Byty nášho sídliska vykuruje spoločná kotolňa bytového družstva. Náš obytný dom už vlastní Spoločenstvo vlastníkov bytov. Tesná nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov odhlasovala, že si dáme vybudovať vlastnú kotolňu v pivnici nášho domu len pre našu potrebu. Každý vlastník bytu by mal za ňu zaplatiť asi 60-tisíc korún. Sú povinní zaplatiť túto sumu aj tí vlastníci bytov, ktorí sú proti výstavbe vlastnej kotolne a chcú, aby bol dom naďalej vykurovaný kotolňou bytového družstva?

Ako spor riešiť?

Jozef z Bratislavy

Riešenie Vášho problému treba hľadať predovšetkým v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov (v ďalšom len „zákon“).

Podľa paragrafu 6 ods. 1 zákona sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou. Na správu domu môže byť pritom dohodnutá len jedna z uvedených foriem. Ak máte zriadené spoločenstvo vlastníkov, v zmluve o spoločenstve, resp. v stanovách spoločenstva – ak boli vydané – máte upravený okrem iných otázok aj spôsob správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku, úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, úpravu majetkových pomerov spoločenstva, ako aj spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

Na tieto ustanovenia zmluvy o spoločenstve priamo nadväzujú práva a povinnosti vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome. Je to predovšetkým právo, no zároveň aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby a opráv. Zároveň je v paragrafe 10 ods. 1 zákona zakotvená ipovinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o spoločenstve prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku.

Z hľadiska výkonu týchto práv a povinností a zúčastňovania sa na správe domu, zákon vo svojom paragrafe 14 ods. 2 upravuje spôsob rozhodovania o spoločných otázkach. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, inak je rozhodnutie neplatné. Za každý byt a nebytový priestor v dome má ich vlastník jeden hlas.

Pre vás je dôležité druhá časť tohto ustanovenia, upravujúca oprávnenie prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome obrátiť sa na súd, aby o veci rozhodol, v prípade, ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí a spoločných zariadení domu.

Otázka vybudovania vlastnej kotolne je nepochybne dôležitým rozhodnutím v zmysle citovaného ustanovenia zákona, ktoré umožňuje vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, ktorý hlasoval proti, obrátiť sa na súd, aby o takomto rozhodnutí a vybudovaní spoločnej kotolne v konečnom dôsledku rozhodol.