Cena a lokalita bývajú hlavnými faktormi, ktoré rozhodujú pri výbere novostavby. Pri porovnaní cien za byt prepočítaných na meter štvorcový to však nie je až také jednoduché ako napríklad pri kúpe litra mlieka. Je to preto, že každý developer, prípadne predajca do ceny zahrnie to, čo uzná za vhodné a často aj tak, aby to zodpovedalo jeho marketingovým zámerom.
"Developer ako aj akákoľvek realitná kancelária, ktorá developera zastupuje, sú predajcovia ako každý iný. Ponúkajú len špecifický druh tovaru - byty. Zákon preto neurčuje, čo by malo alebo nemalo byť v cene za meter štvorcový," vysvetľuje hovorca ministerstva financií Miroslav Šmál.
"Cenu nehnuteľností ovplyvňuje množstvo faktorov, pričom najväčšiu váhu má lokalita a typ projektu, čiže ponúkaný štandard bývania. Zároveň cena veľmi pružne reaguje na aktuálnu ponuku a dopyt, preto ceny stanovujeme tesne pred začiatkom predaja," hovorí podpredseda predstavenstva developerskej spoločnosti GRUNT Peter Uhlárik.
Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu
Vo všeobecnosti developeri pri cenotvorbe zohľadňujú celý rad faktorov. Okrem základných položiek, ako sú cena, za ktorú kúpili pozemok, náklady na výstavbu, štandard vnútorného vybavenia, cena vypožičaných zdrojov a očakávaná marža (zisk), je to aj polohová renta - v čím "lepšej", teda atraktívnejšej lokalite sa projekt nachádza, tým drahšie spravidla bývajú aj byty. Cena za meter štvorcový, a teda aj celková cena za byt ďalej zohľadňuje napríklad index zastavanosti - čím menej bytov sa predá na jednom zastavanom pozemku, tým budú drahšie (ide o rozdiel výnosov pri viacpodlažných a nízkopodlažných projektoch).
K ďalším faktorom, ktoré predajca zohľadňuje v cene, patrí celkové architektonické riešenie stavby, to, aké sú spoločné priestory a miera polyfunkčnosti bytového domu. Teda to, či sa v ňom nachádzajú aj iné prevádzky ako byty, ktoré sa stanú doplnkom k občianskej vybavenosti lokality.
Obytná a podlahová plocha
Pre lepšiu orientáciu v džungli ponuky je potrebné rozumieť niektorým pojmom. Najmä vtedy, ak sa rôzne používajú a zahŕňajú rôzne položky. Čo sa týka názvoslovia, štátna norma, ktorá platí pre byty, dáva jasno vo veci obytnej plochy. Vymenúva, čo všetko možno chápať ako obytné miestnosti. "Podľa normy medzi obytné miestnosti patria najmä obývacia izba, jedáleň, spálňa, pracovňa, izba - detská, alebo hosťovská - a obytná kuchyňa," vymenúva architekt Karol Hoffman.
Podlahová (alebo aj úžitková) plocha, ktorú najčastejšie uvádzajú developeri v cenníkoch a ktorá sa najčastejšie pri preratávaní na účely porovnania ceny za meter štvorcový používa, je trocha iný pojem. Podľa príslušnej vyhlášky k stavebnému zákonu na rozdiel od obytnej plochy bytu, ktorá zahŕňa len plochu spomínaných obytných miestností, podlahová plocha bytu (alebo aj úžitková plocha bytu) je väčšia o príslušenstvo (chodba, kúpeľňa a podobne), avšak bez balkónov, lodžií a terás.
To môže byť v určitom ohľade dôležité, najmä vtedy, keď chce kupujúci zistiť, koľko si priplatí za terasu či balkón. "Niektorí developeri cenu medzi podlahovou plochou a plochou balkóna či terasy nerozlišujú," upozorňuje Uhlárik.
Pri malých balkónoch je preto cena za tento priestor rovnaká ako je cena za podlahovú plochu. Pri väčších terasách, či predzáhradkách však cena býva spravidla nižšia, ako pri obytných miestnostiach. Niektorí developeri si do konečnej ceny bytu započítavajú aj pivničnú kobku či garážové státie.
Keď v byte nič nie je
Seriózny developer máva v cenníku priamo uvedené, čo všetko cena zahŕňa. Pri väčšine projektov to býva daň z pridanej hodnoty a spoluvlastnícky podiel na pozemku a na spoločných častiach a zariadeniach domu. Otáznikom býva štandard prípadne poskytovanie služieb. Protipólom sú takzvané holobyty a niektoré luxusné byty, ktoré developeri ponúkajú nielen so značkovým vnútorným zariadením, ale aj napríklad so službami hotelového typu.
Holobyty sú bytové priestory, ktoré nie sú vybavené žiadnymi zariaďovacími predmetmi a materiálmi, ako sú podlahy, dvere, sanita, obklady a podobne. Podľa Filipa Žoldáka z bratislavskej realitnej kancelárie Lexxus, niekedy sa predávajú ako neskolaudované, niekedy skolaudované len so základným vybavením.
"Dopyt po holobytoch a rýchlosť ich predaja boli v minulosti vyššie. Hlavne vďaka konečnej nižšej cene a domnienke, že majitelia si dokážu zariadiť byt lepšie a lacnejšie," hovorí Žoldák. V súčasnosti však pri kúpe bytu záujemcovia preferujú vybavenosť dokonca do fázy zariadenia kuchyne kuchynskou linkou. V prospech tohto trendu hrá fakt, že kupujúci môže toto vybavenie a zariadenie bytu modifikovať podľa vlastných predstáv počas výstavby a ku kolaudácii je byt pripravený podľa jeho požiadaviek. To však predpokladá zvládnutie manažmentu klientských zmien buď developerom, alebo spoločnosťou, ktorá sa klientskými zmenami zaoberá.
Kupujúci nemusia mať všade na výber
Bratislavská skúsenosť sa môže líšiť od trendov v niektorých častiach Slovenska. "O holobyty v našom regióne, ak sú za primeranú cenu, je záujem," hovorí Ľubomír Vajgel
z piešťanskej realitnej kancelárie VZ reality. "No nemyslím si, že je to spôsobené tým, že ide o holobyty. Novostavieb je málo a v určitom štádiu výstavby, vzhľadom na splnenie termínu dokončenia, sa predávajú iba ako holobyty, takže kupujúci nemajú na výber," vysvetľuje. To podľa neho v súčasnosti môže spôsobovať problémy s dokončením, keďže na trhu je už nedostatok stavebných kapacít.
Keď si môžu kupujúci vybrať, podľa Vajgela prevažujú tí, čo požadujú vybavenie na úrovni bežného štandardu. Najlepšie s možnosťou vlastného výberu materiálov a vybavenia. Očakávajú plávajúce podlahy v izbách, dlažby v kúpeľniach a WC, interiérové dvere s obložkovými zárubňami, vybavenie kuchyne modernými linkami a kúpeľné zariaďovacie predmety. "Rozhodne očakávajú, aby bola skončená hrubá stavebná činnosť," dodáva Vajgel.
"V krajinách s dlhšou históriou predaja rezidenčných projektov s kvalitným marketingom je dnes predaj holobytov takmer vylúčený," opisuje skúsenosti nadnárodnej spoločnosti GTC obchodný a marketingový manažér Jozef Šimek. Tento vývoj odôvodňuje tým, že v zahraničí zostáva viacero bytov nepredaných aj po kolaudácii. A tento trend čaká aj niektoré väčšie mestá na Slovensku.
Platí sa aj za značku
Čoraz častejšie sa súčasťou tvorby cien pri predaji bytov v novostavbách stávajú aj menej exaktne merateľné položky, ako sú náklady za pozemok, stavbu, či štandard. Patrí k nim celkový imidž projektu, značka, alebo inak povedané dobré meno developera, a marketingové náklady.
Ukážkovým projektom, kde cena zahŕňa meno developera aj nákladný marketing je projekt Eurovea, od pôvodom írskej spoločnosti Ballymore Properties, ktorý stavajú blízko centra hlavného mesta na dunajskom nábreží. "Každá aktivita, ktorú sme na slovenskom trhu ohľadne projektu spravili, bola vopred naplánovaná," povedala počas nedávnej konferencie Ako prežiť boom realít šéfka komunikačného oddelenia Patrícia Hradilová. Developer investoval okrem iného aj do veľkolepej laserovej šou s vykreslením budúcich objektov, ktorá odštartovala predaj. Marketing dotiahol až do takých podrobností, ako je rozdávanie diárov na rok 2010, kedy je naplánované otvorenie. Byt s jednou spálňou v Eurovea vyjde na minimálne deväť a pol milióna korún. No otázku, koľko z ceny tvoria výdavky tohto charakteru, nechal developer na spomínanej konferencii nezodpovedanú.
Ako porovnávať skutočne porovnateľné
- informácie čerpajte priamo od developerov alebo poverených predajcov,
- dlhodobý prehľad získate na osvedčených realitných portáloch,
- porovnávajte konkurenčné projekty (lokalitou, vybavením, službami),
- výhodou je osobná návšteva showroomu - ukážkovej miestnosti,
- obhliadnite si pozemok, kde sa má alebo už začalo stavať, na mape všetko vyzerá oveľa jednoduchšie,
- súčasťou Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve by mali byť technické podklady k bytu, to znamená nielen jednoduchý pôdorys bytu so zakreslením dispozičného riešenia, ale aj so zakreslením elektroinštalácie (rozmiestnenie zásuviek a vypínačov), vykurovania (rozmiestnenie a rozmery vykurovacích telies), ako aj zoznam štandardného vybavenia bytu s presným popisom jednotlivých položiek. Vyhnete sa nepríjemnostiam pri zariaďovaní bytu,
- zaujímajte sa o možnosť dispozičných zmien, ich ceny a možnosti odpočtu štandardného vybavenia bytu,
- dôležitým faktorom sú aj možnosti financovania projektu,
- v niektorých mestách s dlhodobejšou intenzívnou výstavbou sa dá projekt vybrať už aj na základe referencií od blízkeho okolia, či známych.
Čo sa skrýva za definíciami
Byt - miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na bývanie a môžu tomuto účelu slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Príslušenstvo bytu - rozumie sa ním najmä vstupný priestor bytu, priestor na varenie, uskladnenie potravín, osobnú hygienu, umiestnenie záchodovej misy a uloženie upratovacích predmetov.
Obytná miestnosť - okrem izieb sa za obytnú miestnosť považuje aj kuchyňa s podlahovou plochou nad 12 m2, resp. plocha zastavaná kuchynskou linkou, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2 m vysoké a 0,30 m hlboké.
Obytná plocha - súčet podlahových plôch všetkých obytných miestností (izby, kuchyňa).
Podlahová plocha bytu (používa sa aj ako úžitková) - súčet plochy obytných miestností a miestností príslušenstva bytu bez plochy balkónov, lodžií a terás.
Podlažie - časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi deliacimi konštrukciami.
Prvé nadzemné podlažie je vlastne prízemie.
Zdroj: GRUNT
Halka Tytykalová
