Ak ste sa rozhodli predať nehnuteľnosť, odporúčame vám ponúknuť ju na predaj najviac štyrom overeným realitným kanceláriám. So sprostredkovateľmi dohodnite jednotnú predajnú cenu vrátane provízie, aby sa vaša nehnuteľnosť nevyskytovala v inzercii v rôznych cenách.Poskytnúť na predaj nehnuteľnosť viacerým realitným kanceláriám v záujme predať čo najrýchlejšie, môže spôsobiť skôr opačný efekt. Vaša nehnuteľnosť bude takpovediac v každom inzeráte a záujemcovia nadobudnú dojem, že ide o nezaujímavú, respektíve ťažko predajnú nehnuteľnosť. Žiaľ, rovnaký efekt môže nastať aj vtedy, ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť sám, napríklad cestou občianskej inzercie. Počas niekoľkých dní sa vaša nehnuteľnosť objaví bez vášho vedomia v ponuke viacerých (najmä menej serióznych) realitných kancelárií a, samozrejme, za rôznu cenu.
Čo zaváži pri výbere realitky
Pri výbere vhodnej realitnej kancelárie buďte obozretní a odbornosť realitných maklérov, ktorí reprezentujú realitné kancelárie, si preverte aj tak, že si necháte dôkladne vysvetliť celý proces predaja nehnuteľnosti. Každý realitný maklér by vám mal vedieť objasniť mechanizmus priebehu obchodu, vrátane zabezpečenia úhrady kúpnej ceny, katastrálneho konania, upozorniť vás na daňové povinnosti a určiť aj to, kedy budete od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti oslobodený.
A napokon, vzhľadom na veľké množstvo realitných podvodov, ktoré sa v praxi žiaľ vyskytujú, vedieť včas odhaliť hroziace riziko a s dostatočným časovým predstihom vás aj ochrániť. Neodbornosťou makléra vám môže realitná kancelária spôsobiť výraznú finančnú škodu. Pri preverovaní realitnej kancelárie napomôže aj pohľad do obchodného či živnostenského registra, i to, či maklér absolvoval špeciálne školenia v tejto oblasti. Určite pomôže návšteva v sídle kancelárie. Zistite si aj to, či a ktorá advokátska kancelária jej pripravuje zmluvnú dokumentáciu, prípadne či kancelária zamestnáva právnika alebo s ním spolupracuje.
Na čo si dať pozor pri zmluve
Pokiaľ ide o pravidlá hry medzi realitnou kanceláriou a predávajúcim (prípadne kupujúcim), zvyknú sa dojednávať v sprostredkovateľskej zmluve. Tá je častokrát zrkadlom samotnej realitnej kancelárie. Text tejto zmluvy vám kancelária predloží pravdepodobne hneď na začiatku spolupráce.
Vašej pozornosti by nemali ujsť najmä tie ustanovenia, ktoré sa týkajú vzájomných práv a povinností (vrátane úhrady poplatkov), výšky provízie (nemala by byť zvyčajne vyššia ako šesť percent z ceny nehnuteľnosti), sankcií pre prípad porušenia povinností a možnosť bez sankcií od sprostredkovateľskej zmluvy odstúpiť alebo ju vypovedať. Pozornosť venujte aj tomu, kedy má podľa zmluvy vzniknúť sprostredkovateľovi nárok na úhradu provízie.
Vo všeobecnosti platí, že nárok na úhradu provízie vzniká sprostredkovateľovi až v okamihu, kedy je uzavretá sprostredkúvaná (v tomto prípade kúpna) zmluva. V žiadnom prípade nie skôr. Všimnite si aj to, či si realitná kancelária môže uplatňovať úhradu vzniknutých nákladov v prípade, ak by sa jej vašu nehnuteľnosť nepodarilo predať. Sprostredkovateľskú zmluvu sa odporúča uzatvárať písomne, hoci na jej platnosť zákon písomnú formu nevyžaduje.
Exkluzívny predaj?
Mnohé realitné kancelárie zvyknú predávajúcim predkladať takzvané exkluzívne sprostredkovateľské zmluvy. Ide o sprostredkovateľskú zmluvu s osobitným ustanovením, v ktorom sa klient zaviaže nepoveriť predajom jeho nehnuteľnosti iného sprostredkovateľa (exkluzivita). Porušenie tejto povinnosti spravidla zakladá nárok sprostredkovateľa na úhradu majetkovej sankcie. Samozrejme, exkluzívnu formu zmluvy o sprostredkovaní možno uzavrieť aj so záujemcom o kúpu, prípadne prenájom nehnuteľnosti.
Pre realitnú kanceláriu predstavuje exkluzivita mimoriadnu konkurenčnú výhodu a napokon aj väčšiu motiváciu. Za prejavenú dôveru by vám mala poskytnúť prvotriedny servis, prípadne nižšiu províziu.
Ako predávajúci si v prvom rade zvážte, či je skutočne dôvod udeliť realitnej kancelárii exkluzivitu. Ak áno, stanovte jej najkratšie obdobie, ktoré v prípade vašej spokojnosti vždy môžete dodatkom predĺžiť. Treba si ďalej všímať, aké povinnosti má sprostredkovateľ a aké výhody ponúka ako "odmenu" za udelenie exkluzivity. Ak nemáte v realitnom maklérovi alebo v realitnej kancelárii úplnú dôveru, nemá zmysel exkluzivitu udeľovať.
Ak so sprostredkovateľom, tak až do konca
Realitnej kancelárii poskytujte o nehnuteľnosti len pravdivé a úplné informácie. Uveďte aj tie, ktoré kupujúci pri obhliadke nemusí na prvý pohľad zistiť, napríklad dostupnosť mestskej hromadnej dopravy, predškolských zariadení, škôl, možnosti spoločensko-kultúrneho a športového vyžitia.
Ak vám realitná kancelária nájde vhodného kupujúceho, nie je vhodné s cieľom ušetriť na provízii ukončiť obchod bez jej ďalšej súčinnosti a vedomia. Ak táto iniciatíva vyjde zo strany kupujúceho, nemožno vylúčiť ani to, že motívom je snaha podviesť vás a realitný sprostredkovateľ by mu v jeho zámere len prekážal.
Treba si uvedomiť aj to, že realitnej kancelárii zostáva nárok na províziu zachovaný aj v prípade, ak uzavriete kúpnu zmluvu s osobou, ktorú vám zabezpečila, hoci tak urobíte už bez jej ďalšej asistencie.
Kopírovanie zmlúv nesie riziká
V mnohých realitných kanceláriách pripravuje text kúpnej zmluvy realitný maklér, prípadne sekretárka. No tí nemusia mať náležité právne povedomie. Môže sa stať, že do všeobecného vzoru kúpnej zmluvy vyplnia potrebný text, no nezohľadnia špecifiká vášho prípadu. Výsledkom takýchto postupov môže byť majetková ujma klientov, zvýšená zaťaženosť katastrov a súdov, ktoré riešia množstvo sporov tohto typu.
Tisícky hektárov v rôznych častiach Ruska sú pripravené na to, aby v nich investori postavili objekty potrebné pre cestovný ruch. Na vybraných územiach s ústretovým ekonomickým režimom sú už pripravené master plány. Prípravu územia zaplatil štát.
Stavať sa dá všetko, čo súvisí s rekreáciou, turistikou či ozdravujúcimi pobytmi - relaxačné či športové komplexy, akvaparky, súkromné prístavy, trasy pre lyžiarov či obchodné centrá. Pravidlá pre investorov povoľujú aj výstavbu bývania.
Milión turistov denne
Domáci turistický ruch narastá o desať až pätnásť percent každý rok, pričom rozvoj infraštruktúry takému tempu zjavne nestačí. "Vytvorenie osobitných ekonomických zón dovolí v rýchlom čase zabezpečiť komfortné podmienky pre dovolenky Rusov," tvrdí expertka pre vonkajšie vzťahy Federálnej agentúry pre riadenie osobitných ekonomických zón Anna Alexandrovna Klekovkina. Jedným z cieľov na slovenské pomery gigantického projektu je zmierniť odliv ruských turistov, ktorí sa chodia rekreovať za hranice federácie a zároveň privábiť zahraničných rekreantov do Ruska. A, samozrejme, zväčšiť podiel turistického sektoru na hospodárstve krajiny.
Nové turisticko-rekreačné zóny sú naplánované tak, aby každý deň prijali viac ako milión ľudí. Sľubujú vytvorenie 23-tisíc nových pracovných miest. Ich prevádzka nemalými čiastkami prispeje do federálneho, ale aj regionálnych rozpočtov.
Šťastná sedmička
Rozvojové rekreačné zóny sú jednou z častí z celkovej schémy podpory osobitných ekonomických zón. Okrem nich veľké Rusko s pomocou kapitálu súkromných firiem buduje aj priemyselné či technologicko-inovatívne zóny.
O tom, ktoré časti krajiny zaradia do osobitného režimu, federálna vláda rozhodla začiatkom uplynulého roka na základe konkurzu ministerstva ekonomického rozvoja a agentúry pre riadenie osobitných ekonomických zón. Z 28 podaných prihlášok napokon štatút vládou podporovaných rozvojových zón získalo sedem, ktoré sa nachádzajú v rôznych častiach federácie - v Kaliningradskom, Krasnodarskom a Stavropolskom kraji a v južnej časti Sibíri v Altajskej republike, v Altajskom kraji, v Irkutskej oblasti a v Buriatskej republike. Posledné dva regióny spája jazero Bajkal, ktoré si Rusi nedávno zvolili za jeden zo siedmich divov Ruska. Podľa Deloitte Corporate Finance táto časť krajiny za ostatných päť rokov zaznamenáva stabilný rast záujmu turistov, o ktorom sa predpokladá, že počas najbližších desiatich rokov neklesne pod pätnásť percent ročne.
Silné lákadlá
Naplnenie projektov a teda úspech celej myšlienky bude podľa Klekovkinovej závisieť od toho, ako sa bude dariť zladiť mechanizmus štátneho a súkromného partnerstva. Na účet štátu, federálnych subjektov a samosprávy sa postaví infraštruktúra vrátane dopravy. Investori zaplatia výstavbu objektov, pričom to, čo smú a nesmú v zónach budovať, určujú štátom stanovené pravidlá.
Investorom sa okrem iného núkajú daňové výhody - prvých päť rokov nebudú platiť daň z pôdy a vlastníctva, ďalšie úľavy (až 20 percent) získajú na dani z príjmu. Podmienkou účasti firiem je, aby sa zaregistrovali v mieste zóny. Ďalšie zvýhodnenia ich čakajú napríklad pri kúpe či prenájme pozemkov. Tie sa približujú k sume, ktorá sa rovná sadzbe dane z pozemkov vyrubenej za dvadsať rokov. Výška niektorých úľav je diferencovaná podľa výšky investície (hraničnými sú investície dvadsať, tridsať a päťdesiat miliónov eur).
Pomerne mladý projekt rekreačných rozvojových zón zatiaľ nemá žiadnych investorov. Tých vládna agentúra začala aktívne vyhľadávať až tohto roku po tom, čo na začiatku roka pripravili základnú koncepciu, ktorou sa bude výstavba zóny riadiť. Stavať by sa malo až na budúci rok, prvé objekty by mohli turistov uvítať v roku 2012.
Autor: Mojmír Plavec (autor je advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie)
