Vlastníme 3-izbový byt a garáž v obytnom dome (pôvodne družstevnej bytovke) spravovanom spoločenstvom vlastníkov. Po určitom období prenájmu boli garáže nejaký čas prázdne a po našej iniciatíve odpredané záujemcom z obytného domu. Byt a garáž nemáme poistené, pozemok je zapísaný v katastri a oproti ostatným, ktorí ho odkúpili, je ošetrený "vecným bremenom". Vzhľadom na vyplatenie členského podielu za garáže si myslíme, že platby do fondu opráv sú neopodstatnené. Všetky doterajšie opravy (napríklad balkón, dvere garáže) sme si uhrádzali sami. Môže nás mesto prinútiť kúpiť pozemok pod obytným domom? Ako je to s platbami za garáž a od čoho sa odvádza suma za meter štvorcový obytnej plochy do fondu opráv?
Soňa a Peter
Problematiku obsiahnutú vo vašich otázkach upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zákon základným spôsobom rieši vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a zároveň upravuje otázky súvisiace so správou spoločných častí a spoločných zariadení domu a zabezpečovania plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Vzhľadom na to, že doterajšia úprava týchto otázok a vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bola iba rámcová a neupravovala otázky týkajúce sa výkonu správy dostatočným spôsobom, zákonom č. 367/2004 Z. z. s účinnosťou od 1. júla tohto roka sa zákon č. 182/1993 Z. z. novelizoval.
Čo sa týka vašich jednotlivých otázok, podľa paragrafu 10 zákona (účinného do 30. júna tohto roka) boli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku. Ak teda vo vašom prípade zmluva o spoločenstve, resp. stanovy spoločenstva (ak boli prijaté), neustanovovali inak, znášali vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, t. j. podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Na tento účel museli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinne poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv (mesačne vopred) vo výške určenej vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
Od 1. júla k zmene tohto základného mechanizmu týkajúceho sa platieb zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov nedošlo. Podrobnejšie sa však špecifikujú možnosti použitia prostriedkov fondu. Podľa paragrafu 10 ods. 3 zákona sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa pritom financujú aj opravy balkónov a lodžií.
Z uvedeného vyplýva povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru definované v ust. paragrafu 7b zákona.
Čo sa týka otázky usporiadania vlastníckych vzťahov k pozemku, podľa paragrafu 23 zákona je s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený (ako aj k priľahlému pozemku). Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a priľahlom pozemku.
Táto povinnosť sa podľa paragrafu 23 ods. 3 vzťahuje aj na bytové družstvo, ktoré je povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku bezodplatne na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Ak však doteraz k takémuto prevodu nedošlo, pretože uvedené podmienky neboli splnené, vlastník pozemku vás nemôže nútiť k jeho odkúpeniu.
Vzhľadom na zmeny, ktoré nastali od 1. júla, a na povinnosti spoločenstiev vlastníkov, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, prispôsobiť zmluvu o spoločenstve (prípadne stanovy spoločenstva), orgány, hospodárenie, činnosť a kontrolné mechanizmy najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa účinnosti novely, t. j. najneskôr do 31. decembra tohto roku, je tu priestor na úpravu aj ďalších otázok spojených s riadnym fungovaním spoločenstva.
