Spoločenstvá vlastníkov bytov v bytových domoch neraz bojujú s nedostatkom finančných prostriedkov na opravy či rekonštrukcie ako aj na zlepšenie podmienok bývania. Preto hľadajú možnosti, ako získať dodatočné prostriedky, ktoré by sa mohli na tieto účely použiť. Príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv plynú najmä z príspevkov vlastníkov bytov. Bilanciu fondu je však možné vylepšiť, keď sa na tom vlastníci dohodnú.
Bytový dom môže ponúknuť na prenájom alebo predaj časť spoločných priestorov. Či už ide o bývalé kočikárne, práčovne, sušiarne alebo časť vstupných priestorov, môžu sa stať zdrojom dodatočných príjmov vlastníkov, keď sa v nich usídlia napríklad obchodíky alebo firmy ponúkajúce služby. Do prenájmu sa môže dať aj časť strechy či fasáda bytového domu. Na strechu totiž môžu umiestniť svoje vysielacie, prenosové či zosilňovacie zariadenia napríklad telekomunikační operátori, internetoví provideri, kábloví operátori, banky, ale aj inštitúcie štátnej správy. Fasádu zasa využívajú reklamné agentúry na veľkoplošnú reklamu s cieľom zviditeľniť svojich klientov. Nič nie je zadarmo, a tak umiestnenie zariadenia na strechu či billboardu na fasádu je možným zdrojom príjmov vlastníkov bytových domov.
Kto rozhoduje
V dome, v ktorom byty sú vo vlastníctve, je najvyšším rozhodovacím orgánom schôdza alebo zhromaždenie vlastníkov. Tento orgán rozhoduje o všetkých zmluvných vzťahoch a musí odsúhlasiť aj prenájom spoločných priestorov.
V prípade, že vlastníci majú zmluvu o výkone správy, môže za nich zmluvné vzťahy pripraviť správca alebo v mene vlastníkov ich pripravia výkonné orgány spoločenstva.
Na samom začiatku
Ako hovorí Jaroslava Zapletalová z Inštitútu bývania, ak má dom záujem prenajať alebo predať niektorú časť zo svojich spoločných priestorov, musí si hľadať nájomcu prípadne kupcu. Ak sa vlastníci pre takýto krok rozhodnú, záujemcu často hľadajú prostredníctvom výberového konania. Dom môže vypísať inzerát alebo osloviť potenciálnych záujemcov. Dopredu by si ale mal stanoviť podmienky a zároveň tieto priestory musia určité podmienky spĺňať. "Ak by mal byť v spoločných priestoroch napríklad obchod, musí mať predajnú i skladovaciu plochu, hygienické zariadenie a podobne," upozorňuje Zapletalová. V tejto fáze je zároveň potrebné vylúčiť tie druhy prevádzky, ktoré tam obyvatelia domu mať nechcú. Obťažovať by ich mohol totiž hluk alebo iné sprievodné znaky niektorých druhov podnikania.
Vlastníci musia mať aj orientačnú predstavu o cene. K tomu by im mohol pomôcť prieskum v okolitých objektoch, ktoré už majú s touto formou podnikania skúsenosti. "Ak ide o spoločný priestor, ktorý bol určený na nejakú činnosť, ako je napríklad práčovňa alebo kočikáreň, je potrebné požiadať o stavebné povolenie, aby sa tento priestor prekvalifikoval. Z neho sa totiž potom stáva nebytový priestor," vysvetľuje Zapletalová. V prípade preda sa všetci vlastníci navyše vzdávajú spoločného priestoru v prospech zriadenia novej jednotky. Nevyhnutné je prepočítať spoluvlastnícke podiely a zmeny vložiť do katastra.
Zmluva a dane
Po vybratí nájomcu je potrebné dohodnúť zmluvné podmienky nájmu. Medzi ne patrí napríklad predmet a účel nájmu, cena, platobné podmienky, práva o povinnosti oboch strán, dĺžka nájmu, podmienky výpovede a podobne. V prípade prenajatia priestorov sa spisuje nájomná zmluva, pri predaji kúpno-predajná zmluva.
Peniaze získané z prenájmu (na rozdiel od predaja) sú príjmom spoločenstva vlastníkov a idú do fondu prevádzky, údržby a opráv. Takto získaný príjem je potrebné zdaniť. Príjmy z prenájmu sa zdaňujú zrážkovou daňou podľa zákona o dani z príjmov do 15. dňa po uplynutí kalendárneho roka, v ktorom boli tieto príjmy pripísané v prospech účtu fondu prevádzky, údržby a opráv. Zapletalová z Inštitútu bývania považuje spomínané aktivity smerujúce k získaniu dodatočných zdrojov za veľkú finančnú pomoc pre spoločenstvá vlastníkov, ktoré si tak vo významnej miere môžu vylepšiť výšku fondu opráv a investovať získané prostriedky do údržby a rekonštrukcie bytového domu.
...a krok za krokom
Keď sa vlastníci rozhodnú prenajať časť spoločných priestorov, často realizujú aj počiatočné investície potrebné na bezproblémové fungovanie novej prevádzky. Tieto investície sa týkajú napríklad vybúrania steny a vybudovania nového portálu. K tomuto kroku často pristupujú z estetického dôvodu, keďže chcú, aby novovzniknutý portál ladil s vchodom do domu. Nie je to lacná záležitosť, takáto investícia si môže vyžiadať približne 80- až 90-tisíc korún. Návratnosť investície však nie je dlhá. Napríklad malá zberňa prádla na ploche 15 metrov štvorcových, ktorá sa nachádza na časti spoločných priestorov bytového domu, prináša spoločenstvu vlastníkov v Bratislave príjmy z prenájmu vo výške 60-tisíc korún ročne. Návratnosť počiatočnej investície spojenej s budovaním nového portálu je tak približne rok a pol. Výšku nájomného ovplyvňuje lokalita, veľkosť prevádzky a ďalšie faktory. "Ponuka na trhu je dosť široká, takže vlastníci by nemali mať veľké oči," upozorňuje ale Zapletalová.
Pri prenájme spoločných priestorov je potrebné so záujemcom dohodnúť aj to, či budú náklady na spotrebu vody a elektrickej energie súčasťou nájmu, alebo bude mať nájomca vlastné merače a svoju spotrebu uhradí on.
A aké prevádzky využívajú na svoje podnikanie prenajaté priestory v bytových domoch? Sú to napríklad kaderníctva, kozmetické služby, cestovné kancelárie, čistiarne prádla, opravovne, ale často aj obchodíky. Ich prevádzkovatelia oceňujú nižšie náklady spojené s takýmto podnikaním, ako aj možnosť prvotnej zákazníckej základne, ktorá sa im ponúka v obyvateľoch domu.
Keď je príjmom prenájom strechy
V prípade umiestnenia antény, vysielača či prijímača na strechu domu musí dom spĺňať najmä technické predpoklady - týkajúce sa napríklad jeho výšky, ako aj lokalizácie.
V tomto prípade skôr spoločnosti, organizácie a inštitúcie oslovujú spoločenstvá vlastníkov s otázkou, či by na ich streche mohli umiestniť svoje zariadenie.
Na strechy domov umiestňujú svoje základňové stanice (BTS) napríklad mobilní operátori. Tí si konkrétnu nehnuteľnosť vyberajú na základe potrieb pokrytia. Ako uvádza hovorca spoločnosti T-Mobile Slovensko, a.s. Martin Vidan, základnými podmienkami sú voľný priestor pre umiestnenie vysielača, prístup na strechu a prístup k elektrickej energii. Hovorca spoločnosti Orange Slovensko, a.s. Richard Fides dodáva, že nevyhnutnou podmienkou je aj otvorený priestor v smere vyžarovania vysielacích antén. Prekážkami sú akékoľvek kovové platne, reklamné panely, stromy, betónové nadstavby a podobne. Jednotlivé vysielače sa navzájom neovplyvňujú a preto na jednej streche môže byť aj viac prevádzkovateľov.
Cena za prenájom nehnuteľnosti sa prejednáva individuálne s každým majiteľom nehnuteľnosti a podľa Fidesa závisí napríklad od polohy a dôležitosti príslušnej lokality, existencie či neexistencie alternatívnej geografickej pozície s porovnateľnými parametrami pokrytia, veľkosti budúceho pokrytia, ako aj potenciálneho rozsahu zákazníckej databázy, ktorá bude príslušnú základňovú stanicu využívať. Požiadavky vlastníkov nehnuteľností ohľadom ceny sú podľa Vidana pritom vyššie vo veľkých mestách.
Antény chcú i nechcú
Zmluvy s vlastníkmi nehnuteľností uzatvárajú mobilní operátori na dobu určitú aj na dobu neurčitú. Časový rámec takýchto zmlúv je podľa Vidana od jedného až po dvadsať rokov. Mobilní operátori majú pritom rôzne skúsenosti s reakciami vlastníkov nehnuteľností, ktoré závisia aj od lokality. "Stretávame sa s pozitívnym i negatívnym prístupom a ich pomer je vyrovnaný. Vo všeobecnosti sú bratislavskí majitelia nehnuteľností v tomto smere menej ústretoví," konkretizuje Vidan. Ochotnejší, otvorenejší a prístupnejší na diskusiu sú aj podľa Fidesa skôr vlastníci a obyvatelia menších obcí. Majitelia nehnuteľností sa spravidla obávajú poškodenia strechy a možného zatekania. Dôležité pre nich je aj estetické hľadisko, a preto sa vysielače často maskujú, aby nenarúšali okolitú architektúru. Obyvatelia sa pýtajú na možný vplyv na ich zdravie. Pred spustením zariadení do komerčnej prevádzky sa podľa operátorov vykonávajú hygienické merania vysielaného rádiosignálu autorizovaným subjektom. Všetky zariadenia sú homologizované a základňové stanice nemôžu byť spustené do prevádzky skôr, ako sa uskutoční hygienické meranie. "Podľa našich informácií nebola na Slovensku ani vo svete dokázaná súvislosť medzi vysielacími zariadeniami pracujúcimi v súlade s hygienickými predpismi a zhoršením zdravia ľudí," dodáva Vidan.
Vlastníkov často zaujíma aj skutočnosť, či umiestnením BTS na svojej streche získajú lepší príjem signálu svojho mobilného telefónu, resp. či ich naopak táto skutočnosť negatívne neovplyvní v prípade, že sú zákazníkmi konkurencie. "Vo všeobecnosti platí, že čím bližšie k základňovej stanici sa zákazník nachádza, tým lepší má signál. Keďže vysielače jednotlivých mobilných operátorov sa navzájom nerušia, nedochádza k zhoršovaniu signálu konkurencie," vysvetľuje Vidan.
V zmluve o umiestnení podobného zariadenia na streche domu je podľa Zapletalovej dobré ošetriť otázku platby za spotrebovanú elektrickú energiu, ktorá nie je zanedbateľnou položkou. V prípade zariadenia poskytovateľa internetu môže dosiahnuť aj 8-tisíc korún ročne. Súčasťou nájomnej zmluvy môže byť aj špecifikácia podmienok, za ktorých má vlastník zariadenia prístup do bytového domu, spôsob prístupu k zariadeniu, podmienky frekvenčného pásma, zodpovednosť za škody spôsobené nájomcom alebo prenajímateľom (v tomto prípade ide najmä o škody na zariadení nájomcu), prehlásenie nájomcu o zdravotnej nezávadnosti zariadenia, dohoda, kto odstráni zariadenie v prípade výpovede.
Príjmy z umiestnenia vysielača na streche domu nie sú pritom zanedbateľné. Napríklad v prípade internetových providerov môžu presiahnuť 30-tisíc korún ročne.
Využiť sa dá aj fasáda
Vo viacerých slovenských mestách je už bežná reklama na fasádach bytových domov. Keďže aj fasáda je súčasťou domu, za jej využitie na umiestnenie reklamy musí záujemca zaplatiť. A nie málo. Za využitie troch samostatných pásov fasády na dvoch stenách bytového domu v širšom centre Bratislavy je napríklad reklamná agentúra ochotná zaplatiť približne 200-tisíc korún. Cena však závisí od umiestnenia nehnuteľnosti a samozrejme aj od jej veľkosti. Spoločenstvá vlastníkov nemusia iba pasívne čakať, kým si ich nehnuteľnosť vyhliadne reklamná agentúra. Sami môžu fasády ponúknuť.
Podľa Róberta Lenárta zo spoločnosti Akzent Media, s.r.o., zaoberajúcej sa vonkajšou reklamou, môžu vlastníci sami kontaktovať spoločnosť s ponukou priestorov na umiestnenie reklamy na domoch, resp. iných nehnuteľnostiach. "V prípade, že je priestor zaujímavý, vzájomne sa dohodnú podmienky," dodáva. Pri výbere nehnuteľností na umiestnenie reklamy majú prednosť tie, ktoré sa nachádzajú na frekventovaných komunikáciách, križovatkách resp. v centre miest, kde je veľa motorových vozidiel alebo peších. Po lokalite je podľa Lenárta najdôležitejšou podmienkou výborná viditeľnosť danej plochy. Zohľadňuje sa aj členitosť fasády.
Názory ľudí sú rôzne, či už ide o morálne hodnoty alebo napríklad politické presvedčenie. Za reklamu na bytovom dome by sa preto jeho obyvatelia nemali "hanbiť". "Naša spoločnosť sa štandardne zmluvne zaväzuje neumiestňovať na fasády reklamu, ktorá je v rozpore so slovenskými zákonmi. Ďalšia špecifikácia je už predmetom individuálnych dohôd," hovorí Lenárt. Podľa jeho slov sa spoločnosť vo väčšine prípadov stretáva so súhlasom vlastníkov. Ich najčastejšou otázkou pri spoločných rokovaniach je výška nájmu za využitie priestorov na reklamu.
Gabriela Fialová
