondu opráv, dlhuje len správcovi, nie je to pravda. Na nedôslednosť jedného z bývajúcich doplácajú všetci ostatní vlastníci - susedia. Dlžobu musia za neho uhradiť. Na druhej strane ich však chráni zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa neho v prípade, ak vlastník bytu prestane uhrádzať platby do fondu údržby a opráv, ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú oprávnení uspokojiť túto pohľadávku realizáciou svojho zákonného záložného práva k bytu neplatiča. Urobiť to možno predajom na verejnej dražbe (podľa zákona o dobrovoľných dražbách) alebo prostredníctvom exekútora (podľa ustanovení Exekučného poriadku).
Keďže ide o zákonné záložné právo, pre jeho uplatnenie nie je rozhodujúce, že ho napríklad nenájdete na liste vlastníctva. Podľa právničky Hany Kováčikovej toto záložné právo vzniká automaticky spolu s okamihom vzniku vlastníckeho práva k bytu v bytovom dome.
Prvé prídu upomienky
Ak vlastník neplatí do fondu údržby a opráv, spoločenstvo alebo správca bytov by mali dlžníka upozorniť a vyzvať ho na splnenie povinností. Je dobrým zvykom, ale nie povinnosťou, poskytnúť mu na plnenie primeranú lehotu. Ak dlžník počas tejto lehoty svoj dlh nevyrovná, spoločenstvo môže pristúpiť k výkonu záložného práva a na rad prichádza dražba. Ďalšou možnosťou je exekútor. Napriek tomu, že sa mnohým zdá, že takéto niečo ich nemôže postihnúť, opak je pravdou.
"O dobrovoľnej dražbe rozhodujú ostatní vlastníci," hovorí Marek Hargaš zo spoločnosti Spokojné bývanie, ktorá spravuje zhruba štyri a pol tisíca bytov v Bratislave. Aj keď ako správca odporúča pre dlhy nižšie ako stotisíc korún (3319 eur) radšej riešenie pomocou exekútora, ktorý siahne napríklad len na hnuteľný majetok a nie hneď na byt, vlastníci nemusia byť až do takejto miery trpezliví. "K tvrdšej verzii, keď dlžník v dražbe prichádza o byt, sa niekedy rozhodujú aj pri oveľa nižších nedoplatkoch, napríklad aj pár desiatok tisíc korún," hovorí.
Firma Spokojné bývanie ročne podá na súd pre neplatenie stopäťdesiat až dvesto žalôb. K výkonu záložného práva, ak dlžník ani napriek rozbehnutej mašinérii vymáhania nezaplatí, dôjde u desiatich až dvadsiatich z nich.
Platia sa aj náklady na konanie
Pre obidve strany nesporne nepríjemná procedúra výkonu záložného práva má zákonom predpísaný postup.
Začatie sú spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca ako záložný veriteľ povinní písomne oznámiť dlžníkovi (alebo aj záložcovi, ak dlžník napríklad pri prenájme nie záložcom - teda vlastníkom). Začatie výkonu záložného práva sa musí zaregistrovať v katastri nehnuteľností. V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva spoločenstvo alebo správca uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia svojej pohľadávky. Po oznámení o začatí výkonu záložného práva vlastník nesmie bez súhlasu záložného veriteľa byt predať či na niekoho inak previesť. Záložný veriteľ má voči dlhujúcemu vlastníkovi právo na úhradu "nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov vzniknutých v súvislosti s výkonom záložného práva".
Tridsaťdňová lehota
Predať založený byt môže veriteľ najskôr po tridsiatich dňoch odo dňa, keď začatie výkonu záložného práva oznámil, prípadne po uplynutí takého istého obdobia odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v katastri nehnuteľností. Ak by malo napríklad k dražbe dôjsť skôr, zákon vyžaduje dohodu dlhujúceho vlastníka s veriteľom. Záložný veriteľ, ktorý sa začal pripravovať na dražbu, môže kedykoľvek počas výkonu záložného práva zmeniť dražbu na exekúciu.
O takejto zmene však musí informovať. Dlžník je samozrejme zo zákona povinný celú procedúru nielen strpieť, ale aj spolupracovať.
Povinnosti má aj veriteľ - musí informovať dlžníka o priebehu konania. Najmä o všetkom, čo môže mať vplyv na cenu bytu pri jeho predaji. Po predaji je povinný podať písomnú správu. V nej musí okrem iného uviesť to, koľko peňazí sa predajom získalo a aké mal náklady. Tie musí preukázať. Ak sa predajom získa viac financií ako je dlhovaná čiastka plus preukázané náklady, veriteľ musí zvyšok vydať dlžníkovi.
Bez bytovej náhrady
"Dlžník v zásade nemá nárok na bytovú náhradu, ak bol v omeškaní s úhradami platieb za obdobie dlhšie ako tri mesiace," vysvetľuje právnička z advokátskej a správcovskej kancelárie Petrán & Partners. V niektorých prípadoch však súd rozhodne, že bývalý vlastník má nárok na poskytnutie náhradného ubytovania (ak preukáže, že je z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi) alebo prístrešia (pri dôvodoch hodných "osobitného zreteľa"). Aby však tento dlžník musel (nedobrovoľne) opustiť svoj byt, nový vlastník musí podať na súd žalobu na vypratanie bytu, a až po právoplatnom skončení konania je nový vlastník oprávnený takéhoto dlžníka prostredníctvom exekútora vysťahovať.
Keď dlhujete banke
Ak sa klient dostane do situácie, že nie je schopný splácať úver podľa pôvodného splátkového kalendára, banka mu ponúkne jeho úpravu.
V zásade dostane na výber z dvoch možností. Prvou je predĺženie doby splatnosti úveru, čím sa zníži výška mesačnej splátky, druhou odklad splátok úveru. Ľudí, ktorí sa dostanú do takejto situácie banky upozorňujú na to, aby o svojich problémoch komunikovali. "Je dôležité, aby klient o tom, že nemôže splácať úver, banku informoval čo najskôr. Vtedy je najväčšia šanca, že sa podarí nájsť riešenie akceptovateľné pre obe strany," radí hovorkyňa VÚB Alena Walterová.
Recidíva sa netrpí
Ak klient bude splácať úver podľa upraveného splátkového kalendára, nemusí sa obávať toho, že by mu banka siahla na byt. Ak nespláca, rozdiel oproti pôvodným podmienkam môže nastať v tom, že mu úver začnú úročiť takzvanou sankčnou sadzbou, ktorá pôžičku v konečnom dôsledku predraží.
Iným z riešení, keď už dlžník nechce alebo nemôže pristúpiť na splátkový kalendár, je dohodnúť sa s bankou na tom, že založenú nehnuteľnosť predá a z výnosu z predaja vyplatí dlžnú sumu.
Pokiaľ sa klient komunikácii s bankou vyhýba alebo svoje sľuby opakovane nedodrží a dostane sa do omeškania s viacerými splátkami, banka môže pristúpiť na riešenie situácie súdnou cestou, exekúciou či realizáciou záložného práva. Ak dôjde k uplatneniu záložného práva na dražbe, aj v tomto prípade dlžníkovi vyplatia zvyšok peňazí, ktorý zostane po vyplatení dlhu. Náhradnú nehnuteľnosť veriteľ nezabezpečuje.
Poistka cez poistku
Istým východiskom zo situácie, keď dlžník istý čas z rôznych dôvodov nevládze splácať hypotéku, je poistenie úveru. Je dobrovoľné a klient banky sa môže poistiť proti štyrom rizikám - pre prípad smrti, trvalej invalidity, pracovnej neschopnosti a pre prípad straty zamestnania, pričom na výber je viacero kombinácií jednotlivých rizík. Podmienky splácania úveru poisťovňou sa líšia v závislosti od konkrétnej poisťovne a tiež poistnej udalosti.
Napríklad pri strate zamestnania a následnej nezamestnanosti sa poistné plnenie vypláca v splátkach. Nárok na poistné plnenie vznikne iba vtedy, ak nezamestnanosť poisteného nastala spravidla po uplynutí deväťdesiatich dní od začiatku poistenia. "K strate zamestnania však nemôže dôjsť z vôle alebo vinou poisteného," hovorí o nárokoch poistenca Kristína Bakošová z advokátskej kancelárie JUDr. Stanislav Jakubčík.
Všetko má limity
Výška poistného plnenia sa pri strate zamestnania a následnej nezamestnanosti rovná splátkam úveru, ktorých splatnosť pripadá na dobu trvania nezamestnanosti. To podľa Bakošovej netreba chápať tak, že poisťovňa za poisteného splatí celý úver. "Má to byť skôr pomoc ako preklenúť nečakanú životnú situáciu dovtedy, kým sa opäť zamestná, respektíve najviacdo času dohodnutého v poistnej zmluve," vysvetľuje.
Spravidla (to znamená vo väčšine poisťovní) uhradí poisťovňa prvú splátku úveru za mesiac, v ktorom bude klient šesťdesiaty deň registrovaný úradom práce na území Slovenska ako evidovaný nezamestnaný v evidencii uchádzačov o zamestnanie.
Poistné plnenie z jednej poistnej udalosti straty zamestnania a následnej nezamestnanosti u jedného klienta a z jednej Zmluvy o úvere môže predstavovať maximálne šesť splátok úveru. Je však možné sa stretnúť aj s prípadom, keď dlhodobo nezamestnaným poisťovňa preplatí až dvanásť mesiacov.
"Klientom odporúčame, aby aj keď sú poistení, mali odloženú rezervu vo výške aspoň troch mesačných splátok," upozorňuje Alena Walterová z VÚB.
V prípade pracovnej neschopnosti klienta sú podmienky úhrad poisťovňou obdobné ako pri strate zamestnania. Pri úmrtí sa z poistného plnenia uhrádza celá nesplatená výška úveru k dátumu úmrtia a pri vzniku invalidity hradí poisťovňa jednotlivé splátky úveru.
Poistené hypotekárne úvery majú v porovnaní so štandardnými úvermi nižšiu úrokovú sadzbu. Podrobnosti sú vždy stanovené v zmluve, ktorú je dobré konzultovať s právnikom. Ten môže budúceho dlžníka upozorniť na prípadné riziká.
Kedy poisťovňa za dlžníka nezaplatí
1. Ak zamestnanec:
* nespĺňa alebo prestal spĺňať predpoklady ustanovené právnymi predpismi na výkon dohodnutej práce,
* nespĺňa bez zavinenia zamestnávateľa požiadavky na riadny výkon dohodnutej práce určené zamestnávateľom vo vnútornom predpise,
* neuspokojivo plní pracovné úlohy a zamestnávateľ ho v posledných šiestich mesiacoch písomne vyzval na odstránenie nedostatkov a zamestnanec ich neodstránil,
2. Ak sú u zamestnanca dôvody, pre ktoré by s ním zamestnávateľ mohol skončiť pracovný pomer.
3. Pri strate zamestnania, ku ktorej dôjde:
* výpoveďou zo strany poisteného,
* dohodou,
* počas skúšobnej lehoty po nástupe do zamestnania,
* v dôsledku predčasného alebo aj riadneho ukončenia pracovného pomeru, ktorý bol uzatvorený na dobu určitú.
4. V prípade straty zamestnania, kde zamestnanec je štatutárnym orgánom zamestnávateľa alebo zamestnanec a štatutárny orgán zamestnávateľa sú blízke osoby. Upravuje to Občiansky zákonník.
Dlžníkom z cudzej viny
Ak som ručiteľom napríklad pri spotrebnom úvere, v akých prípadoch sa stane, že budem musieť banke splácať namiesto dlžníka?
Povinnosťou ručiteľa je uhradiť dlžnú sumu namiesto dlžníka v prípade, ak tento úver nespláca. Všetky upomienky, ktoré banka zasiela dlžníkovi, sú zaslané automaticky aj ručiteľovi a banka, pokiaľ je to možné, ich oboch kontaktuje aj telefonicky. Ručiteľ je tak o všetkom informovaný a môže využiť svoj vplyv na dlžníka, aby začal úver splácať.
Na to, aby banka ručiteľa vyviazala z ručiteľského záväzku, je potrebné, aby jej dlžník zabezpečil iného ručiteľa. Ak by nového ručiteľa dlžník nemal k dispozícii, je možné vyriešiť situáciu refinancovaním úveru - teda jeho nahradenie iným úverom, pri ktorom ručiteľ nebude potrebný.
