teľností v Prahe začínajú preberať. Cena nehnuteľ-

ností postavených

v rámci nových projektov sa v hlavnom meste Českej republiky vyšplhala na úroveň niektorých západných metropol.

Ako je to v Bratislave? Experti hovoria, že naše ceny vo všeobecnosti ešte nepredbehli možnosti trhu. Ale už aj v našom hlavnom meste pomer kvality a ceny by si mali začať prísne strážiť developeri kancelárskych komplexov.

Bratislavským trhom, na ktorom nakupujú cudzinci, hýbu hlavne veľké projekty. Ceny, za ktoré sa odpredávajú ďalším vlastníkom sa pohybujú rádovo v stovkách miliónov

a miliardách korún. Predajom môže developer získať o polovicu ale aj dvojnásobne viac peňazí, ako do prípravy

a vybudovania vložil.

Trh však nedáva šancu iba veľkým. V atraktívnych častiach hlavného mesta si môžu na predaji zarobiť aj drobní investori - majitelia bytov. Ale ani tu zahraniční záujemcovia nekúpia všetko a vybe-

rajú si.

Developeri, ktorí chcú

v Prahe predať nové administratívne, obchodné či iné centrá zahraničným firmám tak aby zarobili, by mali vnímať i očakávania investorov a dávať si pozor, za koľko chcú nehnuteľnosť predávať. Riaditeľ pre oblasť nehnuteľností

a stavebníctvo KPMG LLP z Veľkej Británie Jonathan Thompson

o tom povedal: klienti sa začínajú pýtať, prečo by mali dávať peniaze do nehnuteľností v Prahe, keď ich môžu kúpiť za porovnateľnú cenu a v porovnateľnej kvalite napríklad v Nemecku. "Nie je to žiadne prekvapenie, že Praha začína byť drahá," potvrdzuje senior manažér KPMG Česká republika Radek Zeman. Ceny nehnuteľností a ich výnosnosť sa

v susednom Česku už približujú

k úrovni, ktorú dosahujú nehnu-

teľnosti v západnej Európe.

A čo Bratislava?

Ktorí cudzinci tu nakupujú? KPMG Slovensko podľa slov senior manažéra KPMG Slovensko Miloša Božeka eviduje dopyt najmä zo strany rakúskych a ostrovných investorov z Veľkej Británie a Írska. "Na druhej strane akcie jedného

z aktívnych hráčov na slovenskom ale aj stredoeurópskom trhu, spoločnosti Immoeast, sú verejne obchodované na viedenskej burze a podľa oficiálnych zdrojov takmer polovica je vlastnená portfóliovými investormi. Nepriamo teda môže do realít investovať ďalší okruh kupujúcich.

"Zmes zahraničných investorov do nehnuteľností je v Bratislave, ale i celkovo na Slovensku pestrá," potvrdzuje Ivan Valent, predseda predstavenstva HB Reavis Group.

V komerčnom segmente, na ktorý sa táto spoločnosť sústredí a zrealizovala viaceré úspešné obchodné transakcie, prevládajú nemeckí

a rakúski investori, mnohí prichádzajú cez realitné fondy. Vlastníkom polovice obchodno-zábavného centra Aupark je zase holandská spoločnosť Rodamco Europe. Apollo Business Center, ktorého developerom je HB Reavis Group, je Hannover Leasing, popredná ne-

mecká investičná spoločnosť. Okrem toho najmä v Bratislave pôsobia aj americkí a britský investori, mimo hlavného mesta in-

vestovali Američania, Briti, Nemci a Holanďania.

Kritériá výberu

Podľa čoho sa zahraniční klienti pri kúpe rozhodujú a aké majú kritériá sa líši od segmentu, ktorý ich zaujme. Kľúčovým faktorom je lokalita a kvalita.

Veľa investorov sa zaujíma o lokálne financovanie slovenskými bankami. "Vo väčších projektoch je podmienkou predinvestičné právne, daňové a finančné due diligence," hovorí Božek z KPMG Slovensko. Veľmi starostlivo si overujú od akého partnera sa chys-

tajú nehnuteľnosť kúpiť. Dôležité sú skúsenosti, referencie, kvalita developera, a samozrejme, výnosnosť, či je budova na sto percent prenajatá, na koľko rokov sú uzat-

vorené zmluvy. Zaujíma ich, aká je skladba nájomcov, kto budovu spravuje, či spĺňa náročné európske kvalitatívne a technické štandardy.

"Klientov, samozrejme, zaujíma aj to, ako bude vyzerať realitný trh v jednotlivých segmentoch v budúcnosti, aký je predpokladaný vývoj i predpokladaná konkurencia," dodáva Valent.

Kancelárie sa blížia k stropu

Developeri, ktorí sa sústredia na hlavné mesto Slovenska nemajú zatiaľ veľký dôvod na obavy, že by dobrý projekt nepredali hoci aj do zahraničia. Predseda predstavenstva HB Reavis Group hovorí: "Komerčné nehnuteľnosti nielen na Slovensku, ale v celej strednej a východnej Európe, investorom ešte stále ponúkajú mierne vyššiu výnosnosť ako v krajinách západnej Európy."

"Záujem zahraničných kupcov o projekty postavené na Slovensku bude vo všeobecnosti aj v najbližších rokoch pretrvávať," mieni Radek Zeman z Prahy. Rozhodovať však stále väčšou mierou bude adekvátnosť ceny

a ďalší politický i hospodársky vývoj. Momentálne je Slovensko zaujímavé napríklad aj vďaka nedávnej daňovej reforme.

To, či trh bude napredovať a zahraniční investori budú dávať peniaze do bratislavských alebo prípadne aj slovenských realít bude závisieť od ďalšieho prílevu zahraničných firiem či už do výroby alebo iných súvisiacich oblastí. Napokon práve takéto firmy budú vytvárať hlavný dopyt po pribúdajúcich priestoroch v nových projektoch.

Všeobecný vývoj je optimistický. Rozmeňme to ale na "drobné".

Situácia na trhu administratívnych budov začína developerov nabádať k opatrnosti. Miloš Božek upozorňuje, že vysoký objem výstavby kancelárskych priestorov, ktoré vytvárali gro realitného trhu v posledných rokoch mal za následok zníženie investičných výnosov. Napriek tomu tempo výstavby v tomto segmente zostáva pomerne vysoké, podporované silným rastom ekonomiky a prechodom etablovaných spoločností - nájomcov takýchto priestorov - do kvalitnejších priestorov. Do budúcich rokov bude v admini-

stratíve podľa neho rozhodovať práve rast ekonomiky.

Nič netrvá večne

Predseda predstavenstva spoločnosti TriGránit Centrum Gábor Zászlós mieni: Bratislava je atraktívna. Veľké projekty idú na odbyt

a ešte niekoľko rokov táto situácia potrvá.

TriGránit má za sebou obchodne úspešný projekt Polus City Center a v súčasnosti sa sústredí na prenájom a predaj komplexu štyroch výškových administratívnych komplexov v mestskej časti Bratislava - Nové mesto.

Ale aj Zászlós upozorňuje: Nič nepotrvá večne. "Treba počítať

s tým, že trh s administratívou bude štruktúrovanejší. Masívny prílev zahraničných investícií už nebude tak dynamický ako to bolo v ostatných rokoch." Veľký kapitál priniesol na Slovensko najmä automobilový priemysel. V budúcnosti sa na to už nedá spoliehať. Podobne to platí v otázke daní. "Ak mnohí aj poukazujú na daňové reformy, ktoré Slovensku momentálne prinášajú výhody v porovnaní s ostatnými, ani to tu nebude navždy. Aj susedné krajiny sa snažia svoje daňové systémy týmto spôsobom upraviť a magnet stratí svoju mo-

mentálnu silu. Komparatívna výhoda SR v daňovej oblasti je žiaľ dočasná. Je pravda, že Bratislava má ako hlavné mesto, či už z hľadiska tempa rastu príjmov a nákupnej sily, alebo vybavenosti infraštruktúrou iné postavenie ako ostatné mestá v krajine. Ale do budúcna aj na tomto trhu dôjde k zmene." Obchodne úspešné zostanú podľa neho len tie projekty, ktoré po-

núknu skutočnú TOP kvalitu. Konkurencia prinesie tvrdší tlak na ceny a nebude možné očakávať rovnaké výnosy ako boli doteraz.

Byty v balíkoch

Po veľkom boome v administratíve a obchodných centrách začína byť atraktívne bývanie. Developerské projekty v tomto segmente pribúdajú doslova zo dňa na deň. Podľa KPMG Slovensko tento intenzívny dopyt môže súvisieť aj s tým, že tento druh nehnuteľností umožňuje vstup aj menším a stredne veľkým investorom a väčšina z nich aj očakáva pokračovanie kapitalového zhodnotenia.

Aj bývanie začína byť parketou pre záujemcov z cudziny. Ako hovorí Filip Žoldák zo spoločnosti Lexxus, zahraniční investori majú zväčša záujem o investovanie do nových bytových projektov. "Predovšetkým Angličania

a Íri nakupujú nové byty doslova v "balíkoch" za účelom následného predaja v ich krajine." Trh s bývaním, po ktorom idú cudzinci, však dáva šancu aj drobným majiteľom bytov a domov v atraktívnych častiach Bratislavy.

Cudzinec či domáci

Nie sú to však iba zahraniční investori, ktorí by vedeli nakupovať nové projekty. Podľa Gábora Zászlósa väčšina projektov si nájde dobrého kupca aj medzi domácimi subjektami. "Developer chce, pochopiteľne, optimál-

ne zhodnotiť svoje investície, hovorí predseda predstavenstva TriGránit na Slovensku. "Dnes sa už nerobí rozdiel medzi zahraničným alebo domácim záujemcom. Bankové produkty na Slovensku sú už na takej úrovni, že domáci kupec je rovnako atraktívny," hovorí. Domáci investori, ktorí idú do väčších či menších projektov, pritom majú výraznú prevahu čo do počtu ale aj čo do úrovne poznania podmienok na vlastnom "ihrisku".