Americká hypotekárna kríza významne poznačila Európu a vývoj v ostatných dňoch naberá na obrátkach - skrachovala americká investičná banka Lehman Brothers, kríza ohrozila aj Goldman Sachs. Ceny nehnuteľností v Amerike klesajú. Dianne Rath, ktorú zvolili v Americkej národnej asociácii realitných kancelárií NAR za prezidentku pre styk so Slovenskom, to považuje za prirodzené a situáciu berie s určitým optimizmom. "Nie je bežné, a pre trh ani zdravé, aby z roka na rok rástli ceny v priemere o dvadsať percent a viac," hovorí. Trh sa podľa nej teraz spamätáva a netreba všetko hádzať len na plecia Ameriky.
Keď sa pred dvoma rokmi objavili prvé problémy, aké boli počiatočné signály, že prichádza kríza?
Spočiatku sme zaznamenali nárast počtu neplatičov a pomalý pokles cien. Náhle sme mali veľa domov na trhu, ktoré sa už nepredávali tak rýchlo, ako to bolo predtým.
Tušili ste v tom čase, že tá kríza bude taká rozsiahla? Alebo ste si mysleli, že ide len o malý a krátkodobý výkyv na trhu?
Zvyčajne zaznamenávame pokles na trhu s nehnuteľnosťami každých približne päť až sedem rokov. Bežne trvá približne 18 až 24 mesiacov, kým sa trh zotaví. Zdalo sa, že aj toto je ten prípad. Nakoniec sa ukázalo, že kríza je hlbšia a môže trvať aj tri roky, kým sa začne obrat k lepšiemu.
Ako vyzerá realitný život dnes? Koľko realitných kancelárií skrachovalo a koľko ešte môže z trhu odísť?
Sú realitné kancelárie, ktoré sa začali venovať inej činnosti. Niektorí majitelia nerozšírili svoje podnikateľské aktivity, na trhu neprežili a skrachovali. Väčšina z tých krachov je výsledkom rozsiahlych investícií do ľudských zdrojov, ktoré potrebujú dlhší čas na zhodnotenie. Tie však firmy zrazu nemali. V tomto období sa spoločnostiam vypomstila každá chyba, každý zlý krok. Zostávajúce realitné kancelárie - a tých je stále ešte väčšina - sú tie, ktoré si plánujú podnikanie dlhodobejšie a rátajú s cyklami na trhu.
Aký druh realitných kancelárií prežil krízu?
Vyviazli tie kancelárie, ktoré mali a majú svoje rozpočty nastavené tak, aby vedeli pokryť spomalenie na trhu - dlhodobejšie vytvárajú rezervu - a dnes sú úspešné. Teraz už zaznamenávajú nárast počtu klientov, ktorí vstupujú na trh, čiastočne investorov kupujúcich prvýkrát.
Existuje vôbec nejaká časť trhu s nehnuteľnosťami, ktorá by nebola poznačená krízou? Kde je to najhoršie?
Každý zo segmentov realitného trhu bol nejakým spôsobom poznačený krízou. Moje poznatky z regiónov Spojených štátov amerických sú len na úrovni toho, čo som čítala a počula od kolegov. Poslednou takouto informáciou z trhu je, že za druhý štvrťrok tohto roku bol pokles cien už len štyri percentá. Očividne najvyšší pokles cien zaznamenali v štátoch Nevada, Arizona, Florida a časti Kalifornie. San Diego v Kalifornii je miestom, na ktoré sa špecializujem a preto ho poznám najlepšie. Náš región má silnú ekonomickú základňu v biomedicíne a farmácii, high-tech a pôsobia tu komunikačné spoločnosti. San Diego je k tomu ešte aj veľmi populárne turistické stredisko, ktoré láka návštevníkov z celého sveta, priemerná ročná teplota je 23 stupňov Celzia. Tieto faktory vplývajú na to, že ľudia tu chcú žiť. Zvýšený dopyt pri malej ponuke vhodných pozemkov vyústil do veľkého nárastu cien. Nie je bežné a pre trh ani zdravé, aby z roka na rok rástli ceny v priemere o dvadsať percent a viac. Bolo nevyhnutné, aby prišlo k trhovej korekcii, na tejto úrovni to nemohlo dlhodobo fungovať. V rámci mnohých miest, ktoré tvoria aglomeráciu San Diega, sú veľké rozdiely - od lokality k lokalite - v miere poklesu cien nehnuteľností. V niektorých lokalitách sa ceny znížili len veľmi málo, niekde do desiatich percent, iné naopak prekročili 30-percentný pokles. Priemerný pokles cien v celom našom regióne je dvadsaťpercentný. Všetko zlé je však na niečo dobré - veď teraz prichádzajú na trh prvokupci, ktorí môžu získať pôžičky, aké by im pred dvoma rokmi neschválili. Zaznamenali sme aj prílev kupujúcich z Európy, ktorí chcú zúročiť výhodu dobrého kurzu medzi dolárom a eurom (S-reality pripravovali tento rozhovor počas druhého septembrového týždňa - pozn. red.). Spolu s nízkou cenou je to úžasná príležitosť na investíciu do nehnuteľností alebo na kúpu rekreačného bývania.
Bolo požičiavanie peňazí nižším príjmovým skupinám jedinou príčinou krízy?
Požičiavanie peňazí tejto skupine je len časť mozaiky. V predchádzajúcich rokoch, pred krízou, sme zaznamenali rapídny nárast cien a ako som už spomínala, nemôže tento stav trvať dlhodobo bez prestávky. Táto prestávka spoločne s poklesom cien zasiahne najmä tých, ktorí z nejakých príčin potrebujú teraz predať nehnuteľnosť. V minulosti nám stačila veľmi krátka doba na uzavretie obchodu. Trh sa však napokon zvyčajne vráti k plusovým hodnotám. Stále je tu možnosť získať pôžičku, pre ktorú stačí potvrdiť pravidelný príjem za určité obdobie, ale nie výšku príjmu. Zvyčajne si však vyžaduje viac finančných rezerv a väčšie poplatky.
Na základe niektorých zverejnených správ tretina občanov USA, ktorí si kúpili dom za posledných päť rokov, má hypotekárny úver vyšší, ako je trhová hodnota ich domu. Predávajú sa domy naozaj za zlomkovú cenu ich hodnoty?
Najprv by som chcela povedať, že toto nie je úplne presná informácia. Ak uviedli, že tretina ľudí dlhuje viac ako je hodnota ich domu, tak je to veľmi prehnaný odhad. V prípade, že sa domy predávajú za menej ako je zostatok dlhu na hypotéke, musí veriteľ najprv akceptovať nižšiu sumu, ako by tvorila celá platba za dobu splácania. Ak by to nechceli urobiť, veriteľ by bol nútený vyhlásiť hypotéku za prepadnutú a predávať nehnuteľnosť vlastnou cestou. Predávajúci utrpí znížením svojho kreditu (ratingu z pohľadu budúcich pôžičiek - pozn. red.) a bude mu trvať dva roky i dlhšie, kým sa mu tento kredit podarí obnoviť.
Čo sa stalo s ľuďmi, ktorí neboli schopní splatiť svoje dlhy? Zostávajú na ulici? Je sociálna sieť natoľko solidárna, že si dokážu zaobstarať iné bývanie? Ako prežije americká rodina, ktorá prišla o svoj dom a stále jej zostávajú dlhy?
Keď ľudia stratia vlastné bývanie, zvyčajne idú do prenájmu. Niektorým sa podarilo kúpiť menší dom. Títo ľudia spravidla majú stále svoju prácu a svoj príjem. Väčšinou práve ľudia, ktorí stratili svoje bývanie, mali príliš veľa dlhov, napríklad aj na kreditných kartách.
Osobný krach, teda situácia, keď človek pre dlhy príde o všetko, je pre Slováka nepredstaviteľná, považuje sa za osobné zlyhanie. Ako to vnímajú Američania?
Väčšina Američanov považuje osobný krach za individuálnu chybu. Avšak osobný krach môže byť výsledkom viacerých okolností. Má byť vari človek, ktorý má napríklad nadmerné výdavky na lieky a liečbu alebo prišiel o prácu vylúčený zo spoločnosti, bez šance na nový začiatok? V USA môžete dostať druhú šancu. Týchto by som nedávala do jedného vreca s tými, ktorí skrátka nevedia prestať míňať. Mnoho Američanov má ťažkosti s akceptovaním postoja k druhej šanci. Pridáva to na cene tovarov a služieb pre všetkých.
Čo sa dá robiť, aby ceny nehnuteľností začali rásť a pokryli dlhy Američanov z hypoték?
Predpokladám, že viac bánk bude ešte čeliť problémom a budú možno potrebovať podporu od FDLIC (poisťovacia spoločnosť pre takmer všetky banky a uložené depozity v týchto bankách - pozn. red.). Veľké spoločnosti, ktoré sú veľkými hráčmi aj na svetových trhoch, potrebujú podporu vzhľadom na dopady na celosvetovú ekonomiku. Máme niekoľko menších spoločností, ktoré sa spojili alebo zlúčili s inými spoločnosťami. Veľké spoločnosti neboli zasiahnuté len hypotékami v USA, prispelo viac faktorov z celého sveta. Za krízovú finančnú situáciu nie sú na vine len hypotekárne problémy v USA. Keďže Američania sú často prví, čo prichádzajú na pomoc krajinám, ktoré ju potrebujú, mala by sa kríza považovať za globálny problém, nie iba americký. Sú ľudia z mnohých krajín, vrátane Američanov, ktorí chcú proste príliš veľa. Jedného dňa si azda uvedomíme, že skutočné hodnoty v našich životoch sú niekde inde než len v tom, čo získame a vrátime sa späť k tomu, čo je naozaj dôležité. Keď sa pozrieme do minulosti, zaznamenali sme cykly poklesov, z ktorých sme sa zvyčajne pozviechali a stali sa silnejší ako predtým. Dnešná situácia vyzerá tak, že bude trvať dlhšie, kým sa trh zotaví. Verím však, že určité oživenie už nastalo, keďže vstupujú na trh noví kupujúci.
Autor: preklad Martin Lazík
