ČSOB Leasing, a.s.

Čím si vysvetľujete vysoký nárast objemu lízingu nehnuteľností na slovenskom trhu v posledných troch rokoch?

Zásadný obrat na trhu lízingu nehnuteľností nastal na Slovensku v roku 2004, keď sa zmenili daňové pravidlá, ktoré súvisia s prevodom a prechodom nehnuteľností a so samotným účtovaním finančného lízingu. Odvtedy tento trh rastie ročne minimálne o 20 %. Postupne sa udomácňuje povedomie klientov o výhodách finančného lízingu nehnuteľností, ktoré priamo súvisia s flexibilitou samotného produktu a s daňovým štítom. Vzhľadom na neutíchajúci stavebný boom, ktorý badať už na celom území Slovenska, môžeme predpokladať nárast objemu financovania nehnuteľností prostredníctvom lízingu aj v budúcnosti.

V slovenskom zákonodarstve je lízing charakterizovaný všeobecne ako prenájom s právom kúpy prenajatej veci. Je to trojstranný vzťah, ktorého aktérmi sú dodávateľ tovaru, nájomca - užívateľ tovaru a lízingová spoločnosť - prenajímateľ, vlastník tovaru. Lízing sa dá zjednodušene opísať ako prenájom majetku dlhodobej spotreby za vopred stanovené splátky, čo umožňuje firme získať investíciu úplne alebo čiastočne z cudzích zdrojov bez priameho dopadu na výšku vlastného kapitálu. Pri lízingu nehnuteľností je predmetom samotná nehnuteľnosť, ktorá pozostáva z jednej alebo viacerých budov spolu s príslušným pozemkom. Lízingovým nájomcom je súčasný vlastník budovy, ktorý realizuje spätný lízing (sale and leas back), alebo kupujúci, ktorý potrebuje prostredníctvom finančného lízingu obstarať nehnuteľnosť pre vlastné potreby alebo za účelom ďalšieho podnikania (najčastejšie následný prenájom nehnuteľnosti).

Existuje skupina zákazníkov, ktorej sa tento produkt nevyplatí?

Lízing nehnuteľností je určený hlavne právnickým osobám a fyzickým osobám podnikateľom, ktorí sú platcami DPH. Táto podmienka vyplýva z princípu, že prevod nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy medzi lízingovou spoločnosťou a lízingovým nájomcom je zaťažený DPH. Následné splátky sú taktiež zvýšené o DPH. V prípade, že transakcia by sa uskutočnila so spoločnosťou, ktorá nie je platcom DPH, došlo by ku kráteniu koeficientu DPH, čo je z ekonomického hľadiska nevýhodné.

Pre ktoré typy stavieb je tento produkt výhodný?

Pre lízing nehnuteľností sú najvýhodnejšie priemyselné stavby (výrobné a skladovacie priestory, logistické haly a centrá), ďalej maloobchodné budovy a supermarkety, kde môžeme zaradiť aj showroomy predajcov áut. Nasledujú kancelárske budovy a polyfunkčné centrá. Hotely a rekreačné zariadenia spolu s wellness centrami a aquaparkmi sa na Slovensku zatiaľ neudomácnili, nakoľko cash-flow plynúci z ich prevádzkovania má kolísavý charakter. Rezidenčné nehnuteľnosti sa na Slovensku nefinancujú prostredníctvom lízingu nehnuteľností.

Ako by ste presvedčili spoločnosť, ktorá sa rozhoduje pre financovanie nehnuteľnosti, aby využila lízing?

Medzi základné výhody lízingu nehnuteľností v porovnaní s bankovým financovaním patrí flexibilita pri realizácii obchodu a hlavne daňový štít, ktorý znamená daňovú úsporu z titulu zrýchlených (väčších) odpisov, teda skrátenie doby odpisovania z 20 na 12 rokov.

Uvediem príklad: pri financovaní nehnuteľnosti v hodnote 250 mil. Sk je hodnota daňovej úspory za 12 rokov vo výške 19 mil. Sk, čo tvorí asi 5,9 % z hodnoty financovania. Pri spoločnostiach, ktoré dokážu generovať výrazné cash-flow, predstavuje táto daňová úspora významnú položku. Pri spätnom lízingu je hlavnou výhodou získanie dodatočných prostriedkov a ich použitie na rozvojové aktivity, pričom je možné získať väčší objem finančných prostriedkov, aké sa použili v prípade investičných nákladov, tzv. LTC - Loan to Cost spojených s výstavbou nehnuteľnosti. Tento predpoklad je postavený na princípe zvyšujúcej sa trhovej hodnoty nehnuteľností. Pri bonitných spoločnostiach, ktoré dokážu generovať výrazné cash-flow, možno prefinancovať nehnuteľnosť až do 100 % jej trhovej hodnoty, resp. znaleckého posudku. V tomto prípade ide o tzv. LTV - Loan to Value financovanie. Taká výhoda sa pri použití bankového financovania nedá využiť.

Vaša spoločnosť je nováčikom na trhu lízingu nehnuteľností...

Spoločnosť ČSOB Leasing poskytuje lízing nehnuteľností od roku 2006. Za toto krátke obdobie sa našej spoločnosti podarilo výrazne expandovať a už v prvom roku našej angažovanosti sa v lízingu nehnuteľností sme uzatvorili obchody v objeme 543 miliónov korún, čo v rámci Asociácie Leasingových spoločností SR bolo druhé miesto podľa objemu uzatvorených obchodov. Tieto výsledky sa nám podarilo dosiahnuť v interakcii s našou materskou bankou ČSOB, za ktorou stojí silná belgická bankovo poisťovacia skupina KBC Group.

(mk)