Kúpili ste byt a zistili ste, že nespĺňa vaše požiadavky? Objavili ste chyby, ktoré v žiadnom prípade nemá mať, alebo je jeho prevádzka finančne náročnejšia ako predávajúci deklaroval pri obhliadke? Skúste takúto nehnuteľnosť reklamovať. Možno budete jeden z mála na Slovensku, kto sa na niečo podobné podujme.
Podľa skúseností oslovených realitných agentov aj spotrebiteľskej organizácie sú na Slovensku reklamácie hlavne starých bytov ešte len v plienkach. "Nestalo sa nám to ani raz od roku 1993, teda odkedy sa pohybujeme na realitnom trhu," hovorí realitný agent Hugo Wagner. Podobne reagoval aj realitný agent Peter Beláň: "V praxi som sa s takýmto prípadom ešte nestretol."
Chyby starých sa akceptujú
Dôvodov je viacero. Prvým môže byť apatia Slovákov, prípadne slabé vedomosti v tejto oblasti. Jednoducho málo ľudí vie, že aj byt, či dom možno reklamovať, rovnako ako akúkoľvek inú vec kúpenú v obchode.
Podľa občianskeho zákonníka je všeobecne záručná doba dvojročná. Kupujúci a predávajúci sa však môže dohodnúť aj na dlhšej. "Odporúčala by som dať do zmluvy dlhšiu záruku, aspoň päť rokov. Napríklad pri novostavbách je automatická záruka až desať rokov," konštatuje Jana Drgoncová zo spotrebiteľskej organizácie Infospot.
Aj ona tvrdí, že zatiaľ sa na nich obracali iba kupujúci bytov v novostavbách. Ich problémy súviseli väčšinou s kolaudačnými a nie so stavebnými nedostatkami "So starým bytom sa nám zatiaľ nikto neozval. Tie sa totiž kupujú tak, ako sú, ich chyby sa v podstate akceptujú," vysvetľuje Drgoncová.
Kúpili byt aj s plesňami
Dokazuje to aj prípad, akých je na Slovensku určite viacej. Alica si so svojím manželom kúpila trojizbový byt v bratislavskej Dúbravke. V dvanásťposchodovom paneláku, na najvyššom poschodí. Asi po pol roku zistili, že v byte sa v chladnom a vlhkom období tvoria plesne. "Predávajúci nám o nich pochopiteľne nič nepovedal. Boli sme strašne nahnevaní, ale situáciu sme riešili iba odstránením plesní," hovorí Alica. Tie sa však každý rok v rovnakom období vrátili. Jednoducho na jar a v lete, keď sa byt môže permanentne vetrať, plesní niet. Na jeseň a v zime, kedy nastáva vykurovacie obdobie a s vetraním je to o čosi horšie, prichádzajú.
Toto je jedna z vád bytu, o ktorej len ťažko môže predávajúci tvrdiť, že bola skrytá, teda, že o nej nevedel. Ak ale existenciu plesní popiera aj za čas, keď sa byt užíval, netreba ustupovať. "Treba dokázať, že vlhkosť bola v byte ešte skôr ako nehnuteľnosť kupujúci prebral. Takýto dôkaz mu zabezpečí znalecký posudok. A v takom prípade musí predávajúci poskytnúť kompenzáciu," tvrdí Beláň. A to buď finančnú, alebo formou opráv v byte.
Ak sú závady neodstrániteľné, mal by predávajúci vrátiť peniaze. "Tak ako to funguje pri reklamácii čohokoľvek iného," vysvetľuje Drgoncová. Aj Beláň je presvedčený, že úplné vrátenie nehnuteľnosti si vie predstaviť iba v tom prípade, ak vady znemožňujú normálne užívanie bytu. Aj to je podľa neho najschodnejšie dosiahnuť súdnou cestou.
Pozor na to, čo leží
Aby mohol kupujúci nehnuteľnosť reklamovať, musí si dávať pozor na to, akú kúpno-predajnú zmluvu podpíše. Existuje totiž právna formulka, ktorú zvyknú predávajúci na svoju ochranu dať do zmlúv. Tá znie: "ako byt stojí a leží". "Podpisom takejto formulky sa kupujúci zrieka možnosti reklamácie, a to aj v prípade skrytých vád," tvrdí Beláň. Wagner zase konštatuje, že väčšina používa také zvraty ako: kupujúci sa dôkladne oboznámil s faktickým stavom bytu. Prípadne, že byt sa predáva v stave, zodpovedajúcom jeho veku a opotrebeniu alebo predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe také vady bytu, na ktoré by mal kupujúcich upozorniť. Občas sa v zmluvách chyby konkretizujú, ako "v tej a tej miestnosti je taký a taký problém, o ktorom bol kupujúci upovedomený. "Jednoducho ide o to, byť krytý práve pre prípad neskoršieho možného konfliktu," dodáva Wagner.
Dôvera má hranice
Čo teda robiť, aby nebola potrebná reklamácia? "V prvom rade je veľmi dôležitá podrobná a dôkladná obhliadka. Ak sa stane, že čas obhliadky vyjde na večernú hodinu, odporúčame me uskutočniť ešte jednu za denného svetla a detailne prejsť celý byt," konštatuje Wagner. Dodáva ďalej, že majiteľovi vyslovene radia neututlávať chyby bytu, práve preto, že sa to nemusí vyplatiť.
Podľa Beláňa by sa kupujúci nemal spoliehať iba na dobré slovo predávajúceho. Mal by si možné problémy s bytom zisťovať po vlastnej linke.
Okrem dostatočnej obhliadky je dôležité informovať sa v správcovskej spoločnosti spravujúcej dom, v ktorom sa byt nachádza. "Tá by mala mať informácie o všetkých problémoch, ktoré sa v dome vyskytli. Rovnako vie lepšie informovať aj o energetickej náročnosti kupovaného bytu," dodáva Beláň. Rovnako pri preberaní bytu treba skontrolovať, či je v stave, v akom bol v čase obhliadky a aký je popísaný v zmluve. "Stalo sa nám, že pri preberaní nefungovali nejaké elektrické zásuvky. Riešilo sa to zľavou 20-tisíc korún z kúpnej ceny," hovorí Beláň.
Preto aj realitný agent Roman Kaholek upozorňuje na nevyhnutnosť skontrolovať byt pri preberaní. "Ak má byt chybu, s ktorou sa kupujúci nedokáže zmieriť, nemá byt ani prebrať," odporúčajú realitní agenti.
