V novoformujúcej sa mladej a krehkej trhovej ekonomike Slovenska patrí nákup a prenájom nehnuteľností medzi prekvitajúci biznis z viacerých dôvodov. Medzi najčastejšie patrí napríklad snaha zachrániť úspory pred devalváciou alebo vysoká miera dôkaznej núdze pri tzv. čiernych prenájmoch bytov najmä v centrách lukratívnych veľkých sídiel - napríklad v Bratislave, Košiciach, Banskej Bystrici.

Daňovoúnikové hity

Medzi štandardné daňovoúnikové hity, rozsahom nie najväčšie, ale výskytom veľmi časté, patria najmä rôzne machinácie s bytmi a kšefty s čiernymi prenájmami nie na podnikateľskej (firemnej), ale najmä na nepodnikateľskej (občianskej) báze. Daňová správa tieto udalosti monitoruje, pátračsko-spravodajské informácie analyzuje a postupne vo veci začína robiť systematický poriadok. Nejde to však tak rýchlo, ako by sme si predstavovali. Prečo je to tak? Predovšetkým z veľmi jednoduchého a prozaického dôvodu. Na odhaľovanie takýchto daňových únikov je bezpodmienečne nutná súčinnosť a spolupráca aj občanov. Časť únikov na daniach pri prenájmoch a obchodoch s bytmi je schopná identifikovať a odkryť kontrola zo strany daňových orgánov vo vlastnej réžii, časť však len za predpokladu iniciatívnej a aktívnej pomoci zo strany občianskej i podnikateľskej verejnosti.

Okolie nespolupracuje

Tým, ktorí zvažujú ako môžu pomôcť pri vyčistení našej kraji-ny od daňových podvodníkov z radov čiernych prenajímateľov nehnuteľností, možno odporučiť, aby všetky informácie, ktoré o tejto téme majú, doručili na príslušný daňový úrad.

Okolie na jednej strane veľmi úspešne kritizuje takéto techniky, na druhej strane však nemá záujem neporiadok odkryť a daňový parazitizmus pomôcť eliminovať. Je jasné, že pohodlnejšie je mlčať, nekonať a nestarať sa do vecí iných. Tento prístup však zo systémového hľadiska nie je správny. Keď pre nič iné tak minimálne preto, že vec verejná zahŕňa aj verejné financie, ktoré sú tvorené z daní všetkých daňových poplatníkov tejto krajiny. Nemalo by nám byť preto jedno, že akýkoľvek daňový parazitizmus vyťahuje peniaze z vreciek všetkých daňových poplatníkov a tie potom chýbajú inde.

Nikto nie je všemocný

Všade na svete existujú na jednej strane účinné metódy a pomôcky boja proti daňovým únikom, na druhej strane aj okrajové aktivity, kde dominuje vysoká miera dôkaznej núdze. Je preto jasné, že len na základe podozrení, je účinne daňovo konať veľmi ťažké a niekedy aj nemožné.

Problém eliminácie dôkaznej núdze nie je len záležitosťou daňových orgánov, ale všetkých kontrolných orgánov, ktoré musia konfrontovať a overovať získané informácie, kým vyrieknu záver. Tak ako napríklad polícia nedokáže nikdy odhaliť a odkryť všetky spáchané zločiny a trestné činy, tak ani daňové orgány nedokážu zlikvidovať rýchlo a naraz všetky daňové úniky v žiadnej krajine sveta.

Zdaňovací režim

V tomto roku začala na Slovensku platiť nová daňová reforma a od 1. januára sú účinné aj nové daňové zákony. V máji tohto roka sme vstúpili do Európskej únie, čo znamenalo ďalšiu novelizáciu časti daňových zákonov, z dôvodu nutnosti zosúladiť právny režim a daňovú sústavu s krajinami únie.

Zdaňovanie nákupu a prenájmu nehnuteľností upravujú zákony o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, o dani z príjmov, o dani z nehnuteľnosti a čiastočne aj zákon o dani z pridanej hodnoty.

Daňová kontrola

Daňová kontrola venuje v princípe v každej trhovej ekonomike, nielen v SR najväčšiu pozornosť dvom, pre štátny rozpočet kľúčovým daniam - dani z pridanej hodnoty a dani z príjmov. V jej kontrolných aktivitách je však prirodzene zahrnutá aj kontrola nákupu a predaja a prenájmov nehnuteľností, pričom táto oblasť patrí medzi problematické záležitosti najmä z titulu vysokej miery dôkaznej núdze.

V podstate existujú dva zdroje najčastejších a najväčších daňových únikov. Cenová kamufláž a nepravdivé údaje pri predajnej cene nehnuteľností najmä pre snahu zaplatiť nízku alebo žiadnu daň z prevodu nehnuteľností a daň z príjmov. Druhým zdrojom je úplné nepriznávanie alebo čiastočné zatajovanie príjmov za prenájom nehnuteľností dohodnutý bez nájomnej zmluvy, takpovediac na čierno - medzi štyrmi očami a bez svedkov.

Od roku 2004 zaviedlo daňové riaditeľstvo v porovnaní s minulosťou tvrdšie pracovné normy na báze transparentných indikátoroch pracovnej výkonnosti. Tento faktor významne ovplyvnil aj "pátračsko-vyšetrovaciu" prácu daňových orgánov v komplexnej šírke. Najmä v súčinnosti spolupráce s tretími osobami (napr. kataster nehnuteľností) vybrané daňové úrady v SR odhalili a odhaľujú veľmi veľa nezrovnalostí z predaja bytov, ktoré občania získali relatívne lacno a následne ich predali veľmi draho, avšak bez správneho vyrovnania daňovej povinnosti. V danom prípade najmä dane z prevodu nehnuteľností a rozdielu dane z príjmov medzi obstarávacou a predajnou cenu bytu pri nedodržaní zákonom určenej časovej lehoty

Odporúčanie

Dane patria do prirodzenej súčasti trhovej ekonomiky. Daňová kontrola za roky 1990-2003 aj na Slovensku nazbierala dostatok profesionálnych skúseností, aby vedela daňové úniky pri predajoch a prenájmoch nehnuteľností postupne odhaľovať. Od 1. januára 2004 zaviedla vláda veľmi lukratívne nízke sadzby na daniach z príjmov vo výške 19 percent.

V rámci rizika chybovosti pri zdaňovaní predaja a prenájmu nehnuteľností odporúčame vyhýbať sa nelegálnym operáciám pri predajoch a prenájmoch nehnuteľností a nerozhodovať sa pri vyrovnaní dane sám. Daňové zákony totiž patria medzi náročnú problematiku a často sú problémom aj pre odborníkov. Je lepšie urobiť legálny predaj a prenájom, na báze dobrej právnej zmluvy a poradiť sa pritom s daňovým poradcom, aby vyrovnanie daní bolo v správnej výške. Vyhnete sa tak zbytočným problémom pri možnej daňovej kontrole - nielen psychickým stresom, ale aj finančným stratám.

Emil Burák