BRATISLAVA. Aby spoločnosť, ktorá chce stavať, získala peniaze na pôžičku, potrebuje viac vlastných zdrojov ako kedysi. Pre kupujúcich to znamená vyššiu istotu.
Na takomto vývoji zarobia tí, ktorí budú schopní zaplatiť za byt plnú cenu z vlastných. „Budú, a už aj sú zvýhodnení kupujúci, ktorí sú ochotní platiť sto percent ceny naraz, lebo developerovi šetria náklady na financovanie,“ hovorí Filip Žoldák z realitnej kancelárie Lexxus. Výška zliav pre takýchto kupujúcich môže byť od tri do šesť percent. To je zhruba suma, ktorú developer vynakladá na zabezpečenie financovania.
K predražovaniu cien bytov však nová situácia podľa Žoldáka nepovedie. Dôvodom je rastúca konkurencia na trhu. Developeri sa so zmenenými podmienkami budú musieť vyrovnať sami na úkor vlastných ziskov.
Takmer tretina za vlastné
Banky sa v súčasnosti začali na developerské projekty pozerať konzervatívnejšie a priraďujú im vyššiu rizikovú váhu. Tento fakt má „filtračný“ efekt - peniaze získajú tie projekty, ktoré banky vyhodnotia ako atraktívne.
„Najviac sa sprísnili požiadavky na výšku vlastných zdrojov developera vložených do projektu, pretože ich výška priamo znižuje riziko banky,“ povedal riaditeľ odboru projektového financovania VÚB Pavol Hajdu.
Pokiaľ pred dvomi rokmi boli financované projekty aj s desaťpercentnou účasťou vlastných zdrojov, dnes banky požadujú, aby mal developer dvadsať až tridsať percent.
Celkové náklady na projekty sa pritom pohybujú od stoviek miliónov až po niekoľko miliárd korún. Sprísnenie požiadaviek môže developerov stáť ďalšie stovky miliónov korún, ktoré budú musieť mať oproti minulosti na účte.
Ak ich nemajú, musia si ich požičať inde, alebo nájsť vhodného spolufinancujúceho investora. V opačnom prípade musia svoje plány skončiť.
Zmluvy ako záruka
Zvýšila sa aj požiadavka na zazmluvnenie predaja alebo prenájmu plánovanej nehnuteľnosti.
Znamená to, že aby developer získal financie z banky, musí mať pred podpisom úverovej zmluvy uzatvorených viac zmlúv o budúcich zmluvách, v ktorých sa klienti zaviažu kúpiť byty. Banka navyše do financovania projektu vstupuje až po preukázaní platnosti všetkých povolení na výstavbu.
Zlou správou pre developerov je aj to, že úvery sú vo všeobecnosti na európskom trhu drahšie.
Banky sa nezdráhajú ísť do perspektívnych projektov. „Sprísnenie je individuálne, podľa kvality projektu, nie plošne,“ tvrdí vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Vladimír Krno. No keďže ponuka na realitnom trhu narastá, každý developer už nemá taký výhľad na úspech, ako by sa bankám pozdávalo.
„Už aj na Slovensku existujú typy projektov, kde sa dá hovoriť, že ponuka je väčšia ako dopyt. A tam by sme financovanie neposkytli,“ povedal hovorca Tatra banky Boris Gandel.
Slovany hľadajú partnera
BRATISLAVA. O účasti ďalšieho partnera na projekte v súčasnosti rokuje napríklad aj developer projektu Slovany Futuris Properties.
Predaj bytov majú začať až na budúci rok po začatí výstavby, no firme momentálne mešká stavebné povolenie. Niekoľkomesačný sklz spoločnosť odôvodňuje predĺžením prípravy projektu, výberovými konaniami na zhotoviteľov a veľkým počtom zúčastnených subjektov v stavebnom konaní.
Časť stavebných prác už má právoplatné stavebné povolenie, stavebné konanie na celú stavbu má byť teraz na jeseň.
Spoločnosť odmieta, že by bola v problémoch. Dôvodom toho, že si hľadajú ďalšieho partnera, nie sú len menej priaznivé podmienky úverovania, ale aj potreba kumulácie ďalších peňazí na projekt Slovany II na pozemku susediacom s prvou plánovanou stavbou. V hre sú aj ďalšie projekty v novom centre Bratislavy.
(ht)
