BRATISLAVA. Kombinácia lacnejúcich bytov a domov a klesajúcich úrokov centrálnych bánk, ktoré zrejme ešte nedosiahli svoje dno, naznačuje, že s nákupom nehnuteľností sa oplatí ešte nejaký čas vyčkať.
Kliknite - obrázok zväčšíte.
Nehnuteľnosti u nás v najbližších mesiacoch podľa viacerých prognóz rásť nebudú, skôr naopak. Zároveň by sa klesajúce úroky, ktoré centrálna banka účtuje za pôžičku komerčným bankám, mohli preniesť do lacnejších úverov z nehnuteľností. Takýto scenár sa môže v dohľadnom čase stať skutočnosťou. No len za predpokladu, že neistota na finančných trhoch poľaví a záchranné akcie vlád budú úspešné.
Čakať sa vraj oplatí
„Odporúčam počkať s kúpou nehnuteľnosti na budúcoročné nižšie sadzby úverov a tiež na to, že budúci rok bude na trhu oveľa viac predávajúcich pod tlakom stagnujúcich alebo klesajúcich cien nehnuteľností,“ povedal šéf analytickej firmy Symsite Research Vladimír Dohnal.
Odhaduje, že k zníženiu úrokov by mohlo prísť už začiatkom budúceho roka, a to o jeden až dva percentuálne body. Podľa Národnej banky bola v septembri priemerná úroková sadzba z úverov na nehnuteľnosti 6,3 percenta. V súčasnosti je o niečo vyššia, niektoré banky sadzby v októbri zvyšovali.
Koľko budeme na budúci rok platiť na hypotéky, sa dnes predpovedá oveľa ťažšie ako kedykoľvek v minulosti. Situácia na svetových finančných trhoch sa pre neistotu, ktorá tam panuje, môže ľahko zmeniť. Ak však pretrvá trend poklesu medzibankovej sadzby EURIBOR v eurozóne, vyhliadky pre úroky z úverov na nehnuteľnosti nemusia byť u nás zlé. EURIBOR bude po vstupe Slovenska do eurozóny ovplyvňovať väčšinu sadzieb z úverov pre ľudí a firmy u nás. „Do konca roka by mali byť sadzby hypoték stabilné. No na budúci rok sa možno opäť objavia hypotéky aj pod piatimi percentami pre priemerného klienta,“ odhaduje Dohnal za predpokladu, že neistota a nedostatok financií na peňažnom trhu v eurozóne pominú.
Niektorí ďalší analytici sú vo svojich predpovediach konzervatívnejší. Vychádzajú z toho, že neistota len tak ľahko z trhov neodíde. Preto sa podľa nich radikálny pokles úrokov centrálnych bánk do lacnejších hypoúverov budúci rok prakticky neprenesie. Analytička Hypocentra Miroslava Mitková si myslí, že banky zatiaľ úroky znižovať nebudú. „Prioritne sa totiž dnes pozerajú predovšetkým na riziká,“ dodáva.
Nielen neistota na trhoch
Rizikom nie je pritom iba neistota na trhoch, ktorá bráni bankám rýchlejšie znižovať úroky, ale aj možné dosahy finančnej krízy na reálnu ekonomiku.
„Znižovanie úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky a Národnej banky síce vytvára priestor na pokles úročenia hypoték, no pre očakávané spomalenie rastu ekonomiky a pokles cien nehnuteľností stúpa pre banky riziko, ktoré sa transformuje aj do úrokových sadzieb pre klientov,“ povedal analytik Slovenskej bankovej asociácie Marcel Laznia.
Pre nižší dopyt zahraničia po slovenských tovaroch sa očakáva spomalenie rastu ekonomiky, zamestnanosti, platov.
„Môže mierne stúpnuť počet tých, ktorí úvery nesplácajú. To by banky mohli preniesť do svojich marží, čo bude tlačiť na rast úrokov z úverov,“ povedal ekonóm ČSOB Marek Gábriš. Myslí si, že v priebehu budúceho roka môžu úroky z hypotekárnych úverov o niečo vzrásť, „v tom lepšom prípade sa nezmenia“. Pripustil však, že na konci budúceho roka môžu predsa len klesnúť.
Hypotekárne listy zdraželi
Na finančnom trhu chýba dôvera, a tak kríza tlačí úroky hore.
Za normálnych okolností by po poklese základných úrokov klesli aj úroky, za ktoré si peniaze požičiavajú banky navzájom, a potom aj úroky, ktoré banky účtujú klientom. Problémy, ktoré na finančné trhy vniesla svetová finančná kríza, však bežné postupy menia.
Pre zlé investície mnohých svetových bánk panuje na trhoch neistota. Sú obavy, že niektoré veľké banky môžu mať, takpovediac „v skrini kostlivca“. Teda, že s odstupom času vysvitne, že urobili ďalšie zlé investície, pre ktoré im hrozí ešte väčšia strata. Aj preto si banky v eurozóne, USA či vo Veľkej Británii peniaze stále príliš nepožičiavajú. A ak, tak len menej a na kratší čas ako kedysi.
Krátke pôžičky sú realitou aj na slovenskom bankovom trhu. Ak je niekto ochotný požičať peniaze na dlhší čas, tak za drahšie. Preto sú v súčasnosti úroky z hypotekárnych úverov oveľa vyššie ako vlani.
Z listov aspoň 90 percent
Na klasické hypotekárne úvery si banky musia najmenej 90 percent financií získať predajom hypotekárnych záložných listov. Tie zdraželi, čo sa prejavilo aj v úročení hypoték. „Reálne náklady na poskytovanie hypoték išli hore. Napríklad zhruba pred rokom v decembri sa hypotekárne záložné listy emitovali s prirážkou 5 bázických bodov (stotín percenta) nad medzibankovou sadzbou. Dnes je realita, ktorú je trh schopný akceptovať, okolo 100 až 200 bodov,“ povedal ekonóm ČSOB Marek Gábriš.
Jeho slová potvrdzuje aj Michal Kopecký z VÚB banky. „V súčasnosti sú dlhodobejšie zdroje nad 5 rokov pre banky v dôsledku finančnej krízy obzvlášť drahé a treba pri nich počítať minimálne s 1,5-percentnou prirážkou nad sadzby typu BRIBOR alebo EURIBOR.“
Kým pred rokom banky poskytovali úvery na nehnuteľnosti v niektorých prípadoch aj za sadzby v okolí piatich percent, dnes nie je nič neobvyklé, ak sa hypotéka úročí 7 percentami.
Závisí to od banky
Na úvery z nehnuteľností nezískavajú banky peniaze len z hypotekárnych záložných listov. Na investičné úvery na nehnuteľnosti, ktoré nemajú ďaleko od hypotekárnych, môžu získavať peniaze aj na peňažnom trhu.
„Pretože zdroje z hypotekárnych záložných listov sú obmedzené a využívame ich na financovanie hypotekárnych úverov, investičné úvery, veľmi blízke hypotekárnym, financujeme z ostatných primárnych zdrojov banky,“ povedala hovorkyňa ČSOB Tereza Molnár Copláková.
Pre vysoké sadzby na medzibankovom trhu nie je rozdiel medzi klasickými hypotékami a investičnými úvermi príliš veľký. Aj bežne však rozdiely medzi úrokmi z investičných a hypotekárnych úverov nebývajú veľké. „Vždy to závisí od toho, za akú cenu si banka dokáže získať zdroje na financovanie úveru,“ povedal analytik Slovenskej bankovej asociácie Marcel Laznia.
Ľuboš Jančík
Ako sa napätie na trhu prenáša na hypotéky
niektoré už neposkytujú úver na celú hodnotu nehnuteľnosti,
napätie a neistotu na trhu, ktorá sa prejavuje v neochote požičiavať si a do zdraženia peňazí, prenášajú banky do vyšších úrokov pre klientov,
na zníženie úrokov z úverov príliš netlačia ani klesajúce sadzby centrálnych bánk, čo je za bežných okolností normálne,
banky účtujú vyššie úroky od klientov aj pre klesajúce ceny nehnuteľností.
Plné krytie úveru nehnuteľnosťou nie je
V krízovom období sa aj naše banky správajú inak ako v minulosti. Finančné problémy, aké majú mnohé svetové banky, medzi nimi aj niektoré materské banky našich bánk, menia totiž situáciu aj u nás.
Naše banky si začínajú dávať ešte väčší pozor, ako doposiaľ. Aj preto už niektoré neposkytujú úver na celú hodnotu nehnuteľnosti, ale len na jej časť.
Zákon hovorí, že hypotekárny úver nesmie presiahnuť 70 percent z ceny nehnuteľností. Tú si banka určí odhadom. Desatina zo všetkých hypotekárnych úverov v banke však môže ísť podľa zákona aj nad túto hranicu. V praxi to znamená, že ak má nehnuteľnosť tri milióny korún, banka môže poskytnúť úver tri milióny, a nie iba 2,1 milióna (70 percent). Pri investičných úveroch na bývanie takéto obmedzenia nie sú. Banky mali v posledných mesiacoch tendenciu poskytovať úvery nad hranicu 70 percent.
Situácia sa v niektorých bankách zmenila. „Vzhľadom na neistotu na medzibankovom trhu uprednostňujeme v súčasnosti klientov, ktorí sú schopní preukázať svoju bonitu vložením vlastných prostriedkov minimálne vo výške 15 percent hodnoty zabezpečenia,“ povedal hovorca Tatra banky Boris Gandel. Prehodnocovali aj vo VÚB banke. „V októbri sme znížili maximálnu výšku úveru na 95 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti,“ povedal Michal Kopecký z tlačového oddelenia VÚB banky. Naopak, v ČSOB stratégiu nemenia. „ČSOB v súčasnosti poskytuje úvery hypotekárneho typu do výšky 100 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti,“ povedala hovorkyňa ČSOB Tereza Molnár Copláková.
(ľja)
