BRATISLAVA. Ak si chcete kúpiť byt v dome, ktorého výstavbu ešte developer nezačal a nechcete tento krok v budúcnosti ľutovať, pozorne si preštudujte zmluvy, ktoré dostanete na podpis.
Ak sa dá, snažte sa nakloniť ich znenie vo váš prospech. Keď totiž bude developer meškať či zvyšovať cenu, možnosť vášho finančného odškodenia či odstúpenia od zmluvy bude závisieť najmä od znenia zmluvy.
Byt za čo najnižšiu cenu
Ak nechcete za byt platiť viac, ako ste pôvodne plánovali, a to ani v prípade meškania s výstavbou, mali by ste už pri podpise zmluvy s developerom trvať na pevnej cene za byt, bez možnosti jej jednostranného zvýšenia dodávateľom stavby.
„Štandardne sa v zmluvách dojednáva, že sa cena zvýši, ak stúpnu ceny stavebných materiálov o isté percentá. Ak to zmluva ustanovuje, môže sa cena zvýšiť aj pri zmene daňových predpisov, napríklad pri zvýšení sadzby DPH,“ vraví advokát Ondrej Laciak.
Ak sú v zmluve presne vymenované podmienky, kedy je developer oprávnený zvýšiť cenu, podľa advokátky Daniely Lakatošovej by klient mal trvať na tom, aby sa zvýšenie ceny upravené takto v zmluve týkalo výlučne neuhradenej časti ceny bytu. „Samozrejme, zmluva by mala obsahovať možnosť klienta od zmluvy odstúpiť, ak by sa cena zvýšila o neprimeranú sumu,“ upozorňuje Lakatošová.
Byt v dohodnutom termíne
Cenu bytu môže zvýšiť aj meškanie s dokončením stavby. Budúci vlastníci bytov v novostavbe v Senci mali bývať v jednom z obytných blokov už vlani, no dodnes na byty čakajú.
Advokát Vladimír Neuschl nepovažuje očakávanie, že by sa budúci vlastník bytu dočkal vrátenia peňazí či dobrovoľnej úhrady pokuty za racionálne. „Kým bude prevládať dopyt nad ponukou, developeri nemajú dôvod zmeniť správanie,“ vraví.
Teoreticky má podľa neho klient viac možností, ktorými by si mohol poistiť odovzdanie bytu načas alebo zabezpečiť odškodnenie za meškanie. „Prakticky na tvrdé sankcie nijaký developer nespristúpi,“ dodáva.
Byt pod hrozbou sankcie
Podľa Laciaka má najčastejšie používaná sankcia za porušenie zmluvnej povinnosti, teda omeškanie s odovzdaním bytu, podobu zmluvnej pokuty. Tá je vyjadrená istým percentom z ceny, a to za každý deň omeškania, prípadne pevnou sumou za každý deň omeškania.
„Skutočnosť, že každý deň omeškania sa fakticky zvyšuje suma, o ktorú sa v konečnom dôsledku môže znížiť kúpna cena, núti developera nemeškať, a ak už je v omeškaní, tak čo najrýchlejšie byt odovzdať,“ tvrdí Laciak.
Dopĺňa však, že to platí len v prípade, ak sa na takejto zmluvnej úprave obe strany dohodnú. „Developerom predložený návrh zmluvy je zväčša precízne pripravený a druhá zmluvná strana si vo väčšine prípadov vybojuje len kozmetické úpravy,“ vraví.
Byt na úplne inom mieste
Pri neúmernom meškaní je jedným z riešení odstúpenie od zmluvy. To však väčšina budúcich majiteľov bytov odmieta, po roku meškania s výstavbou totiž stoja byty, ktorým by mohli dať namiesto neho prednosť, oveľa viac, než by ich stál byt, ktorý si pôvodne objednali.
„Odstúpiť od zmluvy má klient právo vtedy, ak je takáto možnosť dohodnutá v zmluve, alebo ak je upravená v zákone. Odporúčam, aby klient predtým písomne vyzval developera a poskytol mu dodatočnú primeranú lehotu na dokončenie výstavby,“ vraví Lakatošová.
Ak sa rozhodne klient od zmluvy odstúpiť, má podľa Laciaka právo žiadať, aby sa mu vrátilo všetko, čo druhej strane, ktorá zmluvu meškaním porušila, zaplatil.
Teoreticky je viac možností, ako si v zmluve poistiť včasné odovzdanie nového bytu. No v praxi na tvrdé sankcie developer nepristúpi.
Vladimír Neuschl, advokát
Čo by malo byť v zmluve
charakteristika bytu, jeho umiestnenie v dome, parametre bytu, ale aj štandard či vybavenie, ktoré je zahrnuté do ceny,
cena, ak nie je pevne určená, tak aj podmienky, za akých ju možno zvýšiť a o koľko,
lehoty a spôsob platenia jednotlivých splátok bytu,
presný termín ukončenia výstavby a odovzdania bytu,
sankcie za omeškanie výstavby,
možnosť priebežnej kontroly zhotovovania diela,
možnosť odstúpenia od zmluvy v prípade dlhšieho meškania či zvýšenia ceny o istú sumu.
Aké poistky môže obsahovať
zmluvnú pokutu vyjadrenú určitým percentom za každý deň omeškania,
pokutu vyjadrenú pevnou sumou za každý deň omeškania,
možnosť odstúpenia od zmluvy pri nedodaní diela včas či do istého najneskoršieho termínu,
zloženie sumy za postavenie nehnuteľnosti do úschovy a podmienenie jej vyplatenia včasným dodaním diela.
Náhrada navyše musí byť v zmluve
Za stavu, keď dopyt na realitnom trhu prevažuje nad ponukou, nebude žiadny developer súhlasiť s možnosťou, že by klientovi nahradil náklady vyvolané omeškaním výstavby, myslí si advokát Vladimír Neuschl.
„Teoreticky sa dá domáhať náhrady primeraných nákladov, napríklad za nájom bytu, ktorý musí platiť, keď už mal bývať v novom. Ak je však omeškanie developera legitímne, je súdny spor vopred prehraný,“ tvrdí.
Podľa advokáta Ondreja Laciaka musí byť v zmluve výslovne zakotvené, že ak developer mešká a druhej strane tým vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, má právo popritom vymáhať aj náhradu škody presahujúcu zmluvnú pokutu.
(den)
Dodatkom sa dá o peniaze prísť
Podpis dodatku, ktorý môže znamenať vzdanie sa istých práv, treba dobre zvážiť.
Problémy s meškaním výstavby sa developeri snažia papierovo i právne ošetriť dodatkom k zmluve. S ním však musia súhlasiť obe strany.
Kto z koho
Manželský pár si kúpil byt v novostavbe v Bratislave, no developer s termínom dokončenia meškal. Snažil sa majiteľov bytov prinútiť, aby podpísali dodatok k zmluve, v ktorom by súhlasili k odsunutím odovzdania bytu o niekoľko týždňov.
Väčšina susedov dodatok podpísala, manželia nie. Prijali až iný, taký, ktorým sa developer zaviazal vyplatiť im penále za meškanie, ak ani po niekoľkotýždňovom posune nebudú bývať. „Byt nám odovzdávali v termíne a ako prvým,“ spomínajú. Na vymáhanie sumy, ktorú platili istý čas navyše, rezignovali. Meškanie i peniaze, o ktoré vďaka nemu prišli, neboli také veľké, že by im stáli za vymáhanie na súde.
Bez nároku na peniaze
„Všeobecné odporúčanie je s dodatkom nesúhlasiť, ale vždy to závisí od okolností a zmluvných podmienok,“ tvrdí advokát Vladimír Neuschl. Podľa neho si treba uvedomiť, že stavebník sa stane vlastníkom bytu až zápisom v katastri. „Je preto principiálne v slabšej pozícii. Poskytuje peniaze, ale plnenie dostane až nakoniec,“ dodáva.
Podľa advokáta Ondreja Laciaka je u nás zmluvná voľnosť. Nijakú zmluvu nemusí strana podpísať, to platí aj o dodatkoch. „Ak zmluvná strana dodatok nepodpíše, o byt nepríde. Ale developer sa dostane do omeškania a druhá zmluvná strana má právo uplatniť sankcie v zmysle pôvodnej zmluvy.“
Nevzdať sa svojich práv
Niektorí developeri predkladajú budúcim vlastníkom nových bytov dodatky, ktorými sa, napriek tomu, že už výstavba mešká mesiace, prípadne aj roky, zriekajú nárokov na akékoľvek finančné odškodnenie, a to aj v prípade, ak naň majú podľa znenia zmluvy nárok.
Pred týmto krokom však Jana Drgoncová zo spotrebiteľského združenia Infospot varuje. Ak dodatok klienti nepodpíšu a developer im penále zaplatiť odmieta, môžu sa náhrady domáhať ešte na súde. Ak sa podpisom dodatku svojich práv vzdajú, s odškodnením za meškanie už rátať nemôžu.
