Radí právnik JUDr. Jozef Novák Bývam v bytovke, ktorú spravuje spoločenstvo vlastníkov. Pri ročnom vyúčtovaní nákladov za služby a energie sú v niektorých položkách finančné nezrovnalosti. Vyúčtovanie vyhotovuje predseda spoločenstva, ktorý nebýva v uvedenej bytovke. Pri reklamácii týchto položiek sú niektoré veci uznané, niektoré však nie. Kde by som mohol dať spraviť kontrolu - revíziu takéhoto vyúčtovania? Existuje nejaký úrad - inštitúcia, kto je na tieto veci oprávnený?
Dušan
Uvedenú problematiku upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý rieši vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a upravuje otázky súvisiace so správou spoločných častí a spoločných zariadení domu, ako aj zabezpečovania plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa uvedenej právnej úpravy sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou (správcom), najmä s bytovým družstvom. Na správu jedného domu môže byť pritom dohodnutá len jedna z foriem správy.
Ak ste sa vo vašom bytovom dome rozhodli pre založenie spoločenstva, zo zákona vyplývajú základné požiadavky pre obsahové náležitosti zmluvy o spoločenstve. Zmluva, prípadne stanovy spoločenstva, ak boli prijaté, by mala teda z hľadiska vašej otázky upravovať predovšetkým jednotlivé orgány spoločenstva, ich právomoc a spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu, prevádzky, údržby a opráv so zodpovedajúcim vyúčtovaním predloženým každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. V prípade, že máte proti vyúčtovaniu výhrady a námietky, mali by ste ich adresovať predsedovi spoločenstva, respektíve ich uplatniť spôsobom, ktorý vyplýva zo zmluvy o spoločenstve alebo zo stanov spoločenstva. Nad činnosťou spoločenstva však nevykonáva všeobecnú kontrolu či dohľad nijaký konkrétny orgán, pretože ide o právnickú osobu založenú jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov hospodáriacu s ich prostriedkami.Výkon kontrolných funkcií nad činnosťou orgánov spoločenstva a hospodárením spoločenstva by preto mali zabezpečovať vlastníci. V konečnom dôsledku je však o prípadných sporných záležitostiach týkajúcich sa vyúčtovania oprávnený rozhodovať jedine súd.
Treba však uviesť, že doterajšia úprava týchto otázok a vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bola iba rámcová a otázky týkajúce sa výkonu správy neupravovala dostatočným spôsobom. S účinnosťou od 1. júla tohto roka sa novelou zákona č. 182/1993 Z. z. okrem iného podrobnejšie upravuje aj postavenie spoločenstva a orgánov spoločenstva.
Podľa nového znenia § 7b zákona spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru s výnimkou úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Spoločenstvo tiež uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme a rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Pri rozúčtovaní je pritom spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Zároveň sa ako kontrolný orgán spoločenstva zriaďuje rada, ktorá je okrem iného oprávnená kontrolovať vedenie účtovníctva a iných dokladov.
Vzhľadom na tieto zmeny sú spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, povinné prispôsobiť zmluvu o spoločenstve (prípadne stanovy), orgány, hospodárenie, činnosť a kontrolné mechanizmy najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa účinnosti novely, teda najneskôr do 31. decembra tohto roku.
