"Prioritou je najmä opätovný predaj. Menej často vyslovene prenájom," konštatuje realitný agent Jozef Podhradský. Ak ide o nový byt, hlavne v Bratislave, lokalita už nehrá veľkú úlohu ak ide o novostavby. Pokiaľ ide o investíciu do starého bytu, lokalita hrá väčšiu úlohu. "Ak chce investor v dnešných časoch v Bratislave kúpiť byt, s najväčšou pravdepodobnosťou dosiahne výnos takmer kdekoľvek na území Bratislavy. "Do piatich rokov by však ceny bytov mali ešte narásť o približne 20 až 40 percent. Naše hlavné mesto sa tak pomaly dostáva do takých cenových hladín, keď sa už objavujú investori, pre ktorých je zaujímavejšie ísť napríklad do Prahy, Chorvátska či Viedne.

Prenajíma aj lokalita

Čo však najviac vplýva na rozhodovanie o kúpe bytu na "kšeft"? V prvom rade ide o cenu a maržu, nasledujú jasné majetkoprávne vzťahy, to znamená

žiadne súdne spory, exekúcie, dedičské konania alebo ťarchy v katastri nehnuteľností. Dôležitá je podľa Podhradského aj variabilnosť vnútorného priestoru, aby sa dal byt prípadne pozmeniť bez väčších prerábok. Populárne sú väčšie kúpeľne pri spálni a prepojená kuchyňa s obývačkou, ktorú ale možno v prípade záujmu oddeliť. Lokalita, parkovanie a výhľad tiež rozhodujú. Podhradský si však myslí, že preferencie sa líšia od osoby k osobe.

"Pokiaľ ide o kúpu bytu na prenájom, viac-menej sa opakujú už spomínané faktory. Popri lokalite tu však už hrá významnú úlohu aj doprava a blízkosť pracovísk potenciálnych nájomníkov. Rozhoduje aj blízkosť škôl a rôznych záujmových aktivít, najmä v prípade zahraničných nájomníkov s rodinami. Veľmi dôležité je v tomto prípade aj parkovanie a predpo-kladaná doba prenájmu," vysvetľuje Podhradský.

Súčasný stav: prevaha ponuky prenájmov nad dopytom. "Je to podľa mňa dôkaz, že nové byty rastú, najmä ako špekulatívne investície," myslí si Podhradský. Významným faktorom uprednostnenia kúpy pred prenájmom je ponuka hypoték.

Ceny nájmov klesajú

Oproti minulosti, keď bol nedostatok bytov a takmer žiadna výstavba, dnes je stavebný boom. Kým pred pár rokmi bolo veľmi ťažké dostať sa k vlastnému bývaniu, v súčasnosti poskytujú banky hypotekárny úver aj menej bonitným klientom. Kým pred pár rokmi musel mať kupujúci 30 percent vlastných prostriedkov z ceny nehnuteľnosti, dnes dostanú aj niečo navrch. Banky totiž poskytujú aj 120 percent z ceny nehnuteľnosti. Doba splácania sa predlžuje na 40 rokov. Okrem toho mladí ľudia majú aj možnosť štátnej hypotekárnej podpory.

"Je prirodzené, že ceny náj-mov klesajú. Pred asi ôsmimi rokmi banky nedávali vysoké hypotekárne úvery, a tak veľa ľudí aj z hľadiska bonity nespĺňalo nároky na úver a museli si zobrať nehnuteľnosť do nájmu. Dnes chce každý radšej vlastný byt, pretože približne rovnakú sumu, ktorú by dal na prenájom, dáva na splátky hypotéky," hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomír Kardoš. O nájmy je tak podľa neho prirodzene menší záujem a ponuka ho výrazne prevyšuje. Ľudia prídu, pozrú sa a odídu bez potvrdenia záujmu o konkrétny prenájom. Preto je problém niekedy prenajať nehnuteľnosť a môže to trvať aj niekoľko mesiacov.

Menej je niekedy viac

Podľa Kardoša je to však veľ-mi pozitívny zvrat. "Ceny náj-mov sa konečne zreálnili," hovorí. Podľa neho je správna aj nová povinnosť, keď sa prenajímatelia musia hlásiť na daňový úrad a platiť dane z prenájmu nehnuteľností. V prenájmoch je tak väčší prehľad. Ide však skôr o kontrolu nájmov medzi dvomi fyzickými osobami. "Veľakrát si totiž prenajímajú byty firmy, a tie to už aj tak majú zahrnuté v účtovníctve," hovorí Kardoš. Ani táto nová povinnosť by však ceny nájmov nemala zvýšiť.

Dnes by sa mal prenajímateľ riadiť heslom "menej je niekedy viac". "Keď nevie prenajať byt štvrť až pol roka, tak je to asi v nadsadení ceny," myslí si Kardoš. Pritom v súčasnosti môže prísť aj k takejto situácii. "Ľudia už nemôžu mať veľké oči. Radšej sa treba uskromniť s nižším príjmom. A to aj v prípade, že musí tento príjem zdaniť 19-timi percentami. Keď si spočíta, že byt nemá prenajatý pol roka, prichádza zhruba o 60-tisíc korún. Pričom ešte musí platiť za energie," vysvetľuje Kardoš.

Aj študenti sú klienti

Ak je však človek rozumný a ide na trh s reálnou cenou, nemal by mať problém prenajať byt ani v súčasnosti. A to aj keď si ľudia radšej kupujú vlastné nehnuteľnosti. "Sú tu ešte študenti, či zahraniční alebo dochádzajúci za prácou, ktorí potrebujú bývať v nájme. Niektorí sa totiž nechcú usadiť v Bratislave," dodáva Kardoš.

Študentské internáty zase nemajú dostatočné kapacity a dopyt je z roka na rok vyšší. Nie je možné uspokojiť všetkých študentov.

Katarína Ragáčová