na slovenský trh

a neutíchajúci záujem obyvateľstva o nakupovanie. To sú dva faktory, ktoré stále hrajú úlohu pri

rozhodovaní sa investorov pre výstavbu ďalších obchodných centier

na území hlavného mesta, alebo aspoň

rozširovanie tých,

čo už fungujú.

N a Bratislavský kraj, ktorému jednoznačne dominuje hlavné mesto, pripadá podľa GfK Slovakia až tretina predajných plôch nákupných centier celého Slovenska. Ďalej sa rozširujú, rovnako tak pribúdajú aj možnosti, kde môžu Bratislavčania

a návštevníci mesta nakupovať.

Avion Shopping Park už v marci rozšíril svoje priestory o predajné plochy pre svetovo známych nájomcov. Začiatkom novembra rozbehla spoločnosť Inter IKEA Centre Slovensko výstavbu ďalšej časti nákupnej zó-

ny, kde na jeseň 2009 pribudne

12-tisíc metrov štvorcových prenajímateľnej plochy pre 35 nových prevádzok. Najväčšiu časť priestorov obsadí predajca elektroniky, ktorý otvorením predajne v Avione vstúpuje na slovenský trh. Tohtoročné rozširovanie má za sebou aj Aupark, kde v auguste pribudlo nové krídlo

s viac ako 14-tisícmi metrami štvorcovými prenajímateľnej plochy.

Priestor na trhu

Fakt, že sa rozširuje celková pre-

dajná plocha v Bratislave, ako

aj možnosti nakupovania podľa riaditeľky nákupného centra Polus

City Center Petry Klasovej-Hándlovej ešte neznamená, že adekvátne tomuto nárastu stúpa aj kúpna sila Bratislavy.

Napriek tomu však bratislavský trh ešte stále láka aj nových hráčov. Zámer investovať prostriedky do významného obchodného centra

v Bratislave napríklad pred niekoľ-

kými dňami zverejnila realitná a in-

vestičná spoločnosť Meinl European Land, ktorú na Slovensku zastupuje firma Manhattan Real Estate Management. Podľa slov Mariána Sekulu, riaditeľa pre akvizície

a development slovenské zastú-

penie momentálne detailne analy-

zuje možnosti investície. Spoločnosť Meinl European Land pritom nie

je na Slovensku neznámym hráčom, okrem žilinského centra Dubeň

a košickej Optimy prednedáv-

nom dokončila akvizíciu obchod-

ného centra Saratov v bratislav-

skej mestskej časti Dúbravka. Prá-

ve Saratov býva označovaný za

príklad vydarenej rekonštruk-

cie niekdajšieho sídliskového nákupného strediska na moderné

a navštevované obchodné centrum lokálneho charakteru.

Malí vedľa veľkých

Väčšina obchodných centier, ktoré pribudnú v najbližších rokoch na území hlavného mesta Slovenska však zrejme bude súčasťou veľkých polyfunkčných centier a celkov. Takýto charakter by mala mať nákupná zóna s plochou 25-tisíc metrov štvorcových, zahrnutá do projektu spoločnosti EuroMax Slovakia. Ten by mal vyrásť

v Prievoze v roku 2010 a okrem nákupnej zóny obsiahne aj dve stovky bytov, hotelový komplex a kongresové centrum. Podobne budú možnosti nakupovania zahrnuté do objektov Tri veže či River Park.

Podľa analytika obchodu Ľubomíra Drahovského by nákupné centrá, ktoré budú súčasťou obdobných projektov, mali slúžiť predovšetkým potrebám ľudí žijúcich a pracujúcich v okolitej lokalite. Nepredpokladá teda, že by mali regionálny či nadregionálny charakter ako napríklad obchodné centrá Aupark či Avion.

Centrá na dotyk

Podľa Drahovského je už Bratislava,

s výnimkou západnej časti mesta, nadregionálnymi obchodnými centrami nasýtená. Faktom však je, že hoci sa činnosť niektorých obchodných centier rozbiehala rozpačito, zatiaľ žiadne z tých, ktoré boli postavené v uplynulých siedmich rokoch, neukončilo svoju činnosť.

O tom, že sa všetky centrá na trhu udržia aj do budúcnosti nie je analytik tak úplne presvedčený, aj keď na pol milióna obyvateľov nie je počet centier príliš vysoký. Drahovský

si však myslí, že v budúcnosti môže spôsobiť centrám existenčné prob-

lémy skôr fakt, že na ploche mesta budú ležať nie príliš ďaleko od se-

ba. "Príde navyše doba, keď ľudia zistia, že nakupovanie nie je ideálna forma oddychu. To môže pre obchodné centrá znamenať boj o holú existenciu," dopĺňa.

V konkurenčnom boji majú jed-

noznačnejšiu šancu obstáť tie centrá, ktoré presvedčia návštevníkov o svojej špecifickosti. "Po tom, ako sa

v Bratislave otvorili ďalšie nákup-

né centrá je cieľom Polusu zacho-

vať si istú výnimočnosť, teda ponúknuť zákazníkom predajne, ale aj služby, ktoré v iných centrách za-

tiaľ nenájdu," tvrdí riaditeľka nákupného centra.

Nie za každú cenu

Jedným z hlavných prvkov úspešnosti nákupného centra je dobre zvolený mix nájomcov a ich predajní či služieb. Aj keď je pestrosť centra výhodnou, neplatí, že by sa ich prevádzkovatelia snažili udržať zákazníkmi nie veľmi vyhľadávané a efektívne prevádzky v centre za každú cenu, vrátane výrazne nižšej ceny za prenájom priestorov. Podľa Klasovej - Hándlovej treba odlišovať nájomné podmienky, ktoré sa týkajú služieb a predajní s odevami či obuvou. "Je logické, že ich finančné podmienky sú odlišné, preto-

že každý koncept funguje finančne

i ziskovo na inej úrovni. V zá-

sade však nie je možné držať služ-

by či obchody za každú ce-

nu. Sponzorovať ich pôsobenie

v centre nie je možné," vraví riaditeľ-

ka Polusu.

Rovnako tak si centrá podľa nej nemôžu dovoliť finančne podporovať obchody známych značiek, ktoré chcú pod svoju strechu dostať. Navyše musia počítať s tým, že otvorenie ďalších predajní tej istej značky v iných nákupných centrách spôsobí odlive zákazníkov do obchodov niekoľkých centier.

Obchodné centrá nezverejňujú,

do akej miery sa zatraktívnenie nákupných centier známymi znač-

kami premietlo do cien prenáj-

mov priestorov, pretože svoju rolu zohralo aj zostrenie konkurencie na trhu nákupných centier. "Polus City Center parametre prenájmu pri-

spôsoboval ako záujmu o prenájom priestorov v centre, tak aj novo vznikajúcim nákupným centrám," uviedla riaditeľka nákupného centra.

Filozofia zo západu

S udržaním sa niektorých nájomcov v obchodných centrách a na trhu už má väčšina bratislavských centier skúsenosti. Ani jedno z bratislavských nákupných centier sa počas uplynulých rokov nevyhlo zmene nájomníkov, ku ktorej došlo skôr, ako sa podľa pôvodných zámerov prenajímateľa i nájomcu predpo-

kladalo.

Drahovský si myslí, že väčšina developerov obchodných centier, ktorí vytvorili priestor pre prevádzkovateľov voľnočasových atrakcií, ktorí neuspeli, doplatila na to, že obsadzovali centrá v duchu filozofie úspešných nákupných centier vo vyspelej Európe. "Ešte chvíľu potrvá, kým našinci pochopia, že medzi nákupmi, stretávaním sa so známymi a aktívnym oddychom môže byť spojitosť," dodáva analytik. Tvrdí, že umiestnenie voľno-

časových aktivít do priestorov obchodných centier predpokladá šesť až osemhodinovú návštevu obyvateľstva, zatiaľ čo slovenskí návštevníci nie sú zvyknutí pobudnúť v obchodnom centre dlhšie ako tri či štyri hodiny a venovať sa

v ňom niekoľkým iným činnostiam mimo nakupovania.

Rozchody s nájomcami

S myšlienkou kúpania sa pod strechou obchodného centra i na jeho terase, ako aj s cenami, ktoré si za takúto formu prevádzkovateľ pýtal, sa zrejme úplne nestotožnili návštevníci nákupného centra Aupark. Brány vodného sveta Aulandia sa v apríli tohto roku po necelých dvoch rokoch fungovania zavreli a investorská spoločnosť Real Estate Liptov sa dostala do konkurzu. Do vybudovania aquaparku s rímskymi kúpeľmi pritom investovala 75 miliónov korún

a predpokladala, že sa jej táto suma do ôsmich rokov vráti.

S podobným nezdarom pred niekoľ-

kými rokmi skončilo fungovanie bowlingového areálu v nákupnom centre Polus City Center či troj-dimenzionálneho kina IMAX v ná-

kupnom centre Avion. Šťastie na prevádzkovateľa nemá ani multiplex kín v centre Polus City Center,

v prvej polovici decembra sa kinosály zavreli, pretože jeho vedenie ukončilo zmluvný vzťah s majiteľom spoločnosti Istropolis Cinema Center. Tá prevzala aj kiná v mimobratislavských zábavno-obchodných centrách MAX a činnosť kín v Poluse zastre-

šovala približne rovnako dlho, ako fungoval v Auparku vodný svet. Kino v novom šate by mal nový prevádzkovateľ otvoriť v prvých mesiacoch roku 2008.

Denisa Čimová