Po dlhom čase sa opäť hovorí o uvoľnení nájomného v bytových domoch súkromných vlastníkov. Dlhodobo sa komplexne venuje problematike obytného prostredia, podmienkam pre rozvoj plnohodnotného bytového trhu a nástrojom, súvisiacim s jeho transformáciou. Ukončila Fakultu architektúry STU, absolvovala viaceré medzinárodné vzdelávacie programy k problematike rozvoja bytového trhu. Je spoluzakladateľkou odbornej organizácie Inštitút bývania, s. r. o., v ktorej pôsobí od jej založenia v roku 1993. Jej odbornosť ju zaraďuje do skupiny medzinárodných odborníkov strednej a východnej Európy. Svoje znalosti uplatnila na viacerých odborných konferenciách a seminároch, ako aj v odborných aktivitách v rámci domácich a medzinárodných projektov, realizovaných v transformujúcich sa krajinách v rámci podpory USAID, Slovak Aid, Know How Fund, Svetovej banky a Svetovej zdravotníckej organizácie. Systematicky sa venuje vzdelávacej činnosti širokej verejnosti v otázkach súvisiacich s bývaním. Z priameho kontaktu s občanmi a ich problémami vyplýva aj znalosť detailných problémov tak v nájomnom sektore, ako aj v bytových domoch vo vlastníctve občanov. Je členkou Zväzu architektov a odborným konzultantom Únie miest a obcí SR.
Nejde len o reštituentov, ale aj o niektoré rodiny, ktorým bytový dom komunisti nezobrali. Obmedzili im však výkon vlastníckych práv a hoci dlhé roky splácali hypotéky, byty v ich domoch sa prideľovali rovnako ako v štátnych bytoch.
Zmeny v nájomnom sú citlivou otázkou. Najmä ak sa týkajú starých ľudí s malými príjmami, ktorí chcú v byte, kde žili celý život, naďalej zostať. O tom, či je vôbec možné nájsť spravodlivé riešenie, hovoríme s Jaroslavou Zapletalovou, riaditeľkou bratislavského Inštitútu bývania.
Odstránenie regulácie nájomného v bytových domoch súkromných vlastníkov a reštituentov sa odkladá niekoľko rokov. Diskutuje sa o spravodlivosti. Dá sa to vôbec spravodlivo riešiť?
Určite nie, lebo stopercentná spravodlivosť ani neexistuje. Čo len priblížiť sa k nej bude veľmi obtiažne. V tomto prípade je situácia nespravodlivá pre obidve strany - pre prenajímateľov aj pre nájomcov.
Doteraz nikto poriadne nepovedal, koľkých ľudí sa deregulácia dotkne. Ako je to možné, že sa o nich nič presné nevie?
Je to preto, že kategória nájomca sa u nás doteraz nijako neevidovala. Súkromný nájomný sektor sa nesledoval v žiadnom štatistickom sčítaní. Až teraz sa s tým začína niečo robiť. Do sčítania ľudu sa pripravuje trocha iná verzia a od septembra minulého roka vznikla povinnosť tých, čo prenajímajú byty, registrovať sa na daňových úradoch. To sú prvé dve aktivity po dlhých rokoch, keď sa nevedelo, koľko bytového fondu súkromní vlastníci vlastne majú a prenajímajú. Nájomný sektor treba rozlišovať a nemiešať dokopy.
Existuje jeho verejná časť, ktorá by mala pokrývať potreby sociálne odkázaných vrstiev obyvateľstva a voľný trh. Na ňom si každý môže prenajať taký byt, ktorý si vyberie a na ktorý má.
Aj vo verejnom sektore sa nájomné reguluje, len iným spôsobom...
Áno, aj v tomto prípade ide o reguláciu, no rieši sa takzvaným nákladovým nájomným. Obce, mestá, prípadne verejnoprospešné organizácie, ktoré postavia bytovky s pomocou štátu, teda s podporou verejných zdrojov, stanovujú nájomné tak, aby sa investícia vrátila naspäť. Nemal by sa však vytvárať zisk. Do stanovenia nákladového nájomného môžu vstúpiť už len také položky, ako je správa bytov, služby a podobne. Na rozdiel od verejného nájomného sektoru, v bytových domoch reštituentov štát nájomné reguluje natvrdo výnosom, kde stanovuje, koľko korún za meter štvorcový najviac môžu nájomníci platiť. Cena je nastavená tak, že vlastníci tvrdia, že nemajú peniaze na potrebné investície, tobôž na zisk, ktorý sa v súkromnom sektore očakáva.
Čo s tým ďalej?
Reálna cesta, ako sa konečne dopracovať k nejakému riešeniu, je zistiť, o koľko a aké prípady vlastne ide. Iba tak je možné urobiť nejaké závery o potrebe sociálnej pomoci, ktorá je s dereguláciou spojená. Bez toho sa nedá pohnúť ďalej. V bytoch v reštituovaných domoch už určite žije aj vrstva ľudí, ktorá pomoc spoločnosti nebude potrebovať.
Stále sa hovorí o reštituentoch. Existujú však aj súkromní vlastníci, ktorým v čase socializmu bytové domy nezobrali. Je ich veľa?
Určite nie a ťažko povedať, ako sa to stalo, že im domy zostali. No napriek tomu neboli v závideniahodnej situácii. Zostali vlastníkmi, no s majetkom nemohli disponovať. Bytové podniky v ich domoch prideľovali byty rovnako, ako v štátnych bytoch. Samozrejme, bez toho, aby to vlastník mohol ovplyvniť.
Hovorí sa, že pri prípadných náhradách, ktoré by mali dostať nájomníci po deregulácii cien, by sa malo rozlišovať, kto je na tom finančne dobre a kto potrebuje sociálnu pomoc. Opäť sme na začiatku: je takýto prístup spravodlivý?
Zo sociálneho hľadiska určite áno. Štát nemá dostatok prostriedkov, aby prispieval tým, ktorí majú príjmy dostatočne vysoké na to, aby platili trhové nájomné. Opäť, ide o verejné zdroje, z ktorých by mali peniaze ísť na pomoc len takým prípadom, ktoré to potrebujú.
Aké sú možnosti?
Riešenia závisia od toho, kto by mal vlastne v týchto bytoch zostať bývať. Dnes v nich nájdeme ľudí, ktorí tam žijú vyše štyridsať rokov a cítia to tak, že by v "svojom" byte mali aj dožiť. Lenže doba sa zmenila a platí pravidlo, že ak na niečo nemám, nemôžem si to ani dovoliť. Nemôžem si predsa kúpiť trojmiliónové auto, keď mám len na také, čo stojí dvesto tisíc. To je základný psychologický problém nájomcov, z ktorých mnohí sú už vo vysokom veku a ťažko pochopia, že v bytoch, ktorých komerčná cena je najmä v centre mesta vysoká, vlastne nemajú čo robiť, ak na to nemajú peniaze. No len ich nájomná zmluva je bez časového obmedzenia a oni by chceli v terajšom byte, na ktorý si zvykli, aj zostať. Žiaľ, nikde na svete neexistuje situácia, kedy by sociálne slabší dôchodca žil v centre mesta a v mnohých prípadoch vo veľkom byte sám.
Takže zostáva im prispieť, aby si takéto bývanie aj v bežných trhových podmienkach mohli dovoliť, alebo ich vysťahujeme?
Skúsme sa na to pozrieť aj z inej stránky: Čo robili doteraz samosprávy? Prečo sa k tejto veci nechcú veľmi hlásiť? Nie je celkom pravda, že problém si narobil štát, nech si to aj vyrieši. Bytový trh a zabezpečenie bývania je vždy trhom lokálnym, maximálne regionálnym, preto samosprávy zo seba celkom nemôžu zhodiť povinnosť účastniť sa na riešení vzniklej situácie. Je to na ich území a ide o ich občanov. Pod samosprávu spadajú stavebné úrady. Ak štátne orgány dospejú k rozhodnutiu, že týmto ľuďom je potrebné umožniť alternatívy primeranej sociálnej pomoci alebo možnosť presídlenia, bude to znamenať, že sa nájdu prostriedky na sociálnu podporu a výstavbu takýchto bytov. Zorganizovať výstavbu budú musieť na svojom území už samosprávy. A netreba zabúdať ani na to, že ak by sa to všetko podarilo, vznikne otázka, či reštituenti alebo vlastníci domov nezačnú ochudobňovať bytový fond tak, že svoje domy začnú premieňať na komerčné priestory s úplne inou funkciou. Napríklad na kancelárie. Aj tu je regulácia v rukách samosprávy cez územný plán a územné regulatívy. No najmä mestá Bratislava a Košice, kde je reštituovaných domov a domov v súkromných rukách najviac, celú vec veľmi zanedbali. O tom, že bude treba všetko riešiť a že to nebude jednoduché sa začalo diskutovať minimálne už pred piatimi rokmi. Zatiaľ mestá nemajú ani sústredené informácie o reálnych potrebách a ani nezačali s prípravou výstavby bytového objektu v zodpovedajúcej cenovej kategórii, kam by nájomníkov z bytov, ktoré čaká deregulácia nájomného, mohli presťahovať. Aspoň tých, ktorí budú súhlasiť. Tí, ktorí sa rozhodnú v bytoch aj naďalej zostať a nebudú zahrnutí do skupiny pre primeranú sociálnu pomoc, budú musieť jednoznačne rátať s možnosťou, že ak nebudú platiť, nájomca ich môže vysťahovať.
Zmeny v nájomnom sú vždy citlivou otázkou. Názory na to, ako sa s domami reštituentov vysporiadať bývajú skôr extrémne ako umiernené. Od úplnej pomoci až po celkový nezáujem...
Áno. Stretla som sa aj s takým názorom, že čo je nás po tom, čo budú tí ľudia robiť. Kúpia si Avízo a nájdu si nový byt.
Je nemysliteľné, že niekto takto reaguje, to nie je prístup k riešeniu problému. Na druhej strane nasilu držať starých ľudí s nízkymi príjmami v týchto bytoch len preto, aby v nich dožili a štát na to bude neúmerne doplácať, to nie je dlhodobým riešením. Najvhodnejšie by zrejme bolo ponúknuť im bývanie s primeranými službami, ktoré môžu vzhľadom na svoj vek potrebovať. Zároveň je však potrebné určiť hranicu, koľko peňazí štát na takéto riešenie mieni vynaložiť. Tu ide aj o otázku miery. Ak by ľudia v nájomných súkromných domoch mali dostať kompenzáciu v podobe príspevku na bývanie, ten by musel byť oveľa vyšší ako bežná dávka, ktorá sa dnes poskytuje. A to asi nebude možné.
Je dobré, že sa deregulácia tak dlho odkladá?
O tom, čo bude s nájomníkmi sa u nás hovorí už od roku 1993. Už vtedy, keď sa začali domy reštituentom vracať, bolo jasné, že máme problém. Nie je dobré, že sa to tak dlho odkladá a žiadnej vláde nezávidím, že musí hľadať riešenie, ktoré sa doteraz nenašlo. Konať však treba začať čím skôr. Inak sa súkromný nájomný sektor nebude rozvíjať tak ako by sa aj v rámci novej výstavby mal. Súkromní vlastníci budú musieť do svojich bytových domov investovať, aby obstáli na trhu s nájomným bývaním, ich domy majú aj mestotvornú funkciu. Doteraz sa mali na čo vyhovoriť. Ide o veľmi malú časť trhu a celý problém už mal byť dávno preč zo stola. Čím ďalej sa riešenie odkladá, tým väčšie bude mať sociálne a ekonomické dôsledky. Reštituované bytové domy mohli byť už dávno opravené za oveľa nižšie ceny, ako sú teraz. Ďalším dôležitým momentom je, že deregulácia zreálni výšku nájomného na voľnom trhu, to v mnohých prípadoch aj poklesne.
Čo je lepšie, postupne deregulovať alebo postaviť a dať nájomníkom náhradné bývanie?
Obidve riešenia sú spojené a nevyhnutné. Potrebné náhradné byty sa nepostavia za rok. Takže najprv postupne deregulovať so sociálnymi kompenzáciami a na základe prieskumu postaviť byty na presťahovanie. Je dôležité, že do nápravy sa majú zapojiť štyri ministerstvá, je to naozaj komplexná sociálna, ekonomická a legislatívna úloha. <
Jaroslava Zapletalová
