Uvažujete o kúpe nového bytu? Môže sa stať, že zmluva, ktorú vám developer alebo predajca predloží na podpis bude pre vás nevýhodná. Nakoľko sa vám podarí obrátiť ju v svoj prospech môže záležať aj na miere záujmu kupujúcich o konkrétny projekt. Najmä ak byty vo vybranej stavbe idú na dračku.

Kúpa novej nehnuteľnosti predstavuje investíciu na celý život. Napriek tomu, že sa pri jej zaobstaraní budúci vlastník zadĺži na desiatky rokov, často kvôli vidine bývania vo vysnívanom dome v preferovanej lokalite pristúpi aj na také zmluvné podmienky, ktoré pre neho nie sú výhodné.

Je pravda, že komplexný prehľad o výhodnosti či nevýhodnosti zmlúv na nové byty by sa dal získať iba posúdením všetkých zmlúv, ktoré spoločnosti predkladajú budúcim majiteľom. Informácie, ktoré S-reality získali od niekoľkých záujemcov o kúpu bytu, ako aj zmluvy, ktoré dali právnikom k nahliadnutiu však vypovedajú skôr o tom, že vo vzájomnom vzťahu hrajú budúci vlastníci bytov za kratší koniec.

Podobnú skúsenosť nadobudlo nedávno v Českej republike aj zástupcovia Združenia na obranu spotrebiteľov. Nechali si urobiť právny rozbor zmlúv desiatich firiem, ktoré stavajú a predávajú byty a zistili, že všetky boli pre kupujúcich nevýhodné.

Krok prvý: Čas na rozhodnutie

Čitateľ z Bratislavy sa musel rozhodnúť, či si byt za niekoľko miliónov kúpi, alebo nie za tri dni. Takú istú dobu dostal aj na preštudovanie zmlúv.

Developeri a predajcovia chcú mať či najrýchlejšie byty v novostavbe predané, alebo aspoň zazmluvnené, bez ohľadu na to, či s ich výstavbou už začali. Aj preto sa niekedy stáva, že záujemcom o ich kúpu poskytnú len veľmi krátky čas na rozhodnutie a následný podpis zmluvy.

Sú však aj developeri a predajcovia, ktorí poskytujú na preštudovanie zmluvných podmienok dvojtýždňovú alebo mesačnú lehotu. Záujemca o kúpu by mal podľa Jany Drgoncovej z informačného a spotrebiteľského združenia Infospot na čo najdlhšej lehote na posúdenie zmlúv trvať. Tento typ zmlúv, ktoré sa týkajú miliónových investícií považuje za natoľko špecifický a komplikovaný, že by ich bez konzultácie s človekom znalým práva nemal vôbec podpisovať.

Krok druhý: Vezmi, alebo nechaj

Otázkou však je, či a v akej podobe s pripomienkami k zmluve uspeje. Keď sa ďalší z čitateľov snažil s predajcom bytov nedávno dohodnúť na zmene niektorých ustanovení, dostalo sa mu od neho odpovede: "Ak sa ti nepáči, nemusíš byt kupovať."

Podľa právnika Vladimíra Neuschla zásahy do zmlúv nie sú ochotní akceptovať najmä predajcovia bytov vo väčších mestách a predovšetkým v Bratislave. "Kupujúcim ich predkladajú podľa hesla "Take it or leave it - Ber alebo neber", tvrdí.

Firmy si uvedomujú, že dopyt prevyšuje ponuku, a preto sú rokovania o zmenách v návrhu zmluvy zvyčajne dlhé a vyžadujú si veľkú dávku trpezlivosti. Zo skúseností z právnickej praxe Vladimír Neuschl vie, že záujemcovia o kúpu bytu bez problémov dosiahnu zmeny nie príliš významných ustanovení zmluvy. V zásadných častiach, akými sú napríklad spôsob úhrady či výška sankcií, už v naklonení práv na svoju misku váh majú zväčša problém.

Zrejme najmenší manévrovací priestor má, podľa Jany Drgoncovej záujemca o byt v prípade, keď v lokalite, ktorú si vyhliadol stavia byty iba jedna spoločnosť. Ak totiž developer na dohodu nepristúpi, neostáva mu nič iné, než zmluvu akceptovať. Alebo si vybrať inú lokalitu.

Krok tretí: Etapy splácania

Záujemca o byt v lamačskej novostavbe podpísal zmluvu, ktorou sa zaviazal zaplatiť dve pätiny sumy bytu po podpise, dve 15-percentné splátky, jednu 20 percentnú a päťpercentnú vždy ku konkrétnemu dátumu v trojmesačných intervaloch. Po ukončení výstavby mal developer dostať už len päť percent z celkovej sumy.

Napokon sa mu podarilo od zmluvy odstúpiť. Firma totiž bez oznámenia rozbehla výstavbu o štvrť roka neskôr a mesiace neoprávnene zadržiavala jeho peniaze. Existoval reálny predpoklad, že objednaný byt v dohodnutom termíne nedokončí.

Obdobný model financovania, ktorým sa kupujúci zaväzuje splácať preddavky Vladimír Neuschl záujemcom o kúpu bytu, ktorí majú šancu v zmluve spôsob platby ovplyvniť, vyslovene neodporúča. "Ak sa už vlastník bytu rozhodne prijať model úhrady preddavkov, mali by byť fixované na termíny dokončovania určitých etáp diela, napríklad na začatie výkopových prác, dokončenie hrubej stavby a podobne."

Je presvedčený o tom, že by výška prvej splátky nemala presiahnuť pätnásť percent z ceny a zvyšok by mal budúci vlastník bytu platiť až po kolaudácii.

Právnici však zväčša dostávajú na posúdenie zmluvy, v ktorých predávajúci požaduje uhrádzať cenu postupne, počas výstavby. Ostáva len na rozhodnutí klienta, či pristúpi na to, že stavebník bude financovať výstavbu z jeho peňazí. "Budúci vlastník je v permanentnom riziku straty peňazí až do momentu zápisu jeho vlastníckeho práva do katastra, čo v niektorých prípadoch môže byť aj obdobie niekoľkých rokov," myslí si Vladimír Neuschl.

Krok štvrtý: Prevod vlastníctva

Nevýhodný spôsob prevodu vlastníckych práv bol jedným z dôvodov, ktorý pred časom odradil čitateľa z Bratislavy od podpisu zmluvy na výstavbu rodinného domu v Hamuliakove.

Kúpa bola rozvrhnutá do troch splátok, ale list vlastníctva by Bratislavčan získal až po zaplatení celej ceny. Kým by neuhradil celú sumu, nebol by na neho napísaný ani pozemok, na ktorom mal dom stáť, hoci cenu za pozemok zaplatil už prvou splátkou. "Ak by sa spoločnosť, ktorá nehnuteľnosť stavia či predáva dostala medzi úhradou ceny kupujúcim a zápisom jeho vlastníckeho práva do katastra do problémov, nemá klient žiadny nárok k nehnuteľnosti, ale výlučne k osobe predávajúceho," tvrdí Vladimír Neuschl. Dodáva, že v prípade konkurzu spoločnosti by správca speňažoval rozostavanú stavbu bez ohľadu na zmluvné dojednania kupujúcich.

S podobne formulovanou zmluvou sa iný Bratislavčan, ktorý chcel kúpiť byt v novostavbe na Kramároch obrátil na Infospot. Podľa Jany Drgoncovej v nej bola zakotvená podmienka, že celú sumu za byt musí záujemca zaplatiť ešte pred kolaudáciou a odovzdaním bytu do užívania. Zo znenia zmluvy navyše nebolo zrejmé, do akej doby po obdržaní celej sumy za byt je predajca povinný podať návrh na prevod vlastníckych práv k bytu do katastra. "Záujemca o kúpu bytu zaplatí päť alebo šesť miliónov a ešte nemusí nič vlastniť," komentuje takýto postup Jana Drgoncová.

Krok piaty: Úprava ceny a sankcie

Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o výstavbe bytu, na ktorú upozornil jeden z návštevníkov internetového portálu porada.sk obsahovala len sankcie voči kupujúcemu, nie už voči tomu, kto byty stavia a predáva. Aj ako laik dokázal rozoznať, že v tomto smere mu zmluva nie je naklonená.

Použitie sankčných postihov voči predajcovi bytov vylučovala, podľa oslovených dvoch právnikov, aj ďalšia zmluva, ktorú má redakcia k dispozícii.

V niektorých zmluvách býva problematicky upravená aj možnosť a hlavne okolnosti, za ktorých môže developer alebo predajca zvýšiť pôvodne dohodnutú cenu.

Jana Drgoncová vidí jednu z možností, ako upozorniť na nerovnovážne podmienky pre kupujúceho a predávajúceho, napríklad aj v oblasti sankcií v napadnutí zmluvy na súde. Podľa nej má kupujúci právo napadnúť nemožnosť ich zmeniť po podpise zmluvy.

Domnieva sa však, že upozorniť na konanie, ktoré je v rozpore s dobrými mravmi môže aj človek, ktorý sa nevýhodnú zmluvu rozhodne nepodpísať.

Krok šiesty: Vady a reklamácie

Záujemca o kúpu bytu v novostavbe na Kramároch sa snažil dosiahnuť, aby si päť alebo desať percent z celkovej ceny nehnuteľnosti mohol nechať v rezerve pre prípad, že by mu byt spoločnosť odovzdala s vadami. Zvyšok sumy by doplatil až po tom, ako by ich firma odstránila. Developer na túto jeho podmienku odmietol pristúpiť.

Riešenie problémov, ktoré sa môžu vyskytnúť po zistení vád na novom byte, by už mohlo patriť k tým menej závažným. Prichádza totiž na rad v čase, keď je už byt dostavaný a jeho odovzdanie kupcovi sa stáva realitou. Napriek tomu môžu byť ustanovenia, ktoré v niektorých zmluvách "ošetrujú" túto oblasť nie menej problematické a pre kupcu nie menej nevýhodné, ako tie ostatné.

V zmluve, ktorú pripomienkoval Vladimír Neuschl postavil spôsob odstraňovania vád a nedorobkov kupujúceho do nevýhodnej pozície: Musí prevziať byt, inak sa vystavuje riziku zneužitia možnosti odstúpenia od zmluvy zo strany predávajúceho.

Záujemca o kúpu bytu by, podľa neho v prípade takto formulovanej zmluvy mal požiadať o rozšírenie možnosti obhliadok a kontrol stavby aj počas výstavby, pokiaľ možno v spoločnosti skúseného stavebného inžiniera, ktorý dokáže odhaliť prípadné nedostatky už počas výstavby. "Predložený návrh zmluvy ale nedáva priestor k tomu, aby kupujúci mohol reklamovať alebo upozorňovať na vady diela počas výstavby," priznáva Vladimír Neuschl.

Treba si všímať:

- či vám váš zmluvný partner - developer alebo predajca nehnuteľnosti - neposkytol príliš krátky čas na preštudovanie všetkých podmienok zmluvy, prípadne aj na ich pripomienkovanie,

- či je v zmluve jednoznačne stanovený termín dokončenia výstavby bytu alebo domu,

- či je zo znenia zmluvy zrejmé, či kúpna cena (celková, prípadne výška jej jednotlivých splátok) obsahuje už aj DPH, alebo je bez DPH (v takom prípade, či je to v nej uvedené),

- či je zo znenia zmluvy jednoznačné, v akom vybavení a komforte za dohodnutú cenu byt dostanete,

- či sú jasne sformulované podmienky, za ktorých môže developerská spoločnosť, prípadne predajca realít, navýšiť pôvodne dohodnutú cenu bytu (nárast cien stavebných prác, energií, zmena legislatívy a pod.),

- či zmluva dostatočne rieši spôsob a postup pri odstraňovaní vád a nedostatkov v novostavbe,

- či sankcie za prípadné meškanie úhrady, ktoré by mal platiť budúci vlastník bytu nie sú vo výraznom nepomere k sankciám, ktoré je povinná hradiť za nedodržanie termínu výstavby a odovzdania bytu developerská spoločnosť. Prečo je dobré poznať históriu

Záujemca o kúpu bytu či domu v novostavbe, ktorý intenzívne nesleduje trh s realitami by si mal pred podpisom zmluvy preveriť, aké projekty už spoločnosť v minulosti zrealizovala.

Keď sa záujemca o kúpu domu v Hamuliakove, na ktorého malo prejsť vlastníctvo nehnuteľnosti až po zaplatení celej sumy pýtal po zárukách spoločnosti s ručením obmedzeným so základným imaním 200 tisíc korún, dostalo sa mu odpovede, že firma za projekt ručí svojim dobrým menom a to by mu malo stačiť.

Vladimír Neuschl odporúča potenciálnym kupcom bytov zvážiť, či miera rizika investovania do nehnuteľnosti nie je príliš vysoká, ak sa v orgánoch, alebo medzi majiteľmi spoločnosti objavia mená osôb, ktoré v minulosti figurovali v neúspešných projektoch, alebo firmách, ktoré skončili v konkurze. "Stavebné alebo developerské firmy, ktoré sú na trhu dlhšie a majú za sebou históriu sú určite vhodnejší partner ako neznáma spoločnosť so základným imaním 200-tisíc korún a žiadnou developerskou históriou," dodáva.

(den)

Denisa Čimová