Od nového roka štát zníži podporu na poskytovanie hypotekárnych úverov. Tohtoročný príspevok 2,5 percenta, ktorými štát znižuje ročnú úrokovú sadzbu banky, sa má znížiť na 1 percento. Návrh prináša ministerstvo financií a poslanci ho majú schváliť v najbližších dňoch v rámci rozpočtu.

Väčšina bánk nepredpokladá, že by zníženie štátnej bonifikácie mohlo znížiť dopyt ľudí po hypotékach. „Zníženie príspevku bolo avizované už v lete. Ľudia sú už na túto zmenu pripravení," myslí si hovorca OTP Banky Norbert Lazar. Podľa neho budú hypotéky ľudí lákať aj naďalej, keďže predstavujú lacnú alternatívu financovania výstavby, kúpy či rekonštrukcie nehnuteľnosti. Viac tak budú bankám splácať noví klienti a tí, ktorí uzavreli úverovú zmluvu po prvom júli tohto roka.

Banky budú musieť od januára prestať poskytovať hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Zakazuje im to novela zákona o bankách, ktorá hovorí, že v zmluve o hypotékarnom úvere musí byť definovaná zabezpečujúca nehnuteľnosť. Tým sa stráca pointa tohto produktu. Tá bola v tom, že klient nemusel pri žiadaní o úver vedieť, na čo ho použije. Táto hypotéka pomáhala zákazníkom banky i pri dohodovaní sa s predávajúcim, nakoľko sa mohli preukázať úverovým prísľubom z banky.

„Klienti, ktorí už uzavreli hypotekárnu zmluvu na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, si ju budú musieť nájsť prakticky do konca februára budúceho roku," vysvetľuje hovorca ministerstva financií Peter Papanek. Inak zanikne zákazníkovi nárok na štátny príspevok.

Deväť bánk poskytlo celkove od začiatku ponuky hypoték až po koniec októbra tohto roku viac ako 42-tisíc hypoték v objeme vyše 30 miliárd korún. V priemere ľudia dostali 700-tisícovú pôžičku na nehnuteľnosť.

Čo je hypotekárny úver

Ide o dlhodobý úver spravidla nad 100-tisíc a lehotou splatnosti od 4 do 30 rokov. Klienti ho môžu použiť na kúpu, stavbu, rekonštrukciu, údržbu nehnuteľnosti či na splácanie úveru určeného na bývanie, ak však nejde o hypotekárny typ. Zábezpeku pre banku tvorí kupovaná nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť, ktorú už žiadateľ vlastní. Banka zákazníkom poskytne úver vo výške 70 % z ceny založenej nehnuteľnosti. Úver je možné prefinancovať aj na sto percent. Za úver tak môže klient ručiť viacerými nehnuteľnosťami, či jednou vo výške 143 % úveru, alebo použiť spotrebný úver.

Proces vybavovania

Klient by sa mal najprv rozhodnúť, na čo peniaze použije (kúpa bytu, domu, iné). Potom treba zohnať nehnuteľnosť - zábezpeka pre banku - a dať ju ohodnotiť (cenu konzultuje aj banka). Nasleduje výber najvhodnejšej banky. Banke treba priniesť požadované doklady a podať žiadosť o úver. Banky ju schvália najskôr za dva dni. Potom klienta vyzvú na podpis zmluvy. Žiadateľ odnesie záložnú zmluvu do katastra nehnuteľností a podá návrh na vklad záložného práva v prospech banky. Nasleduje predloženie listu vlastníctva so zapísaným záložným právom a notárskou zápisnicou. Potom treba požiadať banku o čerpanie úveru. Peniaze možno vyzdvihnúť jednorazovo aj postupne.

Príklady hypotekárnych úverov

V prvom príklade žiada o hypotekárny úver slobodný, bezdetný 26-ročný muž, ktorý je klientom banky rok. Má vysokoškolské vzdelanie, pracuje tri roky a jeho priemerný mesačný čistý zárobok je 16 000 korún. Mesačne platí 3000 za prenajatú izbu, 1000 za splátky na televízor a doprava ho vyjde 600 korún. Žiadateľ si chce od kamaráta kúpiť garzónku v hodnote pol milióna. Kupovanú nehnuteľnosť chce na základe už podpísanej kúpnej zmluvy s predávajúcim kamarátom použiť ako záruku pre banku. Súčasný majiteľ je ochotný počkať na svoje peniaze, kým banka hypotekárny úver schváli a prevedie peniaze na jeho účet. Žiadateľ má 150 000, ktoré si zarobil na pracovnej stáži v zahraničí, a banku žiada o úver v hodnote 350 000 korún. Splácať ho plánuje dvadsať rokov a vybral si fixný úrok na päť rokov.

V druhom prípade sa pre hypotekárny úver rozhodol ženatý 35-ročný muž, ktorý žije v spoločnej domácnosti s manželkou a jedným dieťaťom. Jeho čistý priemerný príjem je 18 000 korún a nie je klientom banky. Manželka má vlastný 15-tisícový príjem a tiež nemá v banke účet. Žiadateľ platí mesačne 5000 za byt, 1000 korún si sporí na životnú poistku a obaja manželia investujú mesačne 500 korún do doplnkového dôchodkového zabezpečenia. Manželia zdedili po starých rodičoch dom, do ktorého sa plánujú presťahovať, no ešte predtým by ho radi zrekonštruovali. Ako záruku za hypoúver chcú použiť trojizbový byt, v ktorom momentálne bývajú v hodnote 1,2 milióna korún. Banku žiadajú o 800-tisícový úver so splatnosťou na 15 rokov. Žiadateľ si pritom zvolil fixné úročenie na päť rokov.

*s predpokladom, že výška investičného zámeru je 830 000 Sk.

Poplatky v bankách

*prvé číslo predstavuje poplatok pri jednorazovom čerpaní úveru a druhé vyššie pri postupnom čerpaní hypotekárneho úveru,

**prvý údaj predstavuje poplatok pri vedení účtu bez štátnej bonifikácie a druhé číslo je poplatok pri účte so štátnym príspevkom,

***podľa lehoty čerpanie úveru,

****ide o poplatok za úverovú žiadosť. Banka ho však po prípadnom schválení a čerpaní hypotéky vráti klientovi naspäť.

Poznámka: Okrem bankových poplatkov platí zákazník aj poplatky u notára a na správe katastra, ktoré sa môžu vyšplhať na niekoľko tisíc korún.

Úrokové sadzby bez štátneho príspevku (v percentách)

*pevný úrok na štyri roky

**Tatrabanka ponúka aj fixný úrok na 15 rokov v hodnote od 7,5 do 8,5 percenta.

Poznámka: Každý, kto uzavrel zmluvu do 1. 7. 2003, si zo sadzby môže odpočítať 2,5 percenta - štátnu bonifikácia. Ostatní budú platiť ročný úrok nižší o jedno percento.

Aké doklady treba priniesť do banky

Banka si na základe predložených dokladov overí, či dokáže žiadateľ úver splatiť, ako je úver zabezpečený a na čo chce klient peniaze použiť. V praxi ide o desiatky dokumentov. Napríklad HVB Bank žiada od svojich zákazníkov pri kúpe nehnuteľnosti tieto podklady:

Dokumenty týkajúce sa žiadateľa a preukazujúce:

* majetkové pomery žiadateľa, spolužiadateľa, ručiteľa hnuteľný a nehnuteľný majetok,

* daňové priznanie, potvrdenie o príjme a potvrdenie o uhradení daní za predchádzajúce tri roky, oprávnenie k podnikateľskej činnosti,

* ročné zúčtovanie preddavkov na daň za predchádzajúce dva roky, výplatné pásky za posledné tri mesiace,

* doklady o uhradení všetkých poplatkov a daní,

* ostatné príjmy (ak žiadateľ popri zamestnaní podniká ako živnostník),

* záväzky, ručenia (úverová zmluva, leasingová zmluva),

* prefinancovanie vlastných zdrojov na predmete financovania pred poskytnutím hypotéky.

Dokumenty týkajúce sa nehnuteľnosti:

Úver na kúpu nehnuteľnosti:

* kópia originálu z katastrálnej mapy,

* originál výpisu z katastra nehnuteľností (listu vlastníctva) nie starší ako tri mesiace,

* overená kópia kúpnej zmluvy alebo iný doklad, na ktorej základe nadobudli vlastnícke právo k financovanej nehnuteľnosti pôvodní vlastníci,

* návrh kúpnej zmluvy na financovanú nehnuteľnosť,

* originál alebo overená kópia geometrického plánu na zameranie rozostavanej stavby potvrdené príslušným katastrálnym úradom, správou katastra,

* fotografie nehnuteľnosti,

* v prípade, že nehnuteľnosť nie je zapísaná v liste vlastníctva, originál alebo overená kópia právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe, a originál alebo overená kópia právoplatného rozhodnutia o pridelení súpisného čísla stavby.

Doklady o nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie úveru:

* kópia originálu z katastrálnej mapy,

* originál listu vlastníctva z katastra nehnuteľností nie starší ako tri mesiace,

* originál alebo overená kópia geometrického plánu na zameranie rozostavanej stavby potvrdený príslušným katastrálnym úradom,

* originál alebo overená kópia právoplatného stavebného povolenia na výstavbu nehnuteľnosti, v prípade rozostavanej nehnuteľnosti,

* overená kópia kúpnej zmluvy alebo iný doklad, na ktorej základe nadobudli vlastnícke právo na financovanú nehnuteľnosť pôvodní vlastníci,

* fotografie nehnuteľnosti,

* súhlas vlastníka nehnuteľnosti so zriadením záložného práva,

* súhlas kupujúceho so záložným právom v prípade, že je to aj financovaná nehnuteľnosť,

* znalecký a odborný posudok od bankou akceptovaného znalca,

* v prípade, že nehnuteľnosť nie je zapísaná v liste vlastníctva, ako v prípade nehnuteľnosti financovanej z hypotéky.