né centrum Polus City Center, ktoré Bratislavčania i návštevníci mesta považujú za miesto nákupov a oddychu i dôležitý orientačný bod. Neskôr pri ňom pribudli dve výškové administratívne budovy, ďalšiu začnú stavať onedlho. Vo výstavbe je opäť prevažne administratívny komplex Lakeside Park.

O plánoch spoločnosti a o situácii na realitnom trhu v hlavnom meste a v regiónoch Slovenska hovoríme s jej predsedom predstavenstva Gáborom Zászlósom.

V čom vidíte s odstupom času hlavné výhody vášho skorého vstupu na slovenský trh?

Určite v tom, že sme boli prví a istý čas aj sami na trhu. Kto príde na trh prvý, získava exkluzívnejšiu pozíciu ako tí, čo prídu po ňom. Výhodou tiež bolo, že sme mohli určovať cenovú úroveň, keďže tu nebola konkurencia. Dnes je vo všetkých segmentoch developmentu medzi firmami obrovská konkurencia. V súčasnosti už tento faktor ovplyvňuje zhodnotenie jednotlivých projektov.

Časový náskok, ktorý ste pred konkurentmi získali mal aj svoje negatíva...

Jednoznačne. Keď sme na trh vstupovali, nebola na Slovensku priaznivá politická klíma pre zahraničných investorov. Aj oblasť legislatívy týkajúcej sa priamych zahraničných investícií bola iná ako teraz. Optimálne podmienky pre príchod zahraničných investícií vytvorila slovenská vláda až neskôr.

Developer, ktorý chce dnes stavať, musí vyhovieť istým požiadavkám mesta. Cítite zo strany mesta tlak, aby ste sa podieľali na financovaní napríklad dopravnej infraštruktúry ?

Vedenie hlavného mesta si uvedomuje situáciu verejnej dopravy a cestnej siete v Bratislave. Od kapitálovo silnejších investorov sa snaží získavať zdroje pre rozvoj verejných komunikácií. Na strane jednej je pre každého investora prvoradým kritériom získať profit. Na druhej strane si však uvedomuje, že nemôže povedať jednoznačné NIE takýmto iniciatívam hlavného mesta. Rozhodujúce však bude stanoviť zo strany magistrátu kritériá a mantinely, ktoré budú zodpovedať dvom pozíciám. Pozícii investora ako zhodnotiteľa kapitálu a postaveniu hlavného mesta.

Podriaďujete sa požiadavkám mesta? Necítite sa byť vydieraní?

Nepociťujeme to ako vydieranie. Chápeme, že treba podporiť takéto požiadavky mesta. Ale s istou mierou. Do budúcna zrejme bude mesto klásť svoje požiadavky v tomto smere voči každému subjektu, ktorý príde na jeho územie s väčšou investíciou. Určite musí dôjsť k dohode. Nie je totiž mysliteľné, aby si takmer celú maržu investora, nazvime to nárokoval, magistrát. Investor si potom predsa môže povedať: prečo by som podnikal, keď z toho nebudem mať profit. Je to veľmi citlivá oblasť.

Nejdú nároky mesta nad rámec noriem?

V súčasnosti formulované požiadavky magistrátu nemajú oporu ani v zákone, ani v povoľovacom procese. V rámci územného konania však magistrát má isté špeciálne kompetencie, ktorými môže ovplyvniť získanie stavebného povolenia. Z časového hľadiska je to pre každého investora nezanedbateľný faktor v súvislosti s realizáciou projektu. V konečnej fáze napokon nie je jedno, kedy sa môže ponúknuť zhotovené dielo klientom. Treba pochopiť aj situáciu, v ktorej sa nachádza hlavné mesto, veľmi racionálne zvažovať nákladovosť realizácie dopravnej infraštruktúry pri konkrétnych projektoch. Konkrétna situácia vyžaduje od oboch účastníkov tohto procesu racionalitu pre vytváranie podmienok ústretovosti.

Takmer všetci významnejší developeri rozbiehajú, alebo pripravujú projekty aj mimo Bratislavy. Kedy zamieri do regiónov TriGránit?

Niekoľko rokov sa snažím presvedčiť vlastníkov, aby išli aj mimo hlavného mesta Slovenska. Zatiaľ stále ešte vidia potenciál v Bratislave. Ak firma nepôsobí v segmente, kde sa dá získať podpora vlády - napr. priemyselné parky, bytový segment a pod. - a v profile našej spoločnosti to nie je - musí sa orientovať na centrá, kde dopyt je garanciou uživenia jej investície. V spádovej oblasti, ktorá je pre TriGránit zaujímavá, by sa malo koncentrovať asi 200 000 potenciálnych klientov či spotrebiteľov.

Dokážu, podľa vás, regióny uživiť administratívne objekty, ktoré mimo hlavného mesta budujú developeri?

Ich potencia je zatiaľ rôzna. Čím sa ide ďalej na východ, tým viac zatiaľ klesá. Prax však ukazuje, že v regiónoch, až na niektoré výnimky, sa predávajú skôr priestory strednej kvality s primeranými službami a pochopiteľne v primeranej cenovej hladine.

Je teda za opatrnosťou, s akou pristupujete k investovaniu mimo Bratislavy obava, že by ste v regiónoch nemuseli nájsť klientov na dlhodobý prenájom priestorov?

Kým nezmení naša spoločnosť profil, tak tu táto obava je. Ak budeme administratívou stavanou v najvyšších medzinárodných štandardoch oslovovať klientelu, ktorá sa sústreďuje do hlavného mesta, tak predpokladáme, že sa udržíme v istej príjmovej rovine. Snahou TriGránitu, ktorý pôsobí okrem Slovenska v jedenástich krajinách Európy, je zaručiť top kvalitu v hlavných mestách. TriGránit nerobí projekty, okolo ktorých by neboli služby či iná infraštruktúra. Majoritný majiteľ našej spoločnosti pán Sándor Demján vždy prízvukuje, že nestaviame sólo budovy, ale budujeme mestské centrá.

Takže ste nebudovali Polus City Center a popri ňom administratívne budovy, ale ste postavili Polus City Center pre potreby budúcich administratívnych budov...

Aj tak sa to dá chápať. Je to komplex, ktorý so svojimi funkciami vyhovuje širokospektrálnym požiadavkám užívateľov.

Byty v súčasnom profile vašej firmy na Slovensku nemajú priestor?

V tejto chvíli nemajú. Zatiaľ ostávame pri multifunkčných objektoch.

Nestratíte úzkym zameraním sa na kancelárske priestory a hlavné mesto oproti konkurencii?

To je dobrá otázka. Treba povedať, že v segmente administratívnych priestorov sme v tejto chvíli najdrahší na trhu. Skúsenosti z Viedne, Prahy i Budapešti ukazujú, že aj tu bude silnieť tlak na ceny. Ale kvalita prežije. Isté je, že tradične v hlavných mestách sa koncentruje sila veľkých firiem, bankových domov, celé spektrum finančníctva, poisťovníctva atď. Do regiónov pôjdu skôr logistické parky, výroba, ale aj zodpovedajúce objekty a služby cestovného ruchu.

TriGránit chcel ešte v roku 2000 budovať obchodno-zábavné centrum v Košiciach. Na čom tento plán stroskotal, keď ste už rokovali o kúpe pozemku?

Stroskotal práve na cene pozemku. Vtedy sa nám javila nereálna, nie adekvátna ponuke. Výstavbou nášho polyfunkčného centra by sme navyše zasiahli do časti športoviska. Vtedajší primátor sa obával reakcie ľudí, keby pustil zahraničného investora do areálu futbalového štadióna. Napokon sme to neboli my, ale iní, ktorí obstavali, okrem iného, aj futbalový štadión.

Považujete za chybu, že ste pozemok nekúpili a centrum v Košiciach nepostavili?

Osobne si myslím, že Košice budú takým významným regionálnym centrom a ekonomicky sa budú natoľko rozvíjať, že si v nich TriGránit mal vytvoriť pozíciu. Som presvedčený, že Košice v budúcnosti zohrajú významnú úlohu zodpovedajúcu regionálnemu centru, kde sa sústreďuje a dynamizuje ekonomický rozvoj. Svojou polohou sú naviac Košice zaujímavou destináciou aj pre ukrajinskú a prihraničnú poľskú nákupnú silu.

Developeri vidia potenciál aj vo výstavbe rekreačných apartmánov v turisticky zaujímavých oblastiach. Ako sa dívate na návratnosť týchto investícií?

Je to veľmi atraktívna oblasť. Na Slovensku tento segment nebol doposiaľ rozvinutý. Podstatné je však nielen postaviť kvalitné budovy, ale zároveň ich naplniť aj štandardnými službami, tak ako v zahraničí. To sa mi zatiaľ javí ako problém. Aj keď návratnosť investície tohto typu je kratšia ako pri našich projektoch, oveľa náročnejšia je však svojim charakterom prevádzka takýchto objektov.

V chorvátskom Záhrebe začal TriGránit stavať viacúčelovú športovú arénu. Myslíte si, že by bola investícia do takéhoto projektu v slovenských podmienkach príliš odvážna či riziková?

Nepovažujeme to za rizikový projekt, problém by nebol ani v kapitálovej náročnosti jeho financovania. TriGránit chcel v Bratislave participovať na výstavbe národného futbalového štadióna. O tomto projekte sme rokovali s vedením Slovenského futbalového zväzu i bratislavského magistrátu. Futbalový zväz má pripravené štúdie na štadión pre 35 000 divákov, ktorý by mal mať štandard ako štadión v Londýne a podobným spôsobom aj fungovať. V tejto chvíli (pozn. red. rozhovor sme pripravovali v polovici augusta), ako to vyplýva z verejne dostupných zdrojov, panuje okolo národného futbalového štadióna veľká neistota, podobne ako aj okolo arény pre hokej. Čaká sa na stanovisko vlády.

Staval už TriGránit niekde vo svete športovú arénu?

Záhreb je prvý náš areál. TriGránit Development Corporation je však už tri roky prevádzkovateľom futbalového štadióna v Budapešti. Takže so zabezpečením fungovania a prevádzky takéhoto objektu máme skúsenosti.

Je výstavba takéhoto objektu komerčne zaujímavá?

Zahraničné skúsenosti ukazujú, že do výstavby športových areálov nevstupuje štát, ale mestá za účasti súkromného kapitálu. V krajinách, ktoré veľkosťou či počtom obyvateľov sú porovnateľné so Slovenskom, to funguje. Základným predpokladom pre realizáciu takýchto objektov aj s viacerými účastníkmi je veľmi detailná zmluva, ktorá presne vymedzuje účasť zúčastnených subjektov na nákladoch výstavby a prevádzky na strane jednej, ale takisto presne definuje aj rozdelenie zisku. Ak sa projekt riadi týmito princípmi, je to aj komerčne zaujímavé.