Ak boom, tak v Dubaji

Stredoeurópske a východoeurópske krajiny prežívajú realitný boom. Ten je však mizivým zlomkom potenciálu, ktorý má exotický Dubaj, jeden zo siedmich Spojených Arabských Emirátov. Rastúca najvyššia budova sveta Burj Dubai, ostrovný komplex Palm Jumeira viditeľný z vesmíru, zlatom a mramorom zdobený interiér sedemhviezdičkového hotela v tvare plachetnice Burj Al Arab - to sú len perličky, ktoré potvrdzujú vážne ambície vládnucej rodiny šejka Maktúm Bin Rašida Al Maktúma. Dubaj by sa mal v blízkej dobe stať jednotkou spomedzi svetových nákupných destinácií. Ďalšie rýchlo rastúce príjmy z realít a z cestovného ruchu by mali prispieť k čoraz väčšej nezávislosti krajiny od príjmov z ropy, ktorá dnes aj tak predstavuje iba niekoľko percent z celkového HDP tohto emirátu.

Realitný trh najvýznamnejšieho zo Spojených arabských emirátov Dubaja je zatiaľ mladý. Prudký rozvoj v tejto časti sveta naštartovalo schválenie zákona o voľnom vlastníctve nehnuteľností v roku 2002. Do roka sa sformovali prvé veľké staviteľské firmy, najprv štátne (EMAAR, NAKHEEL a Dubai Properties) a hneď nato veľa súkromných. Z nich najväčšia je firma DAMAC, ktorá kontroluje viac ako polovicu privátneho trhu.

Žiadne dane, víza a zaručený rast

K faktorom, ktoré najviac prispeli k rýchlemu rastu patria daňové prázdniny. Menej sa však už vie o dubajskej výnimke v rámci arabského sveta, keď majiteľ apartmánu má aj percentuálny vlastnícky podiel na pozemku a získava rezidenčné vízum. Mladý, nevyzretý trh realít navyše zaručuje stály rast cien nehnuteľností, čo prináša vítané zhodnotenie vložených investícií. V Dubaji sa zároveň platí pomerne vysoké nájomné, čo motivuje ľudí kúpiť si apartmán do vlastníctva a prenajímať ho. K ďalším výhodám z hľadiska dlhodobého investovania určite patrí politická i sociálna stabilita (rodina Maktúmovcov vládne tu od roku 1830), nehroziace konflikty a prakticky nulová kriminalita. Dubaj, ktorý je na pol ceste medzi Európou a Áziou je navyše logisticky atraktívnou lokalitou, ponúka výhodné podmienky pre malo i veľkoobchod (takzvané Free Zones, kde aj cudzinec môže mať firmu bez spoluúčasti lokálneho partnera). To všetko ho posúva na realitné výslnie. A nielen to. Atraktívna architektúra projektov s vysokými rozpočtami je výzvou, či prestížnou záležitosťou (samozrejme aj s mimoriadnym ekonomickým podtextom) pre mnohých architektov, ktorí by urobili všetko pre to, aby dostali zákazku z Dubaja.

Kto nakupuje?

Najviac spomedzi kupujúcich prichádza z Veľkej Británie. Briti sú z čias kolonizácií zvyknutí na iné kultúry a nemajú strach investovať "vonku". V Spojených arabských emirátoch navyše majú silnú komunitu. Pri kúpe prevláda koncept "own to rent", teda vlastniť apartmán za účelom prenajímania turistom na krátku dobu. Tento systém zaručuje najvyššiu možnú návratnosť investície, čo môže byť aj viac ako dvadsať percent ročne bez ďalšieho zdanenia alebo odvodov. A to je dosť silný argument aj pre maloinvestora.

Druhú najpočetnejšiu skupinu kupujúcich tvoria investori z blízkeho Iránu. Veľa z nich si kúpi apartmán v Dubaji, aby získali víza. Dubaj však pre nich znamená možnosť cez nehnuteľnosti bezpečne investovať peniaze. Veľké sumy do dubajských realít vkladajú aj Rusi. Aj oni Dubaj považujú za bezpečné miesto pre investovanie "prebytočných" peňazí, prípadne si kúpia luxusný apartmán s výhľadom na more len tak pre seba. Raz do roka si v ňom potom užijú atraktívnu dovolenku.

A domáci?

Solventnejšie domáce obyvateľstvo si pre seba takmer žiadne z novostavaných nehnuteľností nekupuje. Je to aj preto, lebo každý občan Spojených arabských emirátov užíva nespočetné výhody v podobe pridelenia pozemku po svadbe, či výhodnej pôžičky na stavbu domu. Za cenu jednoizbového bytu si preto oveľa radšej postavia vlastný rodinný dom. Veľa domácich však investovalo hlavne do štátnych firiem na začiatku realitného boomu.

Čím viac jednotlivcov aj z finančne slabších rodín (hoci si Európania niekedy myslia, že každý Dubajčan má v záhrade ropu, v skutočnosti je to nezmysel) si kupuje apartmán na hypotéku, ktorá je práve pre domácich veľmi výhodná. V určitých prípadoch im stačí, aby mali iba tri percentá z kúpnej sumy.

Dubajské "naj"

To, že sa v Dubaji stavajú jedinečné, drahé a najmä veľkolepé budovy, určite nevyplýva z tradície. Ešte pred tridsiatimi rokmi by ste na dnes atraktívnom pobreží (a nielen tam) nenašli žiadnu z nich, a vonkoncom už nie také, ktoré by pripomínali dnešné mrakodrapy.

Vytvoriť niečo jedinečné je pre krajinu otázka prestíže: všetko čo sa stavia teda musí byť najvyššie, najväčšie, poprípade aj najdrahšie, či najrýchlejšie (to platí napríklad pre výťahy). Účel je zrejmý - ešte viac Dubaj zviditeľniť na svetovej mape. Skvelým príkladom toho, že takýto koncept funguje, je hotel v tvare plachetnice Burj Al Arab - Veža Arabov. Je to tak, ako s Eifelovou vežou

Paríži, ktorú pozná aj ten, kto živote vo Francúzku nebol. Budovy sa stávajú neodmysliteľnými orientačnými a poznávacími znakmi prekvitajúceho štátu.

Jedinečné je aj tempo, akým Dubaji pribúdajú nové diela. Nikde a nikdy sa zrejme nestavalo toho tak veľa naraz ako momentálne v Dubaji. Vládnuca rodina nečaká, kým nastane dopyt a potom by regulovala ponuku. Naopak. Produkuje ponuku a tým vytvára dopyt, pričom jasné plány má až do roku 2020. V Dubaji pomerne rýchlo stavajú nadzemnú dráhu, ktorá má odľahčiť cestné komunikácie, hypotéky sú čoraz dostupnejšie, stále viac firiem tu otvára pobočky pre Blízky Východ a Severnú Afriku.

Apartmány od štyridsaťtisíc?

Áno, od neosvedčeného súkromného developera kúpite v Dubaji apartmán v prepočte za cenu od 42-tisíc korún za meter štvorcový. Cena administratívnych priestorov sa začína na 64-tisícoch korún za meter štvorcový. V tomto prípade však ide o firmy, ktoré ešte nič nepostavili (so sprievodnými možnými rizikami) a snažia sa vstúpiť na trh lacnou cenovou politikou. Od zavedených firiem s referenciami ako je napríklad už spomínaný DAMAC, kúpite meter štvorcový apartmánu v dobrej lokalite od 60-tisíc korún za meter štvorcový (pozn. red. za túto cenu sa predávajú byty v niektorých lokalitách v Bratislave, ale aj v luxusných lokalitách niektorých väčších miest SR) a kanceláriu od 90-tisíc korún za meter štvorcový bez toho, aby ste dva roky počas výstavby nemohli dobre spávať v strachu, že sa projekt nikdy neuskutoční. Lebo na začiatku realitnej "revolúcie" sa v Dubaji stávalo aj to.

Pomerne nízka cena nehnuteľností

Dubaji súvisí hlavne s lacnou pracovnou silou, mladým trhom nehnuteľností a najmä s menovou politikou - lokálny dirham má dlhodobo fixný kurz k americkému doláru (za jeden USD dostanete denne 3,67 dirhamu). Preto najmä európski kupujúci nakupujú stále lacnejšie. Odstránením fixného kurzu okolo roku 2010 by mala lokálna mena posilniť o odhadovaných dvadsať percent. Atraktívnosti pre investovanie v Dubaji však nahráva nielen očakávané uvoľnenie kurzu, ale aj to, že ceny nehnuteľností rýchlo rastú. Trh s apartmánmi začal v roku 2003 niekde pri 30-tisícoch za meter štvorcový. Tie isté byty v súčasnosti menia majiteľa za sto až 110-tisícov korún za meter štvorcový. Nárast cien sa očakáva aj do budúcnosti, podľa odhadu súkromných spoločností v rozpätí od dvanásť do pätnásť percent ročne.

Ozaj vo veľkom

Okrem Palm Jumeira, výškovej Burj Dubai a hotelu Burj Arab k naj projektom patrí Dubai Land, zábavný park, ktorý, ako inak, dvakrát presahuje rozlohu Disney Landu na Floride. Príjmy z neho by mali mať hlavný podiel na nezávislosti Dubaja na príjme z ropy, ktorý dnes aj tak predstavuje menej ako osem percent z HDP. Iba v Dubai Land nájdete 55 hotelov a 3,7 miliónov metrov štvorcových maloobchodných priestorov. Celková plocha projektu je 278 a pol milióna metrov štvorcových. Bývať, žiť a pracovať by tu malo dva a pol milióna ľudí. Spočiatku sa ráta s dennou návštevnosťou okolo dvesto tisíc ľudí, neskôr by to malo byť pätnásť miliónov ročne. Na porovnanie, Dubaj má v súčasnosti 1,8 milióna obyvateľov - veľkosť projektu je teda hodná dubajských plánov. Doteraz sa do projektu investovalo 64 mld. USD.