Do nehnuteľností môžu už aj na Slovensku investovať investori, ktorí nemajú na účte milióny korún. Ponuka realitných fondov sa postupne rozširuje. Najnovší prírastok do rodiny fondov, ktoré investujú na realitnom trhu prináša správcovská spoločnosť VÚB Asset management. O situácii na trhu realitných fondov sme sa porozprávali s predsedom jej predstavenstva Marianom Matušovičom.
Realitné otvorené podielové fondy sa na Slovensku začali predávať len nedávno, ako hodnotíte záujem klientov o ne?
Zatiaľ bolo do realitných fondov vložených asi 3,2 mld. korún. Nie je to málo, ale predaj zatiaľ mierne zaostáva za očakávaniami a realitné fondy sa nestali "hitom sezóny", ako to bolo napríklad v Maďarsku v roku ich uvedenia na trh. Investícia do nehnuteľnosti je však iba jednou súčasťou dobre diverzifikovaného portfólia skúseného investora, takže z tohto pohľadu si myslím, že predaj je primeraný.
Pre aký typ investorov sú tieto fondy určené?
Pre skúsenejších, ale skôr konzervatívnejších investorov, ktorí nedisponujú dostatočným objemom finančných prostriedkov na priamu investíciu do nehnuteľností. Môže to byť samozrejme investícia aj pre investorov, ktorí by dostatočnými prostriedkami aj disponovali, ale nemajú záujem znášať všetky problémy súvisiace s nákupom a následnou správou nehnuteľnosti. Navyše investícia cez fond je podstatne výhodnejšia aj z pohľadu diverzifikácie, likvidity a zabezpečenia profesionálnej správy.
Aké sú trendy a aké typy realitných fondov sa predávajú v zahraničí?
V zahraničí realitné fondy existujú už dlho, takže ponuka je široká čo sa týka regionálneho pokrytia ako aj rôznych typov investičných stratégií. Fondy investujú do rôznych typov nehnuteľností, ako sú napríklad obchodné, administratívne, logistické a rezidenčné priestory, hotely alebo letiská. Pre konzervatívnejších klientov sú určené najmä stratégie investovania do kvalitných nehnuteľností s cieľom generovať stabilný a dlhodobý výnos z prenájmu. Typickým príkladom takýchto nehnuteľností sú administratívne bu-dovy najvyššieho štandardu a veľké obchodné centrá s výbornou lokalizáciou. Na druhej strane sú stratégie s podstatne vyššou mierou rizika, ako napríklad investície do novo pripravovaných developerských projektov.
Aký dopad na predajnosť a výkonnosť realitných fondov má podľa vás prebiehajúca hypotekárna kríza v USA?
Na Slovensku vznikli realitné fondy nedávno a ich zainvestovanosť priamo do nehnuteľnosti, alebo akcií spoločností pôsobiacich na realitnom trhu je nízka, takže vplyv je minimálny, resp. žiadny. Verím však, že krízu slovenskí investori zaregistrovali a uvedomili si, že aj realitný trh prechádza obdobiami korekcií. V USA napríklad ceny domov medziročne poklesli najviac za posledných 16 rokov (index S&P/Case-Shiller medziročne poklesol o 3,9 %).
Na Slovensku máme stavebný boom. Odráža sa tento boom aj na výsledkoch realitných fondov?
Netreba mať neprimerané očakávania. Dlhodobá výkonnosť realitných fondov sa zvykne pohybovať niekde medzi výkonnosťou dlhopisových a akciových fondov. Na Slovensku je dosť rozšírený chybný názor, že investícia do nehnuteľnosti prinesie takmer vždy nadpriemerný výnos pri minimálnom riziku. Tento názor vznikol asi z toho, že ľudia evidujú nadpriemerný rast ceny bytov v posledných rokoch. Tento rast bol však vo významnej miere spôsobený rastom ekonomiky a príjmov domácností, demografiou, významným zjednodušením prístupu k hypotékam, ako aj - najmä zo strany zahraničných investorov -špekuláciami na očakávanie ďalšieho rastu ceny do budúcnosti. Práve zahraniční investori môžu aj vzhľadom na globálny dopad už spomínanej hypotekárnej krízy v USA postupne svoj dopyt na Slovensku utlmovať. Samozrejme, byty sú iba jedna súčasť realitného trhu, ktorá bude navyše podľa môjho názoru zastúpená vo fondoch predávaných na Slovensku iba minimálne.
VÚB Asset management začal od 1. októbra 2007 ponúkať nový Flexi fond Realitné portfólio. Mohli by ste nám tento nový fond stručne predstaviť?
Prostredníctvom Flexi fondu Realitné portfólio sme pre našich klientov pripravili možnosť investovať do investičných nástrojov prepojených s trhom nehnuteľností. Až 70 % portfólia fondu môže byť postupne zainvestované do investičných inštrumentov emitovaných spoločnosťami, ktorých činnosť súvisí s realitným trhom. Všetky inštrumenty musia mať minimálne investičný stupeň. Regionálne sa fond bude orientovať naj-mä na investície v Európe. Našim cieľom je ponúknuť takúto investíciu čo možno najširšiemu počtu klientov a preto ich nebudeme obmedzovať vysokou výškou vstupnej investície, ani možnosťou vyplatenia až niekoľko rokov odo dňa otvorenia fondu. Minimálna investícia do Flexi fondu Realitné portfólio je možná už od 5000 Sk a prípadný výstup z fondu vieme zrealizovať štandardne ako u všetkých našich fondov do niekoľko dní. Vladimír Ješko
