BRATISLAVA. Správa bytového domu je služba, o podmienkach ktorej rozhodujú vlastníci. Ak sú pravidlá nastavené správne, obyvatelia domu sa snažia komunikovať so správcom a firma napriek tomu nekoná, sú to vlastníci, ktorí majú právne nástroje na to, aby spoluprácu ukončili skôr, ako vzniknú vážnejšie škody, ako napríklad zlyhanie niektorej technickej funkcie či zariadenia domu. Pri vypovedaní zmluvy zvyčajne musíte rešpektovať trojmesačnú výpovednú lehotu, no dôvody udávať nemusíte. (ht)
Pozrite sa do zmluvy
Správu bytov upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pripúšťa dva druhy správy – prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov (to si môže formou mandátnej zmluvy dohodnúť niektoré služby u dodávateľa) a cez zmluvu o výkone správy. Mandátna zmluva alebo zmluva o správe nie sú rovnaké. Okrem iného však musia obsahovať záväzné práva a povinnosti obidvoch strán, spôsob výkonu práv vlastníkov, potrebné splnomocnenia správcu, pri zmluvách o správe aj spôsob a oprávnenie hospodárenia s fondom opráv, zásady platenia úhrad a, samozrejme, výšku odmeny.
Rozhodovacie procesy – vrátane kontroly správcu, či si plní povinnosti – závisia od dôslednosti vlastníkov. Ak nik nechodí na schôdze či na zhromaždenia, ťažko očakávať, že niečo bude fungovať bez ohľadu na to, aký je správca.
Čo má robiť správca
Odmenu za správu neurčuje nijaký zákon, platí dohoda. Zvyčajná suma za služby správcu sa podľa Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku pohybuje od 150 do 350 korún (4,98 až 11,62 eura) na mesiac a byt v Bratislave a v Košiciach a od 130 až do 180 korún (4,32 až 5,97 eura).
Za tieto peniaze je správca v domoch, kde nie je spoločenstvo, zodpovedný za hospodárenie s financiami na platby za služby spojené s bývaním, s majetkom a fondom opráv, odvádza dane a vymáha nedoplatky. Plánuje a navrhuje výdavky podľa technického stavu domu, podľa dohodnutého rozsahu zabezpečuje opravy, zvoláva schôdze.
„Bez súhlasu vlastníkov si správca nemôže výšku odmeny upraviť,“ hovorí prezidentka združenia Zdenka Jurčáková.
Kým dáte výpoveď
Ak si správca neplní povinnosti, najskôr si overte, či funguje tok informácií medzi vlastníkmi a firmou. Zmätok vzniká najmä v domoch, kde nezaložili spoločenstvo. V nich si zo zákona môžu vlastníci zvoliť zástupcu. Ten potom sústredí požiadavky a sťažnosti v dome a posúva ich k správcovi.
Zmluvu netreba vypovedať hneď, keď viaznu drobné opravy. Termíny prác môžu zaostávať pre nedostatok remeselníkov, a nie pre nečinnosť správcu. Riešením je nájsť šikovného človeka v dome, ktorý bežné opravy, ako je výmena žiaroviek či zámkov, zabezpečí rýchlejšie a lacnejšie ako firma,“ radí Jaroslava Zapletalová z bratislavského Inštitútu bývania. Správca ho môže zamestnať na dohodu a ako iných dodávateľov prác ho vyplatí z fondu opráv.
Pozor na zúčtovanie
BRATISLAVA. Zmluvu o výkone správy vlastníci bytov uzatvárajú so správcom písomne na neurčitú lehotu. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodnú inak, a začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Výpoveď správcovi musí byť v písomnej forme, prerokovaná na schôdzi vlastníkov, ktorí nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome rozhodli o zmene správcu. Zároveň si vlastníci na schôdzi určia, kto písomnú výpoveď správcovi doručí spolu so zápisom a prijatým uznesením.
Ak končí svoju činnosť, správca je v zmysle zákona povinný 30 dní pred jej skončením (najneskôr v deň skončenia činnosti) predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti týkajúcej sa domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré so správou domu súvisia. A to vrátane vyúčtovania fondu opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu.
Pri zmene správcu alebo zmene formy správy je dôležité dohodnúť, kto za predchádzajúce obdobie bude spracovávať ročné vyúčtovanie služieb spojených s bývaním.
„Opomenutie tejto povinnosti neskôr vedie k mnohým nedorozumeniam a súdnym sporom,“ vystríha prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku Zdenka Jurčáková.
Obdobne postupuje spoločenstvo pri výpovedi z mandátnej zmluvy.
Zmene správcu v dome by mala predchádzať zrelá úvaha. Výber nového správcu netreba nechať na náhodu – uľahčia ho odporúčania vlastníkov bytov z iných domov.
Vlastnícke minimum
Ak chcete mať správcu pod kontrolou, nenechajte si v nijakom prípade ujsť:
vyúčtovanie zálohových platieb za služby spojené s bývaním (teplo, voda, smeti, elektrina za spoločné priestory a podobne). Správca je povinný predložiť ho každý rok do 31. mája,
správu o činnosti, hospodárení s fondom opráv a o stave spoločných častí a zariadení domu (predkladá sa taktiež každý rok do 31. mája),
plán opráv na ďalší rok vytvorený v závislosti od technického stavu bytového domu (každý rok ho vlastníci schvaľujú na schôdzi alebo na zhromaždení).
Nezabudnite, že:
Ak správca nepredloží správu o činnosti a vyúčtovanie, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu.
Zdroj: Zákon o vlastníctve bytov
Kontrolovať môžu vlastníci aj inšpekcia
BRATISLAVA. Väčšia možnosť kontroly správcu bytového domu je pri mandátnej zmluve. Spoločenstvo vlastníkov na to má svoj dozorný orgán – radu – a títo vlastníci pravidelne správcu kontrolujú a podávajú správu ostatným vlastníkom. Účinná však môže byť aj kontrola správcu zo strany voleného zástupcu vlastníkov.
Zo zákona platí, že každý vlastník, ktorý so správcom podpísal zmluvu o správe, má právo nahliadnuť do príslušnej agendy. „Kontrolu treba zveriť tomu, kto má odborné vedomosti, v prípade vážnych podozrení ohľadne hospodárenia aj audítorovi,“ hovorí Jaroslava Zapletalová z Inštitútu bývania v Bratislave.
Niektoré činnosti správcu kontrolujú aj štátne inštitúcie. Podľa Slovenskej obchodnej inšpekcie do ich pôsobnosti patrí kontrola rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním, okrem tepla a teplej vody. Tie spadajú pod Štátnu energetickú inšpekciu.
Inšpekcia prichádza na rad až vtedy, keď vlastník rozúčtovanie neúspešne reklamoval u správcu. Ten má na vybavenie reklamácie tridsať dní.
Vyššej odbornosti správcov na Slovensku by podľa Zapletalovej prospelo viazanie živnosti. Správu totiž dnes môže robiť každý, bez ohľadu na to, aké má vzdelanie.
(ht)
