Chcem kúpiť starší dom s pozemkami a obavám sa, že ich kúpim aj so skrytými ťarchami. Musia byť uvedené na liste vlastníctva? Čo sa dá robiť, ak by tam neboli a niekto sa domáhal svojich práv? Susedka nám povedala, že časť jedného pozemku mala ona v užívaní, vraj to tak dohodli pred rokmi, no v liste vlastníctva to nie je.
Problém takzvaných skrytých tiarch je veľmi aktuálny. Stáva sa, že osoba po overení situácie v katastri kúpi nehnuteľnosť a po nadobudnutí vlastníckeho práva zistí, že na nej viaznu vecné bremená, alebo že si niekto uplatňuje v občiansko-právnom konaní určenie vlastníckeho práva k predmetu jeho kúpy.
Tomuto do určitej miery možno zabrániť dôslednou formuláciou podmienok kúpy v kúpnej zmluve. Obvykle ide o prehlásenia predávajúceho o tom, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, zmluvné záložné práva, ani práva tretích osôb. Ak by sa prehlásenie predávajúceho neskôr ukázalo nepravdivým, máte možnosť od zmluvy odstúpiť a voči predávajúcemu vám vznikne aj nárok na zaplatenie škody.
Pokiaľ ide o zápis tiarch do katastra nehnuteľností, je potrebné zamerať pozornosť na dôvod ich vzniku. Ak totiž vzniknú na základe zmluvy, na ich právne účinky je nevyhnutný vklad.
V takom prípade je ťarcha viditeľná na liste vlastníctva. Zádrheľ však môže nastať v prípade, ak ťarcha nie je zavkladovaná bezodkladne po podpise zmluvy. Návrh na vklad ťarchy do katastra nehnuteľností je totiž možné podať až do troch rokov od uzatvorenia zmluvy. Niektoré ťarchy sa do katastra zapisujú záznamom. Ide napríklad o ťarchy vzniknuté v dôsledku rozhodnutia súdu alebo iného orgánu, či ťarchy vzniknuté na základe vydržania. Záznam v tomto prípade má iba evidenčný, nie právotvorný charakter. Niektoré ťarchy vznikajú priamo zo zákona.
Podľa ustanovenia § 70 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, sú údaje katastra hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Opak preukazuje osoba, ktorá spochybňuje pravdivosť zapísaných údajov, a to spravidla v súdnom konaní. Vo vašom prípade by teda suseda musela preukázať, že (zrejme) vydržaním nadobudla či už vecné bremeno doživotného užívania časti pozemku, alebo aj vlastnícke právo.
Pred podpisom kúpnej zmluvy vám odporúčam nechať si vypracovať aj geometrické zameranie pozemku a jeho zápis do katastra, aby ste zaplatili za skutočnú výmeru a mali istotu o tom, či vám prípadne hrozí spor o určenie priebehu hraníc.
