Pozemok, s ktorým ráta mesto vo svojom územnom pláne, môže majiteľ predávať ako stavebný. Môže ho predávať sám alebo cez realitnú kanceláriu. Ak sa rozhodne využiť služby realitnej kancelárie, tá by mala zabezpečiť klientovi právnu ochranu pri predaji vrátane poistenia nepredvídateľných rizík.
Predaj na vlastnú päsť
Ak sa majiteľ rozhodne predávať pozemok sám, v prvom rade by mal určiť cenu pozemku. Tú ovplyvňuje najmä lokalita, územný plán obce, blízkosť inžinierskych sietí, veľkosť pozemku a jeho tvar, miera možnej zastavanosti. Cenu ovplyvňujú aj plány obce, čo s lokalitou do budúcnosti zamýšľa. Ťažšie sa bude predávať pozemok, okolo ktorého obec plánuje vystavať sídlisko alebo fabriku.
"Plány obce môžu na vývoj cien pozemkov vplývať pozitívne i negatívne, ale v konečnej fáze je rozhodujúci záujem investorov, či v danej lokalite chcú investovať, a teda, či plány neostanú iba na papieri," hovorí Zeno Kezman z Národnej asociácie realitných kancelárií.
O zámeroch obce sa každý môže informovať na príslušnom miestnom úrade, a to buď ústne, alebo písomne. Sú to informácie, ktoré sú verejne prístupné.
Predaj cez realitnú kanceláriu
Realitných kancelárií je veľa, preto by sa mal vlastník pôdy, ktorý nie je celkom zorientovaný a nechce riskovať, že natrafí na neprofesionálneho realitného makléra, obrátiť na Národnú asociáciu realitných kancelárií. Tam mu poradia, ktorí jej členovia pôsobia v lokalite predávanej nehnuteľnosti, poprípade ktoré kancelárie sú na trhu viac ako päť rokov, čo je tiež určitá záruka kvality.
Realitná kancelária sa s klientom dohodne na podmienkach, za ktorých sa bude realizovať predaj majetku. O všetkých dôležitých detailoch má však právo rozhodnúť klient.
Provízia realitnej kancelárie sa pohybuje v priemere okolo 3 - 4 % z výslednej ceny, ale záleží na konkrétnom prípade. Kancelária môže totiž pomôcť aj v prípade, ak nie sú napríklad usporiadané vlastnícke vzťahy. V takom prípade môže byť provízia vyššia.
Po dohode podpíše klient s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu. Kancelária sa v nej zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad.
Kto určí cenu
Cenu pozemku najpresnejšie určí súdny znalec. Existuje síce tabuľka východiskových hodnôt cien pozemkov v rámci Slovenska, ale reálna suma zodpovedá dopytu na trhu. Predajca sa môže orientovať aj na základe inzerátov, ale je to dosť riskantné. Môže sa stať, že cenu preženie a pozemok nepredá alebo pôjde pod cenu a neskôr bude nespokojný.
"Pri požiadavke detailnejšieho rozboru ceny sa možno obrátiť na Národnú asociáciu realitných kancelárií, ktorá spracováva aj cenové mapy pre potreby štátnych inštitúcii," hovorí Kezman. Táto služba je však spoplatňovaná v závislosti od rozsahu požiadaviek.
Najvhodnejšie je obrátiť sa na súdneho znalca. "Dobrý súdny znalec musí poznať svoju lokalitu, musí vedieť, za čo sa predávajú nehnuteľnosti, a nie ako sa ponúkajú," hovorí súdny znalec Miloslav Ilavský.
Súdny znalec si zistí históriu pozemku, či na ňom niekedy nestála fabrika, či nie je pôda kontaminovaná, aký je územný plán obce. "Metodika spracovania znaleckých posudkov je dnes už orientovaná trhovo a preto znalecký posudok by mal pomerne verne kopírovať cenovú hladinu na trhu," hovorí Kezman.
Honorár si súdny znalec vypýta podľa toho, koľko času strávil nad posudkom, ale môže byť honorovaný aj na základe hodnoty nehnuteľnosti, ktorú vyráta na základe tabuliek.
Ak je stanovená cena, stačí už len nájsť kupujúceho. Najvhodnejší spôsob je cez inzeráty v médiách. Kupujúcemu sa musí majiteľ preukázať svojimi vlastníckymi právami. Ak sa dohodne na cene a spôsobe platby, tak stačí spísať kúpnu zmluvu a návrh na vklad.
