BRATISLAVA - Vlastníci a nájomníci bytov platia za teplo a vodu rovnako ako za plyn a elektrinu ešte staré ceny. Podľa prezidentky združenia spoločenstiev vlastníkov Zdenky Jurčákovej asi 70 percent spoločenstiev ešte stále nemá k dispozícii ceny tepla a na východe republiky ani cenu studenej vody. Regulačný úrad o cenách rozhodol koncom decembra a obvodné úrady preto nestihli vydať cenové opatrenia. Niektoré domy však už v januári platia po novom, vyššie vodné a stočné robí na štvorizbom byte v Bratislave rozdiel o viac ako sto korún.
Ostatní správcovia predpokladajú, že ceny budú vedieť vo februári. Vtedy zvýšia zálohové platby vlastníkom bytov. Správcovské spoločnosti obyvateľov domov na meškanie upozorňovali. Niektoré sa rozhodli, že spolu s mesačnými preddavkami zvýšia aj poplatok za správu. Správca nemôže sám rozhodnúť o zvyšovaní poplatku, iba ak mu to dovoľuje zmluva o výkone správy s vlastníkmi. V prípade spoločenstva poplatok určuje zhromaždenie vlastníkov.
Poplatok za správu jedného bytu je na Slovensku rôzny, priemerne sa pohybuje od 120 do 250 korún mesačne. Zdenka Jurčáková hovorí, že sa stretli aj s tým, keď obecný úrad navrhol poplatok 1500 korún mesačne.
Zástupcovia spoločenstiev tvrdia, že správa domu samotnými vlastníkmi je lacnejšia, ako keď sa o dom stará súkromná spoločnosť alebo bytové družstvo. No aj na fungovanie spoločenstva musia obyvatelia domu vyčleniť peniaze, podľa zákona sú okrem predsedu platení aj členovia rady, čím sa môže poplatok za správu bytu mierne zvýšiť. "Sú spoločenstvá, kde spravujú dom bezplatne, a sú spoločenstvá, v ktorých správca a poverení vlastníci berú vysoké odmeny. Závisí iba od samotných vlastníkoch bytov, ako sa o správu domu zaujímajú," dodala prezidentka.
Správcovské spoločnosti sa konkurencie spoločenstiev neboja. Tvrdia, že výhodou správcov je komplexný servis, ktorý poskytujú - od účtovníctva cez opravy a údržbu, manažment prevádzky. Čoraz častejšie sa v domoch objavuje model - keď je v dome založené spoločenstvo a niektoré služby si objednáva u správcu.
Na Slovensku ročne pribúda 400 spoločenstiev, celkom ich je asi sedemtisíc. Rýchlejšie vznikajú v menších mestách, kde nie je veľká konkurencia správcovských spoločností. Fungovanie spoločenstva je v prvom rade postavené na obyvateľoch domu, ak sú vzťahy medzi nimi zlé, taká je aj správa domu.
Ak dom spravuje správcovská spoločnosť
Povinnosti správcu
* Zmeny v správcovskej spoločnosti (zrušenie, zlúčenie, atď.) nemôžu byť na ujmu vlastníkov bytov v dome. Správca musí ľudí o zmenách informovať.
* Viesť samostatné účtovníctvo za každý dom.
* Oddelene musí viesť účet, kam chodia úhrady za plnenia a osobitne účet na fond opráv.
* Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu.
* Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu.
* Správca zodpovedá vlastníkom za všetky škody, ktoré vznikli, ak si neplnil svoje povinnosti vyplývajúce zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
* Najneskôr do 31. mája musí vlastníkom predložiť správu o činnosti v predchádzajúcom roku.
* Správa sa týka najmä finančného hospodárenia domu.
* Spolu so správou musí predložiť vyúčtovanie použitia fondu opráv, úhrad za plnenie, rozúčtované na byty a nebytové priestory.
* Zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb.
* Vymáhať nedoplatky.
* Umožniť vlastníkovi nahliadnutie do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu opráv.
* Zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok alebo ak o to požiada štvrtina vlastníkov v dome.
* Pri výbere dodávateľa sa správca riadi rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.
* Ak končí činnosť, 30 dní pred ukončení správy musí vlastníkom predložiť správu o činnosti, odovzdať všetky písomné materiály, vyúčtovanie fondu opráv a úhrad za plnenia, previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva.
Zmluva o výkone správy musí obsahovať
* Práva a povinnosti správcu, tiež vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu.
* Spôsob správy spoločných častí domu, spoločného príslušenstva a pozemkov.
* Zásady hospodárenia s fondom opráv, oprávnenie disponovať s týmito peniazmi.
* Zásady platenia poplatkov za správu.
* Zásady určenia výšky poplatkov za správu.
* Rozsah činnosti správcu.
* Uzatvára sa na neurčitý čas.
* Každý nový vlastník v dome je povinný pristúpiť k existujúcej zmluve o výkone správy.
ako vypovedať zmluvu:
* Zmluvu možno vypovedať, ak o tom rozhodne dvojtretinová väčšina vlastníkov v dome.
* Výpovedná lehota je šesť mesiacov, ak v zmluve nie je uvedené ináč.
* Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Ak dom spravuje spoločenstvo vlastníkov
Čo robí spoločenstvo
* Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
* Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.
* Uzatvára zmluvy spojené najmä s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme. Rozúčtováva náklady na správu domu.
* Finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov zhromažďuje len na účtoch v banke. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné účty osobitne za každý dom.
* Môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka.
Kto ho vedie
* Predseda, rada, zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
* Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov na tri roky.
* Predseda navrhuje rozpočet, ročnú účtovnú uzávierku, výšku mesačných úhrad, výšku mesačných platieb za správu, použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vyúčtovanie úhrad za plnenia.
* Rada je dozorný orgán spoločenstva, ktorý navrhuje kandidátov na predsedu, určuje odmenu predsedovi, zvoláva zhromaždenie, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru.
* Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Schvaľuje zmeny zmluvy o spoločenstve, stanovy spoločenstva a zásady hospodárenia, schvaľuje rozpočet, ročnú účtovnú uzávierku a vyúčtovanie úhrad, výšku mesačných úhrad, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, volí a odvoláva členov rady, volí a odvoláva predsedu a ďalšie.
Povinnosti a práva vlastníkov v spoločenstvách alebo v domoch so správcom
Platenie, príjmy, predaj bytu
* mesačne vopred platiť preddavky do fondu opráv,
* výšku preddavku do fondu opráv určia vlastníci na jeden rok dopredu,
* príjem za prenájom spoločných častí domu, zariadení domu, nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu opráv,
* mesačne vopred platiť na účet spoločenstva alebo správcu úhrady za plnenia,
* prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu, alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu opráv od spoločenstva alebo správcu,
* ak vlastník zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných obyvateľov domu, hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, ohrozuje bezpečnosť a dobré mravy v dome, neplní si povinnosti uložené súdom, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
Schôdza vlastníkov a hlasovanie
* oznámenie o schôdzi musí vlastník dostať najmenej desať dní pred dňom konania schôdze,
* na schôdzi rozhoduje nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome, ak hodinu po začatí schôdze nie sú prítomní všetci vlastníci, rozhoduje nadpolovičná väčšina zúčastnených,
* dvojtretinová väčšina vlastníkov v dome rozhoduje o: úvere, vstavbe a nadstavbe, zmene spôsobu výkonu správy, o zmluve o spoločenstve,
* prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa na súd do 15 dní,
* pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd,
* za každý byt a nebytový priestor má vlastník jeden hlas. Vlastník môže splnomocniť inú osobu, aby za neho hlasovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať,
* po dohode vlastníkov sa dá hlasovať aj písomne.
Čo sa financuje z fondu opráv
* náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravou spoločných: častí, zariadení, nebytových priestorov, príslušenstva domu a priľahlého pozemku,
* výdavky na obnovu, modernizáciu, rekonštrukciu domu,
* opravy balkónov a lodžií,
* dočasne ich možno použiť na úhradu služieb, ak je na účte dočasný nedostatok, po preklenutí nedostatku sa peniaze vrátia do fondu opráv.
