S bratom vlastníme starý dom po rodičoch. Ako tak ho udržiavam na svoje náklady ja, svoj podiel plánujem prepísať na vnúčatá. Môj brat ma však súčasnosti núti k tomu, aby som ho vyplatil, pritom s jeho časťou nechcem nič robiť a o dom sa ani nestará. Je nejaký zákon podľa ktorého ho musím vyplatiť?
František, okres Senica
Ako podielový spoluvlastník (§ 137 a nasl. Občianskeho zákonníka) ste pri prevode svojho podielu povinný ponúknuť ho na kúpu najprv ostatným spoluvlastníkom, s výnimkou prípadov, ak by šlo o prevod blízkej osobe. Za blízku osobu sa pritom považuje príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, resp. iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom za podmienky, že by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu (§116 Občiansky zákonník). To znamená, že svoj úmysel previesť svoj podiel na vnúčatá môžete realizovať bez akéhokoľvek obmedzenia, resp. zásahu zo strany vášho brata.
Váš brat, ako z listu vyplýva, má však záujem na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vyporiadaní, a to formou vyplatenia ceny jeho spoluvlastníckeho podielu. Zákon pri zrušení podielového spoluvlastníctva predpokladá dohodu spoluvlastníkov, ktorá ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, na návrh niektorého z nich podielové spoluvlastníctvo zruší a vysporiada súd, pričom prihliadne aj na mieru vynaložených nákladov na udržanie veci zo strany spoluvlastníkov. Reálne potom môžu nastať tieto situácie:
- ak je nehnuteľnosť reálne rozdeliteľná, teda vertikálnym rozdelením vzniknú dva samostatné domy, ktorých existencia nebude v rozpore so stavebnými predpismi, súd spoluvlastníkov vyporiada reálnym rozdelením,
- ak nie je rozdelenie nehnuteľnosti dobre možné (napríklad z dôvodu technických dispozícií alebo priveľmi nákladných stavebných úprav), prikáže súd nehnuteľnosť za primeranú náhradu jednému (alebo aj viacerým) zo spoluvlastníkov, pričom prihliadne na to, aby sa nehnuteľnosť mohla účelne využiť,
- ak žiaden zo spoluvlastníkov o nehnuteľnosť neprejaví záujem, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Existuje aj možnosť, že súd z dôvodov hodných osobitného zreteľa spoluvlastníctvo nezruší a nevyporiada, avšak domnievam sa, že to nie je váš prípad.
Odporúčam vám zvážiť bratov návrh - dohodnite sa na cene jeho podielu. Vzhľadom na lokalitu zrejme nebude cena za meter štvorcový veľmi vysoká a v spolupráci s vašou rodinou ho vyplaťte. Následne môžete previesť na vnúčatá celý dom.
