BRATISLAVA. Ak sa chcete spoľahnúť na vlastné sily, počítajte s tým, že vás predaj alebo kúpa bytu, či domu bude stáť veľa času a síl. Pred vlastným obchodom je dobré mať o jeho priebehu čo najviac informácií. Kontaktu s realitnou kanceláriou sa zrejme nevyhnete, najmä ak nehnuteľnosť kupujete.

Ako predávať dom alebo byt

Ak ste sa rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, odporúčame vám ponúknuť ju na predaj niekoľkým realitným kanceláriám. Vyberte si overené realitné spoločnosti, nie viac ako štyri. Ponúknuť na predaj nehnuteľnosť príliš veľkému počtu realitných kancelárií s cieľom predať ju čo najskôr, môže spôsobiť aj opačný efekt. Vaša nehnuteľnosť bude síce v každom inzertnom médiu, ale záujemcovia nadobudnú dojem, že ide o nezaujímavú, resp. ťažko predajnú nehnuteľnosť.

Rovnaký efekt môže nastať aj vtedy, ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť sám a budete ju ponúkať v občianskej inzercii. Môže sa vám stať, že vaša nehnuteľnosť sa bez vášho vedomia v priebehu niekoľkých dní po uverejnení inzerátu objaví v ponuke viacerých realitných kancelárií a za rôznu cenu.

Ako kupovať nehnuteľnosť

Mnohé z toho, na čo si dávať pozor pri predaji nehnuteľností, platí aj pri ich kúpe. Ani v tomto prípade sa nevyhnete kontaktu s realitnou kanceláriou, keďže väčšina predávajúcich zveruje túto úlohu práve im.

Informácie, ktoré vám o nehnuteľnosti uvádza predávajúci alebo realitný maklér, odporúčame dôkladne si preveriť aj z iných zdrojov (pri pozemkoch najmä možnosti pripojenia na siete, prístupovú komunikáciu a pod.).

Skúmajte nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj charakter lokality, občiansku vybavenosť, dopravné ťahy, možnosti spoločensko-kultúrneho a športového vyžitia a podobne. To sú tiež faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti.

Nevyhnutné je zistiť si aj to, či je predávajúci oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať a či nemôže byť jeho vlastnícke právo spochybnené! Pri možnej hrozbe spochybnenia vlastníckych práv by ste o nehnuteľnosť mohli v budúcnosti prísť.

Spoločné pravidlá pre kupujúcich i predávajúcich

Dohodnutie spolupráce medzi realitnou kanceláriou a predávajúcim, prípadne kupujúcim sa zvykne dojednať v sprostredkovateľskej zmluve. Tá býva zrkadlom práce samotnej realitnej kancelárie.

Text zmluvy vám kancelária predloží pravdepodobne hneď na začiatku spolupráce. Vašej pozornosti by nemali ujsť najmä tie ustanovenia, ktoré sa týkajú vzájomných práv a povinností (vrátane úhrady poplatkov), výšky provízie (nemala by prevyšovať sedem percent z ceny nehnuteľnosti), sankcie pre prípad porušenia povinnosti, a samozrejme, aj aké máte možnosti pre ukončenie zmluvného vzťahu, t.j. možnosť (bez pokuty) od sprostredkovateľskej zmluvy odstúpiť alebo ju vypovedať. Dostatočnú pozornosť venujte aj tomu, kedy má podľa zmluvy vzniknúť sprostredkovateľovi nárok na úhradu provízie.

Ak vám realitná kancelária nájde vhodného záujemcu o kúpu alebo predaj, neodporúčame vám ukončiť obchod bez jej ďalšej súčinnosti a vedomia - s cieľom ušetriť na provízii. Ak táto iniciatíva vyjde z opačnej strany, nemožno vylúčiť ani to, že ich motívom môže byť snaha podviesť vás a realitný sprostredkovateľ by v tomto zámere mohol druhej strane prekážať.

Dobrý maklér vie vysvetliť

Pri výbere realitnej kancelárie buďte obozretní a odbornosť realitných maklérov si preverte aj tak, že si necháte dôkladne vysvetliť celý proces predaja nehnuteľnosti.

Každý realitný maklér by vám mal vedieť objasniť mechanizmus priebehu realitného obchodu, vrátane bezpečnej úhrady kúpnej ceny, katastrálneho konania a upozorniť vás aj na daňové povinnosti. Mal by vám povedať aj ďalšie dôležité informácie, napríklad kedy ste pri predaji nehnuteľnosti oslobodený od platenia dane z príjmu.

A napokon, vzhľadom na veľké množstvo realitných podvodov, ktoré sa v praxi, žiaľ, vyskytujú, mal by vedieť včas odhaliť možné riziko a s dostatočným časovým predstihom vás ochrániť. Neodbornosťou makléra vám môže realitná kancelária spôsobiť výraznú finančnú škodu!

Pri preverovaní realitnej kancelárie vám pomôže aj pohľad do obchodného či živnostenského registra.

V neposlednej miere aj to, či maklér absolvoval základné i špeciálne školenia. Určite je potrebná aj osobná návšteva v sídle kancelárie. Zistite si aj to, ktorá advokátska kancelária pripravuje zmluvnú dokumentáciu realitke, ktorú ste si vybrali.

Zmluvu musí posúdiť právnik

V mnohých realitných kanceláriách pripravuje text kúpnej zmluvy realitný maklér, prípadne sekretárka, ktorí nemusia mať náležité právne povedomie. Do vzoru kúpnej zmluvy vyplnia potrebný text, no nezohľadnia pritom kvalifikovaným právnym textom špecifiká vášho prípadu.

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti však vždy ide o samostatný, osobitný a nekopírovateľný prípad, ktorý treba posudzovať vysoko individuálne. Výsledkom neodborne pripravenej zmluvy býva majetková ujma klientov, zvýšená zaťaženosť katastrov a najmä súdov, ktoré riešia množstvo sporov tohto typu.

Z uvedeného je zrejmé, že hoci kúpnu zmluvu vypracuje realitná kancelária, je nevyhnutné, nechať si jej text schváliť osobou s právnickým vzdelaním.

Autor: Mojmír Plavec Slovenská realitná akadémia