ILUSTRAČNÉ FOTO - ARCHÍV SME

BRATISLAVA - Kúpa alebo predaj bytu či domu stojí okrem peňazí aj čas. Ak sa pri dohadovaní obchodu spoľahnete na pomoc niektorej z realitných kancelárií, zaplatíte viac, ale bude vás to stáť menej námahy, ak sa spoľahnete na svoje sily, bude vás to stáť menej peňazí, ale viac času.

Pri kúpe bytu cez realitnú kanceláriu sa platí provízia zvyčajne niekoľko percent z ceny nehnuteľnosti. Kupovaný byt alebo dom sa o túto sumu predraží. Napríklad z dvoch miliónov korún je to pri päťpercentnej provízii stotisíc korún.

Realitná kancelária za tieto peniaze pripraví celý predaj nehnuteľnosti, čo znamená, že jej klient nemusí tráviť čas v dlhých radoch na katastri, vybavovať odborného znalca, kúpno-predajnú zmluvu alebo notára. Administratívne náklady, tedy poplatky na katastri, u notára či právnika zákazníkovi vyúčtuje. Je na dohode medzi kupujúcim a predávajúcim, ako si túto sumu, ktorá dosahuje pri zrýchlenom zápise do katastra vyše 25-tisíc korún, medzi sebou rozdelia.

Na predávajúcich realitné kancelárie väčšinou zarábajú iným spôsobom. Ten, kto byt či dom na predaj ponúka, si určí cenu, ale nevie, za koľko realitná kancelária nehnuteľnosť v skutočnosti predá. Rozdiely môžu byť tiež v státisícoch korún.

Komu sa zdajú provízie realitných kancelárií zbytočne vysoké, môže celú transakciu uskutočniť vlastnými silami. Na celé vybavovanie si však bude musieť vyhradiť aspoň dva týždne. Ak to bude robiť popri práci, bude mu to trvať asi mesiac.

Na katastrálnych úradoch, ktoré napríklad v Bratislave úradujú len trikrát týždenne a odkiaľ potrebuje niekoľko dokumentov, len zriedka nebývajú niekoľkohodinové rady. Napríklad v Košiciach tento problém vyriešili zavedením časeniek. Návštevník tam vďaka nim strávi maximálne hodinu.

Výpisy z katastra potrebuje odborný odhadca, ktorý určuje cenu predávanej nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, na akej sume sa kupujúci s predávajúcim dohodli. Zákon totiž predpisuje, že pri každom predaji nehnuteľnosti musí byť odborný odhad, ktorý nie je starší ako tri mesiace. Zo sumy, ktorú určí odhadca, sa podľa zákona vypočítava základ dane z príjmu, ktorú predávajúci musí zaplatiť. Odhadcovia sú schopní posudok vypracovať asi za deň po tom, ako si prezrú nehnuteľnosť.

Potom treba navštíviť ešte právnika, ktorý vypracuje kúpno-predajnú zmluvu, čo trvá v najlepšom prípade jeden deň. Kontrakt sa potom podpisuje u notára, u ktorého sa dajú uschovať peniaze za byt, kým sa nový vlastník nehnuteľnosti nezapíše do katastra. Peniaze možno zložiť aj na viazaný účet v banke. Notár alebo banka potom prostriedky uvoľnia po tom, ako dostanú nový list vlastníctva.

Čo treba na uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy

občiansky preukaz, odborný odhad ceny nehnuteľnosti, vypracovanie stojí podľa právnej kancelárie až 5000 korún. Koľko si za služby účtuje notár

Overenie odpisu alebo fotokópie 40 Sk za stranu Overenie totožnosti 40 Sk Úschova peňazí 700 - 10 000 Sk Čo treba na návrh vkladu do katastra

žiadosť o návrh na vklad, kolok v hodnote 2000 Sk alebo 8000 Sk pri zrýchlenom zápise, kúpno-predajná zmluva, občiansky preukaz, pri návrhu by mali byť kupujúci aj predávajúci. Ako prebieha platenie za byt?

kupujúci a predávajúci si dohodli podmienky, kupujúci zloží zálohu alebo priamo kúpnu cenu väčšinou do notárskej úschovy alebo na viazaný účet v banke, kde sú prostriedky zložené až do času podania návrhu na vklad na správu katastra alebo do času prevedenia vlastníckeho práva na kupujúceho, prevod kúpnej ceny na účet predávajúceho je viazaný na predloženie príslušných dokumentov, napríklad nového listu vlastníctva, notárovi alebo banke. Aké provízie berú realitky

Výška provízií sa líši podľa jednotlivých spoločností. Predávajúcim poskytujú svoje služby obvykle zdarma. Kupujúci platia niekoľko percent z hodnoty nehnuteľnosti, ktoré sú väčšinou už zahrnuté v cene ponúkaného bytu alebo domu. Zvyknú sa stanovovať aj paušálne dohodou. Ak napríklad realitka za svoje služby vezme päť percent z bytu, ktorý stojí dva milióny korún, zinkasuje za sprostredkovanie predaja 100-tisíc korún.

Čo vás všetko čaká pri kúpe alebo predaji bytu

dohoda s kupujúcim alebo predávajúcim kto čo platí a vybavuje, návšteva príslušného katastrálneho úradu, kde si vyžiadate aktuálny list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy, návšteva správcu nehnuteľnosti, ktorý vydáva doklad o veku domu, stretnutie s odborným odhadcom, návšteva právnika, ktorý vypracuje kúpno-predajnú zmluvu, návšteva notára, kde sa podpisuje kúpno-predajná zmluva, a u ktorého sa, kým neprebehne zápis do katastra, uschovajú peniaze, návšteva banky a zriadenie účtu, na ktorý sa, kým neprebehne transakcia, uložia peniaze, návšteva katastra, kde sa podáva návrh na zápis nového vlastníka bytu do katastra nehnuteľností, návšteva notára alebo banky, ktorá po predložení nového listu vlastníctva uvoľní peniaze za byt, pri normálnom pracovnom vyťažení celé vybavovanie trvá asi mesiac. Čo všetko platia kupujúci a predávajúci

O náklady spojené s predajom sa spravidla delia kupujúci a predávajúci. Ako, závisí od konkrétnej dohody v kúpno-predajnej zmluve. Medzi náklady spojené s predajom nehnuteľnosti patria:

poplatky za výber aktuálneho listu vlastníctva a kópie katastrálnej mapy, vypracovanie znaleckého posudku, vypracovanie kúpnej zmluvy, notárske poplatky, ako napríklad za overenie podpisov či za notársku úschovu peňazí na byt, zriadenie účtu v banke, na ktorom sú viazané peniaze na byt, ak nie sú u notára, poplatok správe katastra za návrh na vklad vlastníckeho práva, dane, prekladateľské služby, ak treba, ďalšie špeciálne odborné služby, ako napríklad geodetické zameriavanie. Prehľad poplatkov za služby katastra

Poplatok za vydanie listu vlastníctva použiteľného na právne úkony 250 Sk Poplatok za vydanie kópie katastrálnej mapy použiteľnej na právne úkony 250 Sk Poplatok za vydanie listu vlastníctva, ktorý nie je použiteľný na právne úkony 100 Sk Poplatok za vydanie kópie katastrálnej mapy, ktorá nie je použiteľná na právne úkony 100 Sk Poplatok za podanie Návrhu na vklad záložného práva do katastra 2000 Sk Poplatok za podanie urýchleného Návrhu na vklad záložného práva do katastra (kataster vykoná vklad do 15 dní od dátumu podania) 8000 Sk Uvedené poplatky sú účtované podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov. Platia sa priamo na katastri vo forme kolkov. Kolky je dobré zakúpiť vopred, pretože katastre kolky nepredávajú.

Odhad hodnoty nehnuteľnostiOdhadca musí stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Ide o cenu, ktorú by nehnuteľnosť mala ku dňu odhadu dosiahnuť na trhu:

v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Znalec cenu bytu vyráta:

vynásobením technickej hodnoty stavby tzv. koeficientom polohovej diferenciácie, technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty nehnuteľnosti znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania, opotrebenie stavby zodpovedá znehodnoteniu technického stavu nehnuteľnosti v závislosti napríklad od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby a údržby stavby, koeficient polohovej diferenciácie vyjadruje vplyv polohy a ostatných faktorov. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie pre stavby a skupiny stavieb sa váženým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:

trh s nehnuteľnosťami, kúpna sila obyvateľstva, poloha nehnuteľnosti v danej obci a vzťah k centru obce, aktuálny technický stav nehnuteľnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, príslušenstvo nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti, pracovné možnosti obyvateľstva, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí (napojenie na vodu, plyn, elektrinu a prístupové cesty) v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti, občianska vybavenosť, teda dostupnosť služieb vrátane sociálnych a obchodov, prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby, kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby, možnosti zmeny v zástavbe, územný rozvoj, možnosti ďalšieho rozšírenia, dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti, názor znalca. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie pre byty a nebytové priestory sa váženým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:

trh s bytmi v danej lokalite, prípadne na sídlisku, poloha bytového domu v danej obci a vzťah k centru obce, súčasný technický stav bytu a bytového domu, prevládajúca zástavba v bezprostrednom okolí bytového domu, príslušenstvo bytového domu, vybavenosť a príslušenstvo bytu, pracovné možnosti obyvateľstva, miera nezamestnanosti, skladba obyvateľstva v obytnom dome na sídlisku, orientácia obytných miestností k svetovým stranám, umiestnenie bytu v bytovom dome, počet bytov vo vchode, v bloku, doprava v okolí bytového domu, občianska vybavenosť v okolí bytového domu, teda dostupnosť služieb vrátane sociálnych a obchodov, prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu, kvalita životného prostredia v okolí bytového domu, názor znalca. Čo treba doniesť na stretnutie so znalcom:

pôdorys, teda mapku bytu, doklad o veku domu, kúpno-predajnú zmluva, ak nejaká bola, výpis z listu vlastníctva k nehnuteľnosti, prípadne aj výpis z listu vlastníctva k príslušnej časti pozemku a nebytových priestorov, kópiu katastrálnej mapy, cena za odhad sa pohybuje okolo 4000 Sk. Čo všetko sa dá robiť na on-line katastri

vyhľadávať podľa mapy, vyhľadávať údaje podľa rôznych identifikačných údajov, napríklad podľa mena vlastníka. Pri takomto vyhľadávaní sa nedá použiť rodné číslo, získať výpis z katastra nehnuteľností, údaje o pozemkoch, z registra vlastníkov, zobraziť prehľadnú katastrálnu mapu s prehľadnými hranicami Slovenska, katastrálnych území a zobraziť mapu zvoleného katastrálneho územia, získané údaje majú len informačný charakter, nedajú sa použiť pri právnych úkonoch.