BRATISLAVA. Na Slovensku rástli ceny nehnuteľností v posledných rokoch závratným tempom. Dvojciferné miery rastu cien nehnuteľností sa v žiadnej krajine nedajú udržať dlho. Treba vidieť aj fakt, že vysoké ceny nehnuteľností v konečnom dôsledku podlamujú ekonomický rast, ktorý ich živí.
Najväčší záujem o nehnuteľnosti sa sústreďuje do lokalít s pracovnými príležitosťami. Po náraste cien nehnuteľností najmä mladé rodiny nemajú dosť prostriedkov na kúpu predražených bytov. Aj obmedzená mobilita pracovnej sily je na Slovensku problémom pre rozvoj každého regiónu.
Rast príjmov a pokles sadzieb
Na rozvoj trhu s nehnuteľnosťami vplýva veľa faktorov. K najdôležitejším patrí percento mladej populácie so záujmom o kúpu nehnuteľností, rast reálnych príjmov, šírka ponuky nehnuteľností, dostupnosť hypotekárnych produktov a výška úrokových sadzieb na realitné produkty.
Čo sa týka Slovenska, vidíme, že to bol najmä pokles úrokových mier a rast reálnych príjmov obyvateľstva, čo mali rozhodujúci význam na mohutný rozvoj trhu s bývaním.
Pokles úrokových mier v posledných rokoch je natoľko všeobecným javom, že sa pri ňom netreba osobitne pristaviť. Zaujímavejší je skôr vývoj disponibilných príjmov. Ak ich meriame podľa rastu priemernej mzdy, zistíme, že v období od januára 2002 do júla 2008 narástli o 53,4 %, kým spotrebiteľské ceny len o 36,7 %.
Reálne príjmy obyvateľstva zamestnaného na Slovensku teda v tomto období narástli takmer o 20 %. Ceny nehnuteľností na Slovensku však rástli podstatne vyšším tempom ako reálne príjmy obyvateľstva - v spomenutom období až o 161,7 %, ako to vidieť z grafov. Priemerná ročná miera rastu (takmer 25 %) bola omnoho vyššia ako vo vyspelých krajinách.
Úspory zo zahraničia
Pre vysvetlenie tohto javu treba zohľadniť aj ďalšie vplyvy, ako rast reálnych príjmov a pokles úrokových mier. Aj v prípade Slovenska sa na raste cien nehnuteľností podpísala imigrácia, aj keď trochu inak ako v Británii či Írsku.
V zahraničí pracuje vyše 200 tisíc Slovákov, čo je viac ako zamestnaná populácia Bratislavy. Vzhľadom na vysokú nominálnu hodnotu zárobkov v zahraničí a ich kúpnu silu u nás je veľmi pravdepodobné, že úspory navrátených slovenských migrantov sa stali dôležitým faktorom nárastu cien nehnuteľností na Slovensku.
Nesmieme zabudnúť ani na vplyv finančnej špekulácie. Iba v Bratislave podstatnú časť nehnuteľností budujú zahraniční developeri a kupujú zahraniční klienti, ktorí majú omnoho väčšie finančné možnosti ako Slováci.
Slováci sú opatrní dlžníci
Kým začneme vyslovovať súdy o skorom krachu na slovenskom trhu nehnuteľností, treba sa pozrieť aj na širšie súvislosti.
Po prvé: ceny na Slovensku rástli z veľmi nízkeho základu. Preto aj prvá fáza rastu bola veľmi rýchla. Po druhé: rast cien je výrazne podmienený tým, či sú obyvatelia schopní svoje úvery splácať. Sú vysoké ceny nehnuteľností na Slovensku udržateľné a budú Slováci schopní splácať svoje hypotéky?
Z hľadiska pomerov objemu hypotekárnych úverov k disponibilným príjmom je Slovensko na tom lepšie ako európsky priemer. Podiel obyvateľstva s hypotékou je na Slovensku nižší ako vo vyspelejších krajinách a o pôžičku na bývanie sa uchádzali najmä solventnejšie vrstvy. Hypotéka je najväčším finančným záväzkom v živote a väčšina našich ľudí si dobre rozmyslí, kým si ju vezme.
Vo vyspelých krajinách sa pomer objemu hypoték k HDP pohybuje na úrovni od 30 do 80 perc. Ako vidieť z grafu, k týmto číslam má Slovensko zatiaľ ďaleko. Suma úverov obyvateľstvu na nehnuteľnosti činila v roku 2007 asi 204 miliárd korún (vrátane úverov v eurách a inej cudzej mene), čo bolo 11,0 perc. HDP. Ani celková zaťaženosť úvermi (vrátane spotrebných) nebola vysoká a dosiahla v tom istom roku 304 mld. Sk, teda 16,4 % HDP. Obe čísla sú hlboko pod európskym štandardom.
Poctivo splácame dlhy
Nič dramatické sa teda na trhu úverov obyvateľstvu asi neudeje. Ale čo rizikové typy hypoték, napríklad tie, ktoré sú denominované v cudzej mene, respektíve sú rozvrhnuté na dlhú dobu a presahujú hodnotu samotnej nehnuteľnosti?
Je pravda, že istým špecifikom strednej a východnej Európy bol veľký podiel hypotekárnych úverov denominovaných v eurách, a to najmä v Poľsku, Maďarsku a Lotyšsku. Takéto úvery mali zvyčajne nižšie úročenie, ale môžu v prípade nepriaznivého kurzového vývoja spôsobiť dlžníkom problém.
Na Slovensku bol podiel takýchto produktov veľmi malý. To isté platí o hypotékach, ktorých objem presahuje hodnotu samotnej nehnuteľnosti. Čo sa týka hypoték s veľmi dlhou dobou splatnosti (30 rokov a viac), je pravda, že majiteľom a ich rodinám sa môže časom prihodiť všeličo, napríklad invalidita, resp. smrť hlavy rodiny počas splatnosti hypotéky. Opäť však platí, že takýchto produktov nie je až tak veľa a okrem toho sú mnohé z nich istené životnou poistkou.
Reálnejší je skôr opačný vývoj, keď mnoho „dlhých hypoték“ dlžníci splatia predčasne. Neodškriepiteľným faktom je, že obyvateľstvo je v splácaní dlhov omnoho poctivejšie ako podniky.
Žiadna katastrofa nehrozí
Globálne prepojenie cien nehnuteľností má aj svoje tienisté stránky. Ak z nejakej príčiny spadnú ceny na niektorom z veľkých trhov (najmä v USA a Británii), pokles sa môže rýchlo rozšíriť aj na také krajiny, v ktorých nie sú ceny nadhodnotené špekulatívnymi obchodmi.
Ak sa vrátime k nám domov môžeme povedať, že väčšina realitného boomu bola u nás živená objektívnym dopytom po nehnuteľnostiach. Na pracovný trh ešte stále vstupujú demograficky silné ročníky, ktoré majú prirodzené požiadavky na kvalitné bývanie v tých miestach, kde vznikajú pracovné príležitosti.
Už o niekoľko rokov sa však situácia zmení a na pracovný trh budú vstupovať ročníky s menším počtom potenciálnych záujemcov o bývanie. Astronomické ceny niektorých nehnuteľností najmä v Bratislave okrem toho dávajú tušiť, že boli stavané skôr so špekulatívnym účelom a môžu mať v budúcnosti problém s predajnosťou.
Hoci sa turbulencie z amerického trhu hypoték môžu preniesť aj do Európy a časom aj k nám, žiadna katastrofa na trhu nehnuteľností Slovensku v najbližších rokoch nehrozí. Skôr spomalenie dopytu vyvolané neracionálnymi obavami z príchodu eura. Neskôr sa situácia vráti do normálu. Slovenské domácnosti sa znovu začnú veselo zadlžovať a developeri s bankármi budú opäť spokojní.
Autor: Sevisbrokers Finance
