Pondelok, 18. jún, 2018 | Meniny má Vratislav

Sankcie pre správcu

Zateplenie domu, či oprava častí paneláku? Od začiatku tohto mesiaca by vlastníci bytov mali mať menej problémov napríklad tam kde s nimi nekomunikuje správca. Do platnosti vstúpila novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Okrem toho, .

Zateplenie domu, či oprava častí paneláku? Od začiatku tohto mesiaca by vlastníci bytov mali mať menej problémov napríklad tam kde s nimi nekomunikuje správca. Do platnosti vstúpila novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Okrem toho, že si vlastníci môžu zvolať schôdzu aj sami, vnáša do mnohých oblastí rozhodovacích procesov o správe domu želateľný poriadok, a to vďaka podrobným a pevne určeným pravidlám. Voči správcom je prísna a zavádza sankcie, ak si neplnia niektoré povinnosti. V určitom ohľade až tak, že dikciu zákona ani nemôžu naplniť.

Doteraz, ak chceli vlastníci o niečom rozhodovať, ich schôdzu zo zákona zvolával správca. Novela zákona však dáva možnosť voľby - ak to správca napriek žiadosti vlastníkov nespraví do pätnástich dní od doručenia žiadosti, budú si ju už môcť zvolať aj sami. Ak sa na tom dohodne štvrtina vlastníkov, schôdza je právoplatne zvolaná. Podľa novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch oznámenie o schôdzi musí byť v písomnej forme doručené vlastníkovi minimálne päť dní vopred a schôdza sa musí od júla uskutočniť do piatich a nie desiatich dní od oznámenia.

Správca alebo zástupca spoločenstva vlastníkov bytov musí oznámenie o konaní schôdze doručiť vlastníkovi priamo do rúk, alebo doporučenou poštou. Podľa Alexandra Gubrica zo správcovskej spoločnosti AG-Expert však skrátenie lehoty môže v budúcnosti spôsobovať problémy. "Bude to zaťažovať správcov aj vlastníkov. Mnohí z nich si totiž ani nestihnú doporučenú zásielku do tej doby prevziať na pošte." hovorí Gubric. Pôvodný systém oznamovania schôdze na vývesnej tabuli alebo na vchodových dverách bol podľa neho vhodnejší. Súhlasí však s tým, že skrátenie doby na päť dní môže byť prínosom. Sú prípady, keď sa treba mimoriadne zísť a odsúhlasiť nejakú opravu, prípadne, ako hovorí podpredseda regionálneho centra Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku Miroslav Takáč, aj zmenu nájomcu nebytového priestoru - napríklad obchodu.

Podrobnejšie o zástupcoch

O všetkých prípadoch týkajúcich sa správy v domoch, kde nie je spoločenstvo vlastníkov, komunikuje zástupca. Doteraz sa pravidlá činnosti zástupcov vlastníkov upravovali v zmluvách o výkone správy. Po novom však o zástupcovi vlastníkov a jeho činnosti hovorí priamo zákon, ktorý upresňuje jeho aktivity. Takáč však zneniu novely v tejto časti vytýka, že sa nezmieňuje o odmene pre zástupcu vlastníkov. "Zase sa budú vlastníci hádať o tom, z akých prostriedkov má túto odmenu zástupca dostať," myslí si Takáč.

Nové sankcie riešením i problémom

Vlastníkov určite poteší aj správa, že od júla môže "neporiadny" správca dostávať sankcie. "Prvýkrát umožní zákon sankcionovať správcu, keď si neplní povinnosti. Napríklad ak nepredloží vyúčtovanie a správu o svojej činnosti do konca mája. V takom prípade nebude mať nárok na poplatok za správu, a to až do splnenia si tejto povinnosti," hovorí o pozitívach pre vlastníkov bytov hovorca ministerstva financií Miroslav Šmál.

Sankcie dostane správca aj v prípade výpovede. A to, ak najneskôr v posledný deň správy neprevedie finančné prostriedky na účet nového správcu. "Musí uhradiť na účet domu úroky z omeškania," konštatuje Šmál. Podľa správcov aj podľa zástupcu Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov sú však sankcie tomto prípade neadekvátne. "Niekto ide trestať správcu za niečo, čo nemôže reálne splniť," tvrdí Gubric. Ak totiž správca skončí so správou nejakého domu napríklad v júni, ešte v júli, ale aj v auguste mu chodia faktúry od dodávateľov - napríklad za opravy, dodávky tepla, či vody. V tej dobe by však financie vlastníkov už mal mať na účte nový správca. Takže pôvodná firma nebude mať z čoho zaplatiť tieto faktúry za vlastníkov bytov a od správcu ich budú dodávatelia vymáhať "Keby novela vyriešila túto situáciu tým, že nový správca musí prevziať záväzky za posledný mesiac, bolo by to v poriadku," myslí si Gubric. Takáč je presvedčený, že rezort financií chcel takýmto spôsobom vyriešiť problém s takými správcami, ktorí nechceli odovzdať dom, nepreviedli peniaze a odmietali komunikovať s vlastníkmi. "Preto dali sankciu. Lenže tento systém nie je zvolený dobre."

Kratšia lehota na výpoveď

Výhodou pre vlastníkov, vyplývajúcou z novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch, môže byť aj fakt, že ak sa rozhodnú ukončiť spoluprácu s doterajším správcom, výpovedná lehota sa z pol roka skrátila na tri mesiace. Skrátenia výpovednej lehoty sa správcovia neobávajú. "Za správcov musím povedať, že ak má byť komunikácia s vlastníkmi o niečom, sme ochotní sa dohodnúť aj na skrátení výpovednej doby," konštatuje Gubric. Ak sa ale správca rozhodne dať vlastníkom výpoveď a oni si nenájdu zaňho žiadnu náhradu, tak ľahko sa ich nezbaví. Aj naďalej totiž bude musieť spravovať dom, a to po celý nasledujúci rok.

A potom, ak sa dohodne s iným správcom, môže správu previesť naňho. Toto riešenie nepovažuje Gubric za najšťastnejšie. "Nič totiž nenúti vlastníkov hľadať si nového správcu." Aj napriek tomu, že sa s pôvodným rozhodli rozísť. Vlastníci totiž často vedia iba čo nechcú. Dohodnúť sa na novej voľbe sa však už stáva problémom."

Nemáte nárok na správu!

Podľa Takáča má novela zopár nevýhod aj pre vlastníkov. "Zaregistroval som dve z môjho pohľadu chybné veci. Novela síce presnejšie zadefinovala niektoré pojmy, pri ktorých bol doteraz dvojaký výklad, ale aj tak to môže niektorým vlastníkom spôsobiť problémy." Podľa neho totiž nie je najšťastnejší návrat do situácie spred pár rokov v prípade výšky príspevkov na opravy domu. "Novela opäť zaviedla možnosť, že ak sa dohodnú dve tretiny vlastníkov, môžu platiť všetci na opravy rovnako. A to bez ohľadu na to, či ide o garsónku alebo 4-izbový byt. Zruší sa tak spravodlivý systém - platenie do fondu vo výške spoluvlastníckeho podielu," nesúhlasí so zmenou Takáč.

Druhú výhradu má k spresnenej definícii bytového domu. Od júla sa totiž za bytový dom považuje dom, ktorý má viac ako tri byty. "To znamená, že dvoj- a trojbytovky z tohto zákona vypadli. Ale čo s nimi? Veď sú takisto vlastníci bytov so spoluvlastníckym podielom spoločných priestorov. Ako budú spravovať dom?" pýta sa Takáč.

Rovnako vypadli zo zákona aj spoločenstvá vlastníkov garáží. "Garáž sa chápe ako nebytový priestor. Oni si samozrejme aj ďalej budú musieť deliť náklady napríklad za elektrinu. Ale podľa akého zákona sa budú riadiť, keď ich správny orgán do konca tohto roka vyčiarkne z registra?" znovu sa pýta Takáč.

Podpredseda regionálneho centra združenia spoločenstiev vlastníkov bytov vidí problém aj v novom postupe pri registrácii. Podľa novely totiž správny orgán zaregistruje spoločenstvo až deň po ukončení výpovednej lehoty so správcom. "Správca však môže odovzdať správu domu iba legitímnej organizácii, ktorá už je zaregistrovaná. Takže ešte v deň, keď končí výpovedná lehota, nemá komu správu odovzdať a na aký účet previesť financie vlastníkov."

Zmeny nedajú na seba dlho čakať

Novela prináša rad aspektov, ktoré správe domu pomôžu. Spomínané nedostatky však podľa správcu aj predstaviteľa vlastníkov by mali byť dôvodom pomerne rýchlej ďalšej právnej úpravy. "Čakali sme, že novela spraví zo správcov a vlastníkov partnerov. Nestalo sa tak," mieni Gubric. A to aj napriek tomu, že aj ministerstvo financií, ako zastrešovateľ zákona, je presvedčené o tom, že súčasná situácia si vyžaduje ponímanie modernej správy nie ako "kto z koho", ale ako konsenzus vlastníkov a správcov.

Písomné hlasovanie

Do písomného hlasovania novela zákona prináša niektoré nové pravidlá. Určuje, akým spôsobom a o čom môžu vlastníci písomne hlasovať aj v domoch, kde nie je spoločenstvo, čo je potrebné najmä preto, že táto forma hlasovania bola niekedy zneužívaná. Písomne hlasovať nie je možné napríklad o nadstavbe, či úvere.

Novela niektoré postupy zachováva, iné podrobnejšie upravuje. Napríklad, pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome po novom sedem dní (nie desať) vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, ako aj o termíne hlasovania.

Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda spoločenstva za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov

dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho, opäť v určenej lehote do piatich pracovných dní od hlasovania. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný ako aj neinformovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa v zákonom určenej lehote na súd.

(ht)

Čo priniesla novela

Definuje, čo je správa domu. Zákon ju definuje ako obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zadefinovanie správy domu je pre prax nevyhnutné hlavne pre prípad sporov, ktoré zo správy vznikajú.

Spresňuje sa aj právna úprava spoločenstva, doplnil sa rozsah povinností predsedu, rozšírili sa kompetencie rady a tiež okruh osôb, ktoré majú právo požiadať radu o zvolanie schôdze.

Definuje, že bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. A spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Vymedzila prípady, v ktorých vlastníci musia hlasovať väčšinou všetkých vlastníkov. Ide o prípady, kedy volia alebo odvolávajú predsedu spoločenstva, ak rozhodujú o vykonaní dobrovoľnej dražby z titulu záložného práva, ak hlasujú o prijatí alebo vypovedaní zmluvy o výkone správy, o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, o výbere dodávateľa pri správe domu, či prvom prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome.

Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov. Takýto súhlas je potrebný aj pri hlasovaní o zmluve o stavbe a nadstavbe.

Správca musí viesť samostatné analytické účty samostatne za každý dom.

Štvrtina vlastníkov má právo zvolať schôdzu alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania.

Správca musí každoročne vypracovať plán opráv domu, ktorý reálne zhodnotí opotrebovanie domu a navrhne potrebné opravy. Na základe plánu musí správca navrhnúť aj reálnu výšku tvorby fondu opráv, pričom výšku musia vlastníci každý rok odsúhlasiť.

Vlastníci, správcovia a spoločenstvá musia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007.

(kr)

Najčítanejšie na SME


          Inzercia - Tlačové správy


          1. Čerešne dozreli: Aj po zmenách na hypotekárnom trhu chutia!
          2. Edite sa podarilo schudnúť 30 kilogramóv vďaka 3D Chili.
          3. Anketa: Čo je pre Slovákov dôležité pri nákupoch?
          4. Úspešní Slováci radia: Presadiť sa dá vždy, snívať nestačí
          5. Váš otec má dnes sviatok. Máme pre vás tip na darček
          6. Mesto ukryté v jordánskych skalách. Spoznajte Petru
          7. Koľko stojí zdravé bývanie? Lacná rekonštrukcia môže vyjsť draho
          8. Tento týždeň je Deň otcov. 5 skvelých nápadov na darčeky
          9. Od výplaty k výplate? Ale kdeže, sporíme s 2% úrokom
          10. Arca Brokerage House s výrazným nárastom aktív pod správou
          1. Modernizácia rozvodov tepla v Medzeve, Slavošovciach a Plešivci
          2. Úspešní Slováci radia: Presadiť sa dá vždy, snívať nestačí
          3. Čerešne dozreli: Aj po zmenách na hypotekárnom trhu chutia!
          4. Anketa: Čo je pre Slovákov dôležité pri nákupoch?
          5. Edite sa podarilo schudnúť 30 kilogramóv vďaka 3D Chili.
          6. Váš otec má dnes sviatok. Máme pre vás tip na darček
          7. Sú bolesti kĺbov dôvodom, že nemôžete v živote robiť čo chcete?
          8. Za mliečnou revolúciou bude stáť aj krava Blažena Bzovícka
          9. Mesto ukryté v jordánskych skalách. Spoznajte Petru
          10. Na bicykli po Burgenlande
          1. Tento týždeň je Deň otcov. 5 skvelých nápadov na darčeky 48 401
          2. Mesto ukryté v jordánskych skalách. Spoznajte Petru 15 240
          3. Koľko stojí zdravé bývanie? Lacná rekonštrukcia môže vyjsť draho 14 803
          4. Váš otec má dnes sviatok. Máme pre vás tip na darček 9 886
          5. Ako si znížiť náklady na bývanie a vyhnúť sa nedoplatkom? 9 026
          6. Nepodceňujte bolesť chrbta, môže ísť o zápalové ochorenie 8 405
          7. Volkswagen je vďaka bonusom dostupnejší 7 431
          8. Ostrov Ischia sa stáva top európskou letnou destináciou 7 160
          9. Máte nad 40? Skontrolujte si, či je Vaše srdce skutočne zdravé 6 190
          10. Od výplaty k výplate? Ale kdeže, sporíme s 2% úrokom 5 789

          Neprehliadnite tiež

          Poukázali na spornú Foraiovu poľovačku, úrady im nechcú vrátiť revír

          Okrem bývalého šéfa Všeobecnej zdravotnej do revíru chodí strieľať aj Róbert Veselka, konateľ jednej z firiem zo zdravotníckej skupiny Medirex.

          PODCAST DOBRÉ RÁNO

          Dobré ráno: Hybridy klamali, majú oveľa vyššiu spotrebu

          Ako hybridy nešetria palivo tak, ako sľubovali.

          Stĺpček Zuzany Kepplovej

          Prípad poľovníkov ilustruje, aké ťažké je byť smelým zajkom

          Byť odvážnym kritikom je ako kráčať po povrchu Mesiaca.

          Kam zmizla dokonale zabudnutá prvá skutočná superstar

          Jožo Suchý chce znovu zopakovať úspech spred štrnástich rokov.