Okrem faktorov, ktoré rôznym spôsobom súvisia s ekonomikou centrálna banka spomína aj ďalší - ceny nahor v najbližšom období potlačí aj samotné očakávanie, že byty zdražejú.
Hlavný dôvod Národná banka Slovenska pri predpovedi rastu cien bytov vidí v tom, že pri súčasných cenách, úrokových sadzbách na hypotéky a nákladoch na prevádzku i údržbu, je výhodnejšie byt kúpiť, ako si ho prenajať. A to aj v prípade, že sa dlhodobo zadĺžite. Veľkú úlohu tu hrá aktuálna výška nákladov, ktoré vlastníci najmä starších bytov investujú do obnovy a údržby. Tie sú podľa centrálnej banky podhodnotené a z dlhodobého hľadiska neudržateľné. Vlastníctvo je preto aj z tohto dôvodu momentálne menej drahé, ako by malo vzhľadom na technický stav nehnuteľností byť. Najmä u starých bytov zostáva otázne, na aký dlhý čas.
Teraz únosné môže časom zdražieť
Ďalšími zásadnými faktormi sú podľa Národnej banky Slovenska nedostatočná ponuka a vysoký kúpyschopný dopyt, ako aj už spomínané samotné očakávanie rastu. V praxi to môže znamenať, že niektorí predávajúci nepoznajú mieru a svoju nehnuteľnosť bez ohľadu na vek a jej technický stav nadhodnotia. Čo to znamená pre kupujúceho? Vďaka aktuálnym sadzbám hypoúverov môže byť takáto kúpa ešte momentálne únosná. Navyše, na rozdiel od podobne drahého nájomného ide "do svojho". Po čase mu však nevyhnutné vyššie odvody do fondu opráv, alebo mimoriadne výdavky na opravy môžu skomplikovať uhrádzanie pravidelných mesačných výdavkov v podobe splátky hypoúveru, poplatkov spojených so službami plus život bežnej, prípadne rozrastajúcej sa rodiny.
Podozrivé ležiaky
Nadhodnocujú ľudia ceny nehnuteľností pri predaji? "Áno, stáva sa to, najmä ak majú ľudia skreslený pohľad na trh," hovorí manažérka realitnej kancelárie Lexxus Michaela Boďová. V praxi je však ťažké rozlíšiť, koľko naviac prihodí sám klient a na koľko ho navedie realitný agent, aby získal viac na provízii v podobe percent z ceny predaja. V tomto ohľade však nemusí byť realitka ako realitka. Boďová tvrdí, že práve realitná kancelária, ktorá pozná trh a ceny musí vedieť klientovi poradiť reálnu predajnú cenu za nehnuteľnosť, tak že zohľadní polohu, rozlohu i stav objektu. "Aj napriek takýmto odporúčaniam existujú klienti, ktorí trvajú na svojej predstave ceny. Väčšinou sa však takéto nehnuteľnosti stávajú dlhodobo nepredajnými," upozorňuje. Nehnuteľnosť začne budiť podozrenie, že s ňou "niečo nie je v poriadku", realitná kancelária môže navonok pôsobiť ako neschopná. Pokiaľ klient na argumenty a pri porovnaní podobných nehnuteľností nie je ochotný z ceny spustiť, korektnej realitke nezostane nič iné, ako takýto prípad z ponuky vyradiť.
Viac najmä u bytov
Ak chceme hovoriť o nadhodnocovaní ponukových cien nehnuteľností v inzerátoch, musíme rozdeliť trh. "Pri pozemkoch sa nedajú ani vyššie ceny chápať ako nadhodnotenie, parciel do desiatich árov a s inžinierskymi sieťami je v Bratislave príliš málo, ak nejde o extrém, predá sa všetko, zväčša je iba otázkou, za ako dlho," mieni riaditeľ spoločnosti AAABYTY.SK Andrej Zužo. Iné je to podľa neho u rodinných domov. Ich cena sa odvíja od ceny pozemku, materiálu, cenu za realizáciu stavby a k tomu treba brať do úvahy polohovú rentu. Rodinné domy potom majú vyššiu hodnotu ako napríklad byty. Ak chcete predať šesťizbový dom, cieľová skupina kupujúcich je úzka. Ak nadhodnotíte, nepredáte, alebo to trvá veľmi dlho.
To, čo často chcú a vzhľadom na súčasný stav žiaľ aj môžu majitelia nehnuteľností predávať nad cenu sú byty. "Je to preto, že je o ne veľký záujem, cieľová skupina je oveľa širšia a hladovejšia, ako napríklad u rodinných domov," hovorí Zužo. Vlastníci podľa ich skúseností majú záujem postaviť cenu zvyčajne o päť až desať percent vyššie, ako si momentálne reálne vyžaduje trh. Dôvody sú rôzne. Zužo ich opisuje: niektorí si povedia - skúsim. Iných motivuje cena, za ktorú predal napríklad známy alebo sused a vôbec ich nezaujíma, že tí predávali zrekonštruovaný byt, pričom ich byt je prakticky v pôvodnom stave. Ľudia vidia, že ceny bytov idú hore, nechcú preto predať za nižšiu cenu a ten tlak na trhu veľmi badať. Veľa tiež závisí od stratégie, ktorú predávajúci zvolí: či chce predať rýchlo, alebo sa s predajom neponáhľa a teda skúša manévrovať.
Ceny a provízia
Prvou vecou, ktorá sa pridáva k cene nehnuteľnosti v inzercii je provízia realitnej kancelárie. "Z inzerátov je však veľmi ťažké určiť, aká je jej výška," hovorí šéfredaktorka inzertného dvojtýždenníka Kompletný TRH Nehnuteľností Veronika Komorníková. Časopis spracováva početnú riadkovú inzerciu triedenú aj pre potreby internetovej databázy podľa viacerých charakteristík. Provízia je cena, ktorú klient realitke zaplatí za služby pri sprostredkovaní obchodu. Stanovená môže byť v percentách, alebo pevnou sumou, výnimkou nie sú ani päťdesiattisícové čiastky. Či provízia v konečnom dôsledku predraží alebo nepredraží nehnuteľnosť v ponuke a či je adekvátna vynaloženým službám je vecou uváženia predávajúceho i realitky a mala by byť predmetom zmluvy o sprostredkovaní.
Predajné verzus premrštené
Vyššiu cenu bez rizika, že nepredajú, si podľa Komorníkovej môžu dovoliť byty v zaujímavej lokalite, s dobrým pôdorysom, na ktoré sa nájde viacero kupcov. "Poznám prípady, keď predávajúci dosiahli najvyššiu možnú cenu dražbou medzi potenciálnymi kupujúcimi, či už existujúcimi, alebo fiktívnymi, typu: tí druhí dajú o 50000 viac, takže cena, na ktorej sme sa dohodli, neplatí." To však nie je prípad bytov so skutočne premrštenými cenami, aj keď pri "dražbách" s fiktívnymi kupujúcimi sa už niekoľko predávajúcich popálilo a nakoniec po čase predali byt za menej, ako mali reálnu ponuku počas dražby. "Niektorí predávajúci na základe skúseností s predajom podobného bytu, na ktorý bolo pri danej cene viac záujemcov, hneď na začiatku podstatne zvýšia cenu a čakajú, čo sa bude diať." Predávajúci však preháňajú požadovanú cenu aj z iných dôvodov. "Ľudia niekedy nie sú schopní reálne ohodnotiť napríklad cenu rekonštrukcie, pretože si do konečnej ceny prirátavajú emócie a spomienky, keď si svojpomocne svoj byt rekonštruovali, čo má v konečnom dôsledku zlý dopad na vývoj cien," mieni Komorníková. Cena sa podľa nej dá nadhodnotiť aj klamlivým zväčšením plochy, pretože zistiť z inzerátu presnú veľkosť úžitkovej plochy býva obtiažne a ponuky sa medzi sebou potom ťažko porovnávajú. Veľakrát sa do plochy bytu nesprávne zaráta balkón, či terasa. Tým sa "opticky" zväčší veľkosť bytu a cena je vyššia. Len pre úplnosť, v úžitkovej ploche bytu majú byť zarátané izby, kuchyňa, hala, príslušenstvá a pivnica. Existujú ešte "vynaliezavejšie" spôsoby. Ako súčasť ponuky vám dajú takzvaný bonus v podobe prenájmu skladových priestorov, hoci aj bez dlhodobej zmluvy s odôvodnením: veď je to vaše, zväčšuje sa plocha bytu a preto je tá cena taká vysoká.
Inzertný kolobeh
Dôležité je rozlišovať reakčný čas predaja u jednotlivých druhov nehnuteľností. Podľa šéfredaktorky inzertného časopisu, pri súčasnom stave, keď na Slovensku dopyt na väčšine miest aj s prispením zahraničných investorov prevyšuje nad ponukou, by mal byť dobre ocenený byt v sezóne predaný do mesiaca, mimo sezóny do dvoch. To sa týka ponuky individuálnych bytov a nie ponuky bytov v nových bytových domoch. Rodinný dom má väčšie časové limity, tam sa pri menších domoch pohybuje čas do troch mesiacov, pri väčšej stavbe aj rok. Cena bytu v súčasnosti zvyčajne neklesne pod dobre ocenenú, pretože sa po uplynutí reakčného času vymení zloženie dopytu a ak napr. majiteľ bytu po dvoch mesiacoch zľaví zo svojich nárokov a prispôsobí cenu trhu, mal by predať byt v limite.
Horšie je to už s rodinnými domami. Tam sa kupujúci tak rýchlo nemenia a začnú dom podozrievať, že keď klesá na cene, niečo nie je v poriadku. V tomto momente sa z domu stáva ležiak. Komorníková v tomto prípade majiteľom odporúča aspoň na rok stiahnuť nehnuteľnosť z ponuky, počkať si na nových záujemcov a veľmi dobre zvážiť novú ponukovú cenu.
Z pozemkov, hlavne v intravilánoch hlavného a okresných miest, sa pri súčasnom príleve investícií a raste ekonomiky ťažko stanú ležiaky. Tu je trh úplne inak orientovaný. S troškou nadsázky a v prípade, že v danej lokalite, či na danom pozemku neexistujú žiadne individuálne "prekážky" iného využitia, aj zdanlivý ležiak v podobe sceleného sedemhektárového poľa za 5 Sk/m2 bude mať zrazu hodnotu 2000 až 3500 Sk/m2, ak do danej oblasti príde napríklad nová fabrika.
