Ceny bytov začali stúpať vlani na jar. „Z hľadiska cenového vývoja to bol prelomový rok,“ hovorí viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ľubomír Kardoš. Dôvodov bolo viacero. Pád nebankových subjektov vyvolal u ľudí opatrnosť a začali byť v ukladaní svojich úspor obozretnejší. Investovanie do realít patrí dlhodobo medzi najkonzervatívnejšie úložky so zhodnotením porovnateľným aj s rizikovejšími spôsobmi.

„Navyše, realitám rozumie každý alebo si to aspoň myslí,“ vysvetľuje Ľ. Kardoš. Zvýšený dopyt bol podľa neho spôsobený aj zbytočnou panikou z prichádzajúcich volieb a blížiaceho sa vstupu do Európskej únie i NATO. Obavy z prudkého zvýšenia cien po integrácii sú podľa L. Kardoša neopodstatnené. Nedá sa totiž očakávať, že by po vstupe do únie rástli ceny len preto, že sme jej členmi. „Cenu predsa určuje ponuka a dopyt. Nemyslím si, že by sa sem cudzinci hrnuli kupovať si byty,“ myslí si.

Vplyv volebných rokov

Situácia v roku 2002 dosť pripomínala stav pred parlamentnými voľbami v roku 1998. Aj vtedy ceny nehnuteľností, najmä bytov, prudko rástli. Vlani bol však rast oveľa rovnomernejší, ceny nestúpali iba pár mesiacov pred voľbami.

Iné boli aj dôvody, ktoré ceny vystreľovali nahor. Pred parlamentnými voľbami v roku 1998 boli príčinou najmä obavy z neistej budúcnosti Slovenska. „Ľudia vtedy kupovali nehnuteľnosti v obavách pred stabilitou meny, minulý rok však svoju úlohu zohrali aj špekulatívne nákupy,“ tvrdí Ľ. Kardoš. O smerovaní krajiny už totiž žiadne pochybnosti nevládli.

Bratislava, Trnava, Košice

Za posledný rok najvýraznejšie zdraželi byty v hlavnom meste SR - v priemere takmer o 40 percent. Je to pochopiteľné, pretože má najviac obyvateľov, najviac pracovných príležitostí i najvyššiu životnú úroveň spomedzi všetkých regiónov Slovenska.

Ani ostatné regióny však zdraženie bytov neobišlo. Ruky si mohli mädliť najmä majitelia bytov v Trnave, kde sa ich hodnota zvýšila o tretinu takmer za noc (TREND 9/2003). Po rozhodnutí francúzskej automobilky PSA otvoriť nový závod vo februári tohto roka práve v slovenskom Ríme sa dokonca na krátky čas obchodovanie s bytmi prostredníctvom realitných kancelárií v tomto meste zastavilo. V ponuke realitných kancelárií totiž žiadne byty neboli.

Ceny rástli rovnomerne celý vlaňajšok

Aj v centre východného Slovenska - Košiciach - cena bytov stúpla. Najväčší záujem bol aj tam o malometrážne byty, ktoré sú v súčasnosti zhruba o pätinu drahšie ako pred rokom.

Stavia sa najmä v hlavnom meste

Dopyt po bytoch je najväčší v Bratislave, preto sa najviac novostavieb realizuje práve tu. „V ostatných regiónoch sa stavia málo, pretože kúpna sila je slabšia, no náklady na výstavbu sú približne rovnaké,“ vysvetľuje riaditeľ pre obchod a investície Tatra realu, a.s., Bratislava Ľuboš Valach. Developeri, teda investori zabezpečujúci stavbu, radšej uprednostnia Bratislavu, kde sa byty predajú dávno pred dokončením.

Najväčší záujem je dlhodobo o malometrážne byty do 60 štvorcových metrov. Veľkometrážne byty sa v novostavbách predávajú pomalšie, ale bez väčších problémov. Rýchlosť závisí najmä od lokality.

Bratislavská anomália

Lokalita je popri cene jedným z určujúcich faktorov aj pri kúpe panelákových bytov na niektorom z bratislavských sídlisk. Ich ceny už rastú pomalšie ako vlani. Predpovede realitných odborníkov pre TREND, že rast sa spomalí a trh stabilizuje začiatkom jari (TREND 49/2002), sa naplnili. Vyše dva milióny korún za 70 štvorcových metrov obytnej plochy v pôvodnom stave na sídlisku v bratislavskom Ružinove je realitou. Prepočítané na drobné - starší byt, ktorý spravidla potrebuje rekonštrukciu, vyjde pri prepočte na štvorcové metre drahšie ako nový byt, ktorého cena sa v bežných lokalitách Bratislavy pohybuje do 33-tisíc korún za štvorcový meter.

„Je to anomália,“ krúti hlavou Ľ. Kardoš. Upozorňuje, že starý byt má oproti novému prakticky iba jedinú výhodu - je k dispozícii ihneď. Naproti tomu pri novom byte sú minimálne nároky na údržbu, používajú sa kvalitnejšie materiály ako v minulosti a celkový komfort bývania je vyšší. Aj keď ceny v hlavnom meste tomu nezodpovedajú.

Najneskôr do piatich rokov sa podľa Ľ. Valacha situácia zmení. „Aj na Slovensku sa ceny bytov zracionalizujú a rozdiely medzi staršími a novými bytmi budú zreteľnejšie,“ usudzuje. Ďalšie zvýšenie DPH zo súčasných 14 na 19 percent a postupná deregulácia cien energií prispejú spolu s trhovým vývojom k väčším rozdielom medzi cenami starých a nových bytov. „Pre investorov je výhodnejšie kúpiť nový byt, pretože zhodnotenie bude vyššie ako pri starej nehnuteľnosti,“ argumentuje Ľ. Valach.

Pre tých, ktorí potrebujú v prvom rade bývať, je však schodnejšou cestou kúpa staršieho bytu. Najmä v menších mestách sú totiž cenové rozdiely stále citeľné.

Aj čierne prenájmy

Bratislava boduje aj v ponuke bytových prenájmov. Ceny sú rôzne, závisia najmä od lokality a vybavenia bytu. Zohnať jednoizbový byt pod osemtisíc korún za mesiac sa však rovná zázraku. Najdrahšie byty sa nájdu v ponuke realitných kancelárií či občianskej inzercii aj za tisíc eur (približne 42-tisíc Sk).

V ostatných mestách je ponuka chudobnejšia. Realitné kancelárie sa prenájmu bytov venujú iba okrajovo. Ani bratislavské agentúry si netrúfnu odhadnúť, koľko bytov sa prenajíma oficiálne a koľko načierno. „Gro však tvoria čierne prenájmy,“ pripúšťa Ľ. Valach.

Kancelárie stagnujú

Na rozdiel od bytov sa načierno spravidla neprenajímajú kancelárie. Tých je na Slovensku dosť a stále pribúdajú nové. Opäť najmä v Bratislave, kde sú aj najdrahšie. Priemerné ceny za meter štvorcový kancelárskej plochy sa pohybujú od 6- do 10-tisíc korún ročne.

Naproti tomu v Trnave či Košiciach sú o tretinu až pätinu lacnejšie, závisí to najmä od vybavenia kancelárií. Ani tam sa na nedostatok administratívnych priestorov nesťažujú. Zatiaľ sa do nových projektov nehrnú ani investori.

Majiteľ trnavskej realitnej agentúry Rich Richard Stanislavský si však myslí, že v blízkej budúcnosti by sa to mohlo zmeniť. „Peugeot by mohol do Trnavy prilákať aj mnoho iných firiem, ktoré sa tam budú chcieť usadiť,“ predpokladá. Ceny prenájmov kancelárií však podľa neho budú rásť pomalšie ako ceny bytov. „Je to dôsledok reálnejšieho uvažovania majiteľov týchto priestorov.“

Ponuka administratívnych priestorov na Slovensku výrazne prevyšuje dopyt. Ceny prenájmov kancelárií zostávajú práve preto už niekoľko rokov približne na rovnakej úrovni. Podľa Ľ. Kardoša však na Slovensku chýba najmä „slušný stredný štandard“. Aj preto podľa neho novopostavené administratívne centrá napriek vyššej cene zvýšia konkurenciu.

Rozdiel v cenách pozemkov

Ceny pozemkov sa podľa TRENDOM oslovených maklérov vlani príliš nehýbali. „A ešte nejaký čas sa nebudú,“ myslí si Ľ. Kardoš. Výnimkou je kvôli stavbe automobilky Trnava a pozemky v okolí Bratislavy. Senec, Kalinkovo či Dunajská Lužná začínajú zdražievať. Svätý Jur, Pezinok, Borinka či Limbach sú už stálicami.

Dôvodom zvyšujúcej sa obľúbenosti vidieka pri Bratislave je nedostatok stavebných pozemkov v hlavnom meste. To znamená aj ich vysokú cenu. Ak si niekto chce postaviť rodinný dom, v Dunajskej Lužnej sa dá kúpiť pozemok po 1 500 korún za štvorcový meter. Vo Svätom Jure za päťtisíc korún.

„V Bratislave, ak vôbec nejakú parcelu zoženiete, pod sedemtisíc korún to asi nebude,“ vysvetľuje Ľ. Kardoš. Podľa Ľ. Valacha zohráva svoju rolu aj svetový trend sťahovania sa na vidiek a dochádzania do práce v meste.

MIROSLAV SEDLÁK,

TREND - Príloha Reality č. 21 z 22. 05. 2003