BRATISLAVA. Kľúčovou otázkou je, ako dlho bude nepokoj na finančných trhoch trvať a aké následky pre svetovú ekonomiku môže mať.
Mimoriadne obavy ekonómov vzbudzuje najmä možný pokles spotrebiteľských výdavkov spôsobený vzrastajúcim počtom insolventných dlžníkov. Čoho sa vlastne máme najviac obávať?
Čo sa deje, keď padajú ceny
Najviac finančných prostriedkov sa zhromažďuje pri investovaní do finančných a realitných aktív. Pri nadmernom (špekulatívnom) investovaní sa na finančnom i realitnom trhu vytvárajú cenové bubliny, ktoré sa v ekonomickom žargóne nazývajú „bubliny v aktívach“.
Po krachu bubliny nastáva obdobie vytriezvenia a poklesu cien. Trh sa potom niekoľko rokov spamätáva, kým nezačne rásť nová bublina.
Mnohí z nás si pamätajú na krachy na americkom akciovom trhu v roku 2000 a 2007. V oboch prípadoch došlo k spomaleniu ekonomického rastu. Stane sa to isté aj po krachu na trhu nehnuteľností?
Medzinárodný menový fond publikoval nedávno štúdiu, v ktorej porovnával cenový cyklus na trhu nehnuteľností a akcií v štrnástich členských krajinách Organizácie pre ekonomickú spoluprácu a rozvoj (OECD). V období rokov 1970-2007 došlo celkovo k 20 krachom na trhu nehnuteľností a k 25 krachom na akciových trhoch. V priemere to znamená jeden krach na jednu krajinu za 20 rokov.
Najviac krachov sa nahustilo do rokov 1980 - 1982 a 1989 - 1992. Zaujímavé bolo, že krachy na trhoch akcií boli rozložené v čase omnoho rovnomernejšie. Krachy na trhoch nehnuteľností mali v porovnaní s akciami niekoľko pozoruhodných odlišností.
l Priemerný pokles cien bol pri nehnuteľnostiach omnoho nižší (27,3 %) ako u akcií (45,5 %). Prečo? Premenlivosť cien nehnuteľností je výrazne menšia. Likvidita na trhu nehnuteľností je v porovnaní s akciami omnoho nižšia. Predať dom je podstatne zložitejšie ako predať akcie. Preto aj ceny domov kolíšu menej.
l Na druhej strane pokles cien nehnuteľností trval dlhšie. V priemere štyri roky, o rok a pol dlhšie ako u akcií.
l Po 19 z 20 krachov na trhoch nehnuteľností došlo k trojročnej ekonomickej recesii, pri ktorej HDP klesol až o osem percent. Pokles HDP po krachu na trhu akcií bol podstatne menší.
Dobré aj zlé správy
Priemerné hodnoty cyklov v tabuľke treba brať s istou opatrnosťou, lebo nie je možné plne porovnať Japonsko s Belgickom či Fínsko s Austráliou. Napriek tomu sú výsledky porovnania zaujímavé. Tabuľka cenových cyklov nám prináša dobré i zlé správy.
Dobrou správou je, že nárasty cien nehnuteľností trvajú dlhšie ako ich poklesy. Priemerný pokles cien trvá asi štyri roky. Prvý rok máme už za sebou, takže teoreticky by sa ceny nehnuteľností na hlavných trhoch mali spamätať do troch rokov. Priemerný nárast v cenovom cykle je takmer dvojnásobný ako pokles.
Zlou správou je povaha posledného cyklu. Vidíme, že posledný nárast trval neobyčajne dlho - takmer dvanásť rokov, teda viac ak dvojnásobok oproti priemernému cyklu.
Cenový výkyv smerom nahor bol takmer trojnásobný. Ak sa budú uplatňovať doterajšie mechanizmy cenových cyklov aj v budúcnosti, zotavenie trhu s nehnuteľnosťami môže trvať veľmi, veľmi dlho.
Japonské stratené desaťročie
Mimoriadne nepríjemný bol krach na trhu nehnuteľností v Japonsku v roku 1991. V priebehu šiestich rokov (1985-1991) narástla cena priemerného domu v Japonsku o 51 %. Ceny pomohol zdvihnúť najmä krach na trhu akcií v roku 1990.
Investori hladní po výnose za snažili uchovať hodnotu svojich peňazí a prostriedky masovo presúvali z akcií do nehnuteľností. Realitná horúčka vtedy postihla domácnosti a firmy, ktoré sa v bankách zadlžovali, aby mohli kupovať ďalšie nehnuteľnosti na špekulatívne účely. Keď bublina v roku 1991 praskla, japonské banky náhle zistili, že im zostalo na krku množstvo úverov na nehnuteľnosti, ktoré dlžníci nemali šancu splatiť.
Následky tejto finančnej krízy boli devastujúce. Banky nemali komu požičiavať a im nemal kto splácať úvery. O 90-tych rokoch sa v Japonsku hovorí ako o „stratenom desaťročí“.
Nedobytné úvery musel nakoniec od bánk prevziať štát, aby oživil finančný systém a reštartoval ekonomický rast. Ceny nehnuteľností sa v Japonsku z tohto šoku nespamätali dodnes a kumulatívne spadli o 40 %.
Autor: Sevisbrokers Finance
