Do akej miery a na ako dlho sa Slovensko zvezie s globálnym dianím sa dá nateraz len odhadovať.

Od januára 1991 do decembra 2000 narástli ceny nehnuteľností v USA o viac ako štyridsať percent a vo Veľkej Británii o 56 percent.

Od začiatku roka 2001 do vrcholu bubliny v Amerike o 93 percent a v Británii o 125 percent (údaje prevzaté z analýzy ekonóma Vladimíra Baláža zo Sevisbrokers Finance). Miery rastu cien nehnuteľností boli po roku 2000 dvojnásobné oproti tým, ktoré sa dosahovali v predchádzajúcom období. Pre tých, ktorí do nich investovali peniaze spoľahlivo zarábali.

A potom to prišlo. Obavy z rastúcej inflácie prinútili centrálne banky pristúpiť k zvyšovaniu úrokových sadzieb. Hypotéky zdraželi a dopyt po nehnuteľnostiach začal utíchať. Realitný svet sa prevrátil hore nohami. Od roku 2007 ceny domov začali padať.

V Spojených štátoch amerických dosiahol kumulovaný pokles dvadsať percent a experti vidia priestor prinajmenšom pre ďalších desať. Hypotekárna horúčka nepostihla všetky krajiny rovnako. "USA, Veľká Británia, Írsko, Austrália, Španielsko a Holandsko mali najviac liberalizované trhy a nechali si objemy hypoték aj najviac uletieť

do neudržateľných výšok. Uvedené krajiny teda pocítia pokles spotrebiteľských výdavkov vyplývajúci z poklesu cien nehnuteľností viac, ako trebárs Belgicko, Francúzsko či Japonsko," vysvetľuje Baláž.

Čo sa zmenilo

Pokles cien ekonómovia aj odborníci v realitách vysvetľujú najmä tým, že obdobie predchádzajúceho rastu bolo nevídane dlhé a rast bol nevídane vysoký. Ceny nehnuteľností vo vyspelých krajinách, a to najmä v anglosaskom svete rástli takmer nepretržite dvanásť až pätnásť rokov.

Takéto bubliny boli časté aj v minulosti, ale nikdy nie také dlhé a nikdy neboli nárasty cien také vysoké, ako teraz. "Je logické, že prišiel bod, kedy to muselo všetko krachnúť.

A logicky teda môžeme očakávať, že teraz určitý čas, nevieme presne aký, budú nehnuteľnosti na cene strácať," mieni ekonóm. Obdobie poklesu najmä vo vyspelých ekonomikách by podľa neho malo trvať dlhšie, a to najmenej štyri až päť rokov.

U nás doma

Čo platí pre ekonomicky vyspelejší svet, nemusí v plnej miere platiť pre Slovensko a iné, tranzitívne ekonomiky. Hoci niet pochýb, že kríza neminie ani nás.

"Dramatický vývoj na finančných trhoch a trhoch rezidenčných nehnuteľností od leta minulého roku spôsobil, že chuť investorov ísť do rizika sa celosvetovo výrazne znížil," hovorí hlavný ekonóm VÚB Zdenko Štefanides. V situáciách, kedy na trhoch panuje neistota je "kráľom" hotovosť a vklady v bankách. Slovensko bolo do istej miery izolované od napätia na svetových trhoch. Aj u nás sa však dôsledky prepadu cien nehnuteľností a globálnej úverovej krízy prejavili v zmene preferencií sporiteľov a investorov smerom k istejším formám investícií.

Čo sa týka investícií do nehnuteľností, vývoj ťažko dokumentovať na konkrétnych údajoch. Správy z realitného diania však naznačujú ochabnutie dopytu po rezidenčných nehnuteľnostiach aj na Slovensku.

V cenách nehnuteľností, ktoré eviduje Národná banka Slovenska sa to do júna zatiaľ výraznejšie neprejavilo. "Aj keď je pravdou, že dynamika rastu cien z kvartála na kvartál sa spomaľuje už od štvrtého štvrťroka 2007," pripúšťa hlavný ekonóm VÚB.

Je to tak?

Štatistiky Národnej asociácie realitných kancelárií skutočne ukazujú na pokles cien pri realizovaných obchodoch pri starších bytoch. Analýza realitnej kancelárie Lexxus, ktorá sa však týka len novej výstavby v Bratislave a okolí za prvý a druhý kvartál tohto roka nič o znižovaní cien nehovorí. Pripúšťa len, že rast je nižší, ak doteraz.

Ťažko povedať, čo všetko možno pripisovať na vrub svetovej hypotekárnej krízy. Na Slovensku pôsobia aj iné faktory. Jedným z nich je očakávaný prechod na novú európsku menu, ktorý ľudí motivoval ukladať peniaze do nehnuteľností. Druhým zatiaľ skryté sa hromadenie dopytu z potreby bývania po tohtoročnej niekoľkomesačnej prestávke v obchodovaní. A je to práve potreba, ktorá podľa ekonómov má byť motorom, ktorý nenechá slovenský realitný trh prepadnúť. To, že sa hromadí, dávajú tušiť vyhodnotenia bánk o počte pridelených hypotekárnych úverov. Zatiaľ čo v Českej republike sa v tlači spomína prepad trhu s hypotékami o dvadsať percent (Česká národná banka však hlási v júli tohto roka oproti vlaňajšiemu júlu tretinový rast objemu), na Slovensku sa banky, opäť medziročne, stále tešia nárastom objemov úverov.

Potreba a špekulácie

Rozlišovať nehnuteľnosť ako bývanie a nehnuteľnosť ako investíciu je podľa Baláža pre ďalšie prognózy veľmi dôležité. Každý z kupujúcich - ten, kto kupuje pretože musí bývať a ten kto investuje, aby potom predal a zarobil - sa na nadobudnutie nehnuteľnosti pozerá inak. Ak niekto potrebuje bývať, nie je pre neho natoľko určujúce, či a akou mierou sa jeho vynaložené peniaze zhodnotia. Čo sa však týka kúpy nehnuteľnosti ako investície, jednoducho existujú obdobia, keď sú nehnuteľnosti predražené a keď na svojej hodnote strácajú.

Tak ako v Česku, aj na Slovensku bola časť nehnuteľností kupovaná ako investícia. Takíto kupujúci boli často zo zahraničia - Španieli, Angličania a Íri. "Tento segment odíde z nášho trhu preč, pretože drahé nehnuteľnosti určené na špekuláciu nebude mať komu predávať," domnieva sa Baláž. No je dôležité odpovedať si na otázku: Aká veľká táto časť trhu vlastne bola?

Keď trh poháňali cudzinci

V Bratislave cudzinci tvorili pomerne veľkú časť kupujúcich. V regiónoch nehnuteľnosti vo všeobecnosti nakupovali najmä domáci, teda ľudia, ktorí skutočne potrebovali bývať. Veľký nárast cien nehnuteľností na Slovensku spôsobili nereálne očakávania a obavy z prechodu na euro spojené s infláciou, ktorá však podľa ekonómov nemá byť prečo vysoká.

Ľudia i tak cítili potrebu uložiť svoje peniaze do nejakých bezpečných aktív a nehnuteľnosti takýmto aktívom nesporne sú. Veľmi podobná situácia tu už bola pred vstupom Slovenska do Európskej únie. Jediný raz v novodobej histórii vtedy ceny nehnuteľností poklesli zhruba na pol roka a potom začali znova stúpať. "Očakávam, že sa tento proces istým spôsobom zopakuje, ceny nehnuteľností budú opäť v rokoch 2009 a 2010 rásť po krátkodobom poklese. Rast však bude miernejší, ako ten, ktorého sme boli doteraz svedkami," predpovedá Baláž. Dôvodom je zrelší trh - rast totiž vyvolá len objektívny záujem určitej sociálno-demografickej skupiny po bývaní a nie špekulácie, akých sme boli svedkami v predchádzajúcich rokoch. Tie napríklad v Bratislave vyhnali ceny tak rýchlo, že ľuďom, ktorí potrebovali nakúpiť bývanie na potrebu to spôsobovalo až existenčné problémy.

Prísne banky

Za čo isto môže finančná kríza, je opatrnosť bánk pri poskytovaní úverov developerom. Žiadajú od nich viac vlastných vložených prostriedkov, úvery sú drahšie a projekt musí byť zazmluvnený viac ako kedysi.

"Kríza spôsobí oddialenie mnohých projektov," mieni predseda predstavenstva slovenskej developerskej spoločnosti HB Reavis Group Ivan Valent. Ak developerovi nepožičia banka, vzrastie riziko pre toho, kto kupuje byt. Môže sa totiž stať, že niektoré bytové projekty nedokončia.

"Keďže je veľké množstvo bytov vo výstavbe, pravdepodobne vznikne tlak na znižovanie cien, hlavne v segmente drahších bytov," mieni Valent.

Nasledujúce obdobie oddelí zrno od pliev a v dlhodobom horizonte dôjde ku koncentrácii a konsolidácii developerov. No základná otázka pri súčasnom vývoji podľa šéfa developerskej spoločnosti znie: Dotkne sa kríza aj peňaženiek bežných ľudí? "Ak áno, môžeme zaznamenať výraznejší pokles cien bytov," odpovedá na ňu.

Ako je to s realitným imidžom

Investovanie do realít je beh na dlhé trate. "Pokiaľ sa ráta s nehnuteľnosťou, ako jednou zo zložiek celého investičného portfólia, v tom prípade nehnuteľnosť ako investícia opodstatnenie má, pretože umožňuje dlhodobú ochranu pred infláciou," tvrdí ekonóm Vladimír Baláž.

Z faktorov, ktoré určujú ceny nehnuteľností, je dôležitý jeden základný - poloha.

Na nehnuteľnosti možno zmeniť všetko - dá sa prestavať, vymeniť okná, zariadenie, no nie je možné ju len tak presťahovať z miesta, na ktorom ju postavili.

Poloha na cenový vývoj nehnuteľností teraz bude oveľa viac vplývať ako doteraz. "Nehnuteľnosti v kvalitných lokalitách budú strácať na cene omnoho menej, ako tie, čo sú na neatraktívnych miestach. Preto sú lepšou investičnou príležitosťou. Hoci aj pri nich môže prísť prechodný pokles cien," mieni Baláž. Kto chce nakupovať bez toho, že by nehnuteľnosť skutočne potreboval, tomu radí veľmi dobre vyberať a radšej počkať.

Ivan Valent z HB Reavis Group na otázku, či nehnuteľnosti stratili na svojej povesti najistejšej investície odpovedá z pozície developera: "Osobne si nemyslím, že sa nehnuteľnostiam zhoršil takýto imidž. To skôr ľuďom, ktorí sa okolo nich pohybovali a už sa nepohybujú... Tí, ktorí robia svoj džob profesionálne, sa nehnuteľnostiam venujú aj naďalej."

Japonské stratené desaťročie

Súčasná kríza v USA nápadne pripomína krízu, ktorá nastala v Japonsku. V tejto krajine bol krach na trhu nehnuteľností v roku 1991 mimoriadne nepríjemný. Počas šiestich rokov narástla cena priemerného domu o 51 percent. Ceny pomohol zdvihnúť najmä krach na trhu akcií v roku 1990.

Investori hladní po výnose sa snažili uchovať hodnotu svojich peňazí a prostriedky masovo presúvali z akcií do nehnuteľností. Realitná horúčka postihla domácnosti a firmy, ktoré sa v bankách zadlžovali, aby mohli kupovať ďalšie nehnuteľnosti na špekulatívne účely. Keď bublina praskla, japonské banky náhle zistili, že im zostalo na krku množstvo úverov na nehnuteľnosti, ktoré dlžníci nemali šancu splatiť. Následky boli devastujúce. Banky nemali komu požičiavať a im nemal kto splácať úvery. O 90-tych rokoch sa v Japonsku hovorí ako o "stratenom desaťročí". Nedobytné úvery musel nakoniec od bánk prevziať štát, aby oživil finančný systém a reštartoval ekonomický rast. Ceny nehnuteľností sa v Japonsku z tohto šoku nespamätali dodnes a kumulatívne spadli o 40 percent.

Čo sa týka Veľkej Británie a USA, pokles by nemal byť až taký dlhý, no určite neskončí za dva-tri roky.

Vladimír Baláž