BRATISLAVA. Obdobie rokov 2000-2007 bolo pre investorov do nehnuteľností priam zázračným obdobím. Indexy cien nehnuteľností v mnohých krajinách lámali historické rekordy. Na náraste cien sa podpísalo viac faktorov.
Presun peňazí a deregulácia trhu
Tým hlavným bol krach na trhu akcií v roku 2000. Investori sa snažili presunúť obrovský objem peňazí z cenných papierov do bezpečnejších aktív. Ďalším faktorom krízy bola deregulácia finančných trhov v 80-tych rokoch minulého storočia. Až do tejto deregulácie bolo odvetvie hypotekárnych úverov vysoko regulované.
Hypotekárne úvery nemohol poskytovať hocikto, ale len najsolventnejšie inštitúcie. Aj tie však mali úverové limity na celkový objem úverov. Hypoték bolo málo, boli drahé a prístup k nim bol obmedzený na relatívne malú časť obyvateľstva.
Nižšie poplatky, zanedbaná kontrola
Finančná deregulácia vniesla do tohto odvetvia konkurenciu. Tá sa rýchlo prejavila nielen veľkým počtom finančných inštitúcií, ktoré poskytovali úvery na nehnuteľnosti, ale aj drastickým poklesom nákladov na hypotéky vyjadrených vo výške úrokov a splátok. Hypotéky sa stali dostupnejšími pre podstatne širšie vrstvy obyvateľstva a to najmä v anglosaskom svete.
Uľahčenie prístupu k úverom na bývanie, o ktoré sa v najväčšej miere pričinila finančná deregulácia bol krok správnym smerom. Mal však byť sprevádzaný príslušnou kontrolou platobnej schopnosti dlžníkov a likvidity veriteľov.
Zažehnali recesiu, pomohli kríze
Prudký nárast cien nehnuteľností po roku 2000 bol podporený aj politikou nízkych úrokov, ktorú prijali centrálne banky veľkých štátov, aby odvrátili možnosť ekonomickej recesie. Recesiu sa vďaka nízkym úrokom naozaj podarilo zažehnať a najmä USA (a v menšej miere aj západná Európa) sa vtedy tešili z vysokého hospodárskeho rastu.
Bublina v akciách aj v nehnuteľnostiach
Ekonomické zákony sa však oklamať nedajú. Cenou za politiku nízkych úrokov po krachu akciovej bubliny bol vznik ďalšej cenovej bubliny, tentoraz na trhu nehnuteľností. Od januára 1991 do decembra 2000 narástli ceny bytových nehnuteľností v USA o 44 % a v Británii o 56 % (t.j. 4,6 a 5,5% ročne). Od januára 2001 do vrcholu bubliny v lete 2007 narástli ceny v USA o 93 % a v Británii o 125 %.
Ako vidieť z grafu, miery rastu cien nehnuteľností boli po roku 2000 dvojnásobné oproti tým, ktoré sa dosahovali v predchádzajúcom období. Väčšina investorov totiž nekupuje nehnuteľnosti za hotové, ale na hypotekárny úver. Kombinácia ekonomického rastu a nízkych úrokov mala preto na ceny nehnuteľností ten istý efekt, ako teplo a vlhko na rast hríbov. Obavy z rastúcej inflácie nakoniec prinútili centrálne banky pristúpiť k zvyšovaniu úrokových sadzieb.
Poslední blázni v roku 2007
Ekonomické zákony opäť zapracovali. Hypotéky zdraželi a dopyt po nehnuteľnostiach začína utíchať. Aj v Amerike si ľudia kupovali nehnuteľnosti na dlh a za špekulatívnym účelom. Dúfali, že úver ľahko splatia, keď novú nehnuteľnosť predajú za vyššiu cenu.
Tento systém funguje len dovtedy, kým sa nenájde „posledný blázon“ (last fool), ktorý už nehnuteľnosť nemá komu predať. Poslední blázni sa našli v roku 2007. Odvtedy ceny domov klesajú. V USA činil kumulovaný pokles 20 % a experti vidia priestor prinajmenšom pre ďalších 10 %.
Neklesnú všetci rovnako
Hypotekárna horúčka nepostihla všetky krajiny rovnako. USA, Británia, Írsko, Austrália, Španielsko a Holandsko mali najviac liberalizované trhy a nechali si objemy hypoték aj najviac uletieť do neudržateľných výšok. Uvedené krajiny teda pocítia pokles spotrebiteľských výdavkov vyplývajúci z poklesu cien nehnuteľností viac, ako trebárs Belgicko, Francúzsko či Japonsko.
Autor: Sevisbrokers Finance
