Byty a domy sa bežným ľuďom na Slovensku vidia byť neúnosne drahé. V porovnaní s cenami nehnuteľností v iných krajinách sú ale vo vzťahu k celoeurópskemu priemeru na pol ceste, čo dáva priestor neveľmi populárnym úvahám o ich ďalšom cenovom raste. O tom, či je takýto vývoj na našom trhu zdravý, či na to máme a čo sa môže stať, ak by to tak nebolo, hovoríme s Mikulášom Cárom z Národnej banky Slovenska, ktorý na túto tému vypracoval viacero štúdií. Národná banka Slovenska má zatiaľ k dispozícii orientačné údaje cenového vývoja na trhu nehnuteľností na bývanie od roku 2002.

Je ešte nejaký priestor na to, aby mohli nehnuteľnosti na bývanie na Slovensku ešte ďalej rásť?

Vývoj cien je potrebné vnímať z celoeurópskeho pohľadu. Ich vyrovnávanie súvisí okrem iného aj s migráciou obyvateľstva a voľným pohybom kapitálu. Aj to patrí k faktorom, ktoré náš národný trh s nehnuteľnosťami na bývanie ovplyvňujú.

Hovoríme o zahraničných firmách a príleve ich pracovníkov?

Presne tak. Porovnávanie cien nehnuteľností medzi krajinami je však v tomto ohľade zložitá záležitosť. Kúpna sila v našich pomeroch sa nedá porovnať s kúpnou silou obyvateľstva v starých členských krajinách Európskej únie. Navyše, porovnanie je síce možné, ale má len orientačnú hodnotu.

Z akého dôvodu?

Pri našich štatistikách vychádzame zo zatiaľ jediného dostupného zdroja na Slovensku - štatistík vypracovaných z aktuálnych ponúk na trhu. Keď je jeden zdroj údajov o relatívne novej problematike, výsledky môžu byť iba orientačné. Hodnotenia vývoja na trhu nehnuteľností sú orientačné aj preto, že máme k dispozícii len veľmi krátky časový rad.

V zahraničí majú pre štatistiky lepšie, alebo viacero zdrojov?

Ani nie. Európska centrálna banka vo všeobecnosti poukazuje na problémy s viaczdrojovosťou údajov o cenách nehnuteľností v krajinách Európy. Zvyčajne sa používajú dáta z národných štatistických úradov, katastrálnych registrov alebo z realitných kancelárií, prípadne z dennej tlače či inzertných časopisov. Zdroje sú teda v rôznych krajinách rozdielne. A odtiaľ sa potom odvíja aj kvalita prvotných údajov a samotných analýz. Preto stále hovoríme o orientačnej hodnote našich výstupov. Národná banka Slovenska pracuje s údajmi z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktoré sú zoradené podľa jednotlivých okresov. Pri ich ďalšom spracovaní zohľadňujeme napríklad počty zrealizovaných transakcií. Ale stále ide o ponukové ceny. O zmenu v tejto oblasti sa snaží Eurostat, ktorý by chcel cez štatistické úrady v Európskej únii cenové údaje o nehnuteľnostiach zaradiť do oficiálnych štátnych štatistických zisťovaní.

Prečo sa centrálna banka zaoberá vývojom cien nehnuteľností?

Vývoj cien nezaujíma len obyvateľstvo a realitné kancelárie, ale aj developerov a, pochopiteľne, banky. Národná banka ako regulátor na finančnom trhu by mala sledovať ceny nehnuteľností a zaoberať sa rizikami, prípadne korekciami, ktoré môžu vyplynúť z ich neúmerného rastu, alebo prílišných výkyvov. Takéto vplyvy pôsobia na komerčné banky, ktoré potom musia prispôsobiť svoje správanie tak, aby eliminovali riziká v oblasti stability finančného trhu na najvyššiu možnú mieru. To má následne vplyv aj na celkový makroekonomický vývoj. To je jeden dôvod. Druhým je to, že Európska centrálna banka už od roku 2001 vytvára a zverejňuje cenový index nehnuteľností na bývanie za eurozónu. Po vstupe Slovenska do Európskej únie do tejto databázy povinne prispievame aj my.

Veľa sa už hovorilo o tom, že ceny nehnuteľností u nás sú aj vzhľadom na reálne príjmy obyvateľstva nadhodnotené. Trhová cena je však jasne určená - je to najvyššia cena, za ktorú niekto nehnuteľnosť kúpi. Ako je to s nadhodnotenosťou?

Debaty na túto tému sú skutočne len teoretické. Trh s bytmi je daný niekoľkými faktormi. To, že sa začal aj v oblasti bytov rýchlejšie rozvíjať je dané tým, že sa v krajine vytvorilo relatívne stabilné prostredie, došlo k výraznému ekonomickému rastu. Odtiaľ plynú úvahy, že aj príjmová situácia obyvateľstva by sa mala zlepšovať. Keď k tomu priradíme ďalší faktor, ako neuspokojenosť požiadavky na bývanie u mnohých rodín, alebo jednotlivcov, vyplýva z toho pomerne razantný rozvoj trhu s bytmi. Ťažko potom hovoriť o nadhodnotených cenách. Je tu trh a ten ich určuje.

Každý kupujúci by bol dnes najradšej, keby ceny bytov išli dole...

Áno. Radový občan by pokles cien len uvítal, to je pravda. Momentálne ale nič nenasvedčuje tomu, že by sa to malo stať v dohľadnom čase.

Bola by to ale z hľadiska hospodárskeho vývoja pozitívna správa?

Pokles cien nehnuteľností v lepšom prípade znamená enormný prebytok ponuky bývania na trhu.

A v horšom? Môže to byť aj negatívny signál?

Mohlo by to naznačovať, že ekonomika ide zlým smerom. Ľudia strácajú istotu, že sa ich príjmy budú zlepšovať. Ale opakujem, momentálne k takémuto vývoju na Slovensku nič nesmeruje. Tendencia je opačná. Trh s nehnuteľnosťami na bývanie je dynamický a tomu zodpovedajú aj ceny.

Čo považujete za zdravý rast? Tak aby to príjmy obyvateľstva uniesli. Ponukové ceny niektorých bytov v Bratislave medziročne narástli o tridsať percent...

Ťažko tu byť prorokom. Ideálne pre občana je, keď ceny nehnuteľností sa vyvíjajú podobným tempom, ako inflácia. Aby peniaze, ktoré občan zarobí mali relatívne tú istú hodnotu, aby si mohol zabezpečiť aj bývanie. Nie je dobré, keď ceny kvária domácnosti. Ale trh jednoducho nepustí a reaguje na všetky pohyby nielen u nás doma, ale aj mimo našej krajiny.

Populárna je téma a realitných bublinách. Má vôbec zmysel pri súčasnom vývoji u nás o nich hovoriť?

Realitné bubliny sú výsledkom zovšeobecnenej skúsenosti zo zahraničia. Myslím si, že treba sledovať situáciu aj na našom trhu. Aj u nás môže dôjsť k situácii, keď prílišné poháňanie trhu s nehnuteľnosťami môže developerov vyprovokovať niekedy až k nadmernému investovaniu do výstavby nových nehnuteľností, ktoré prekročí reálnu potrebu. Potom sa môže stať, že ponuka začne prevyšovať dopyt a vzniká riziko spomínanej cenovej bubliny.

V strehu musia byť komerčné banky, pretože ide o riziká v návratnosti úverov. Utrpeli by vlastníci a v konečnom dôsledku by sa takáto vec premietla cez zníženú konečnú spotrebu aj do výkonnosti ekonomiky krajiny. Ale na Slovensku zostáva zatiaľ dopyt neuspokojený. Na jednej strane máme skupinu obyvateľstva, ktorá sa snaží vyriešiť si potrebu bývania, na druhej strane skupinu, ktorá si skvalitňuje bývanie. Developeri zhŕňajú informácie o trhu. Som presvedčený, že reagujú reálne a správajú sa tak, aby ich investované prostriedky boli efektívne zhodnotené.

Týka sa to zmeny ťažiska záujmu z komerčných nehnuteľností na bývanie?

Dá sa to aj tak povedať. Momentálne v súvislosti s pozitívnym ekonomickým rastom došlo k prelievaniu investícií aj do iných sektorov, konkrétne do bývania, kde developeri vidia zaujímavú efektívnosť.

A čo regionálne rozdiely?

Trh s bývaním je rozložený podľa bonity toho - ktorého regiónu. Ekonomicky výkonnejšie regióny ako bratislavský, či trnavský idú hore. Prešovský a nitriansky, s výnimkou atraktívnych lokalít ako sú napríklad Tatry a podobne, zatiaľ zostávajú mimo hlavného záujmu, čo sa odráža aj na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a na ich cenách.

Sú na Slovensku rozdiely medzi nimi väčšie ako v iných krajinách?

Až do takej miery neviem veľkosť rozdielov posúdiť. Ale regionálne rozdiely sú všade. Z tých údajov, ktoré máme k dispozícii, v Španielsku, vo Veľkej Británii, vo Francúzsku sú ceny vo veľkých mestách neporovnateľne vyššie ako v iných oblastiach krajiny. Veľmi zjednodušene povedané, priemerné ceny vo vyspelých štátoch západnej Európy sú na úrovni okolo 70 až 75 percent cien nehnuteľností vo veľkých mestách. Regionálne rozdiely teda sú aj vo vyspelých krajinách.

Viete povedať rovnaký údaj aj pre Slovensko?

Priemerné ceny bývania na Slovensku tvoria zhruba 75 percent z cien v hlavnom meste. Je to teda podobné a situácia v našom hlavnom meste sa teda v zásade nevymyká z európskeho priemeru.