Verejnosť špekuluje o dopade finančnej krízy na jedného z najväčších developerov na slovenskom trhu. Projekt Lakeside Park pripravený pre TriGranit architekti prepracovali a bude mať o jednu vežu menej. V septembri mala spoločnosť začať stavať Millennium Tower III a nestalo sa tak. O dôvodoch zmien a súčasnej sťaženej situácii developerov hovoríme s generálnym riaditeľom TriGranitu na Slovensku Radomírom Němečkom.
Je finančná kríza dôvodom zmeny vo vašich plánoch?
Začnem s Millennium Tower III. TriGranit postavil Polus City Center a prvé dve administratívne veže. Po niekoľkých rokoch prevádzkovania týchto projektov vrátane pozemku na výstavbu ďalšej veže sme ich predali jednému z našich akcionárov. TriGranit preto už nie je investorom Millennium Tower III.
Kto bol kupcom?
Immoeast. Tento fond si potom v TriGranite objednal manažovanie výstavby tretej veže.
Čiže svoj projekt ste predali sčasti sami sebe a sami pre seba ho manažujete. Rakúsky Immoeast je štvrtinovým vlastníkom TriGranitu...
Išlo to pre fond, čiže to nie je investícia TriGranitu.
Kedže manažujete, viete, čo s ňou bude ďalej?
Samozrejme. Stavba určite bude. Už skôr ako sa začalo hovoriť o finančnej kríze, zhruba v polovici leta, nás Immoeast požiadal o dokončenie predprojektovej fázy a odovzdanie podkladov. Bolo vydané územné rozhodnutie, požiadali sme o stavebné povolenie, ktoré sme aj dostali, no jeden z účastníkov sa odvolal. Immoeast nás informoval, že k výstavbe dôjde, no so zdržaním. Odhadom hovoríme o jedno až dvojročnom zdržaní začiatku výstavby.
Tretia Millennium Tower mala byť špekulatívnym projektom, ktorý by sa staval pre trh a nie pre vopred známeho nájomcu. Bude?
Financovanie je na Immoeaste. Immoeast sa rozhodne, či projekt uskutoční z vlastných zdrojov alebo použije financie z banky a či mu peniaze vykryjú aj špekulatívny projekt. No všetci teraz vieme, že banky nie sú ochotné požičiavať prostriedky na špekulatívnu výstavbu a preto bude nutné aj v prípade tohto projektu hľadať nájomcu, ktorý by podpísal predprenájom.
Takže takého zatiaľ nemáte?
Nie a ani ho nateraz nehľadáme vzhľadom na inštrukcie pozastaviť začiatok výstavby.
Immoeast mal na Slovensku veľmi veľké plány. Koncom septembra sa citeľne prepadli jeho akcie. Ako sa tieto problémy týkajú vašej spoločnosti?
V súčasnosti sa nás to veľmi netýka. Nemyslím si, že by akciové výsledky Immoeastu priamo ovplyvňovali TriGranit v zámeroch, či uskutoční alebo neuskutoční nejaký projekt. Viac k situácii v Immoeaste nemôžem povedať.
A ako je to s Lakeside Parkom?
Čo sa týka tohto projektu, neexistuje vôbec žiadna súvislosť medzi zmenou a finančnou krízou. Prepracovanie zo štyroch na tri veže sme riešili už minulý rok. Pôvodné predstavy našich architektov predpokladali výstavbu štyroch veží s veľmi podobnou architektúrou, ktoré vytvoria roztvorený vejár. No keď sme sa počas výstavby prvej veže opäť projektom zaoberali, chceli sme ho odlíšiť od zvyšku projektov na bratislavskom trhu, ktoré idú cestou maximálne zastavať pozemok a využiť každý meter územia.
Už ani pred rokom nebol trh s kanceláriami jednoduchý. Ceny nájomného išli dole, zmluvy sa podpisovali na oveľa kratší čas, ako v čase boomu. Neboli dôvodom prepracovania aj obavy, že projekt neprenajmete?
Nie. Kapacity po prepracovaní sú rovnaké. Prostredná veža bude vyššia. Nemeníme teda veľkosť plochy, prvotným impulzom bola skutočne snaha odlišovať sa od iných. Nie je tajomstvo, že na bratislavskom trhu je veľmi veľká konkurencia, podmienky sú tvrdé. Priemerné nájomné je o niekoľko eur nižšie ako v Prahe. Každý musí robiť maximum, aby získal dobrých klientov a prenajal projekt za dobrých podmienok.
Neľutujete teraz, že ste plochu nezredukovali?
Všetci hovoria o kríze. No dopyt firiem, ktoré hľadajú kvalitné kancelárie stále trvá. Môžeme sa baviť o tom, či spoločnosti budú expandovať v takom rozsahu ako pôvodne predpokladali a budú potrebovať viac plochy ako plánovali. No v zásade si myslím, že vždy zostane v talóne aj možnosť sťahovania.
A možno mnohé firmy naopak prehodnotia situáciu a pôjdu do projektov B kategórie...
Aj tieto projekty majú svojich zákazníkov. No nemyslím si, že spoločnosti, ktoré poznajú výhody kancelárskych budov najvyššej A kategórie a sídlia v nich, že by išli do B kategórie. Je však možné, že spoločnosti, ktoré sú v béčkových budovách, zostanú v týchto priestoroch ešte nejakú dobu.
Poradenské spoločnosti hovoria, že dopad krízy sa v kancelárskych priestoroch prejaví v prvom a druhom štvrťroku 2009. Myslíte si to tiež?
Dopad na realitných investorov a developerov je rýchlejší ako na sektor nájomcov. Dopad na to, či sa budú firmy sťahovať do lepšieho a do akých veľkých priestorov, bude pomalší.
No každá spoločnosť hľadajúca nové priestory bude v rôznej miere poznačená finančnou krízou. Rozhodnutia, či sa sťahovať do nových priestorov a v akom rozsahu, budú padať hlavne na budúci rok, vplyv na realitný trh to bude mať najmä v prvom polroku 2009.
TriGranit má aj akcionárov z Maďarska, ktoré sa zmieta v problémoch. Neovplyvní to vaše aktivity?
Naša spoločnosť nie je len maďarská, máme akcionárov aj z Kanady, Veľkej Británie a Rakúska. Investície sú teritoriálne rozložené, spoločnosť funguje vo viac ako desiatich krajinách. Ak sa spomaľuje development v jednom štáte, automaticky to neznamená, že to má vplyv na celú skupinu. V súčasnosti máme rozbehnutých šesť projektov. Áno, niektoré projekty sú pozastavené, no mnohé postupujú ďalej. Nie je to tak, že by sme si pri všetkých projektoch povedali: Tak a teraz nestaviame.
Každá krajina sa s krízou vyrovnáva po svojom. TriGranit pôsobí vo viacerých krajinách strednej a východnej Európy. V ktorých pozastavujete projekty?
V každom štáte, kde pôsobíme, máme projekty v prípravnej fáze a projekty, ktoré sme už rozbehli. Každý developer v súčasnosti rieši ako zafinancovať projekty vo fáze územných rozhodnutí, či stavebných povolení alebo kde ešte len hľadá dodávateľov. O nich teraz hovoria s bankami, kde na ne zobrať peniaze. Tam, kde už sú dohody s bankami a financovanie doriešené, nie je dôvod nedokončiť. Momentálne si firma robí prehľad, revíziu všetkých projektov, ktoré už majú zabezpečené financovanie a ktoré by ho mohli mať, napríklad preto, že už majú požadované percento zazmluvnenia a podobne.
Nenadišiel práve teraz čas predať všetko, čo sa dá, hoci aj lacnejšie a nakúpiť pozemky či projekty od developerov, ktorí nemajú na ich uskutočnenie a tak investovať do budúceho rozvoja?
Je to prirodzená vec, ktorá by každého napadla. No na nákup veľkých pozemkov alebo na preberanie už začatých projektov od konkurencie, ktorá momentálne nemá zaistené ich financovanie, treba mať vo väčšine prípadov akvizičné financovanie. A sme opäť na začiatku - pri bankách.
Nie ste teda v situácii, že by ste nakupovali?
Zvažujeme. Máme záujem zaistiť si do budúcnosti nejaké rozvojové územia, no podiel vlastných peňazí na takéto transakcie bude musieť byť vyšší ako pred pár rokmi. Banky veľmi sprísnili poskytovanie úverov a nie je tajomstvom, že niektoré majú na ne stop stav.
Hovoríte o developerských úveroch?
Developerských, na refinancovanie, investičných, akvizičných...
Okrem prevádzkových?
Áno.
Koľko sa vyžaduje vlastných prostriedkov pri úvere?
Pri komerčných projektoch je to podobné ako pri rezidenčných. Predtým mohol veľký developer s referenciami získať až deväťdesiat percent financií z banky, menšie firmy museli mať tridsať percent vlastných prostriedkov. To sa zmenilo. Aj renomovaní developeri musia vedieť zabezpečiť z vlastných zdrojov tridsať až štyridsať percent z objemu investície. V zásade sa požaduje vysoký podiel predprenájmov, čo nie je problém napríklad pri dobrých projektoch nákupných centier. Ak veľké reťazce už majú s developerom dobrú skúsenosť, podpíšu zmluvu na základe projektovej dokumentácie. Na kancelárskom trhu je to zložitejšie. Bežné firmy v tomto prípade majú potrebu projekt si "ohmatať".
Hovorí sa, že v dnešnej situácii je všetko na predaj. Stále vlastníte prvú vežu Lakeside Parku. Predávate?
Nie. Nemyslím si, že práve teraz prišla doba niečo predávať a navyše naša firma predáva len plne prenajaté a zabehnuté projekty.
Takže nie je prenajatá?
Budovu sme dokončili v lete, prenájmy sa rozbehli práve keď sme budovu dokončili. Istý čas budeme budovu držať.
Kedy si myslíte, že sa všetko dostane do starých koľají? Vraví sa, že okolo projektov striehnu fondy, všetci len čakajú kto kúpi prvý a za koľko.
Keby som vedel, kedy sa všetko vráti, bol by som veľmi bohatý muž. Je ťažké oddeliť z celkového dopadu finančnej krízy to, čo vyvolala iba panika a čo skutočný, fundamentálny problém konkrétneho biznisu.
Finančná kríza sa dotýka všetkých. Nedá sa žiť v predstave, že sa firmy kríza nedotkne len preto, že ide o veľkú, renomovanú spoločnosť. Dotkne sa to aj firiem, ktoré začínajú a budú na tom najhoršie, až po najväčších hráčov blue chips. Iba firmy, ktoré sú schopné pružne na túto situáciu sebakriticky reagovať, budú schopné finančnú krízu prekonať. To, že nedôjde k realizácii niektorých projektov v tomto roku, ale až za dva roky, nevidím ako zásadný problém. Dôležité je, aby si spoločnosti naozaj uvedomili, aká je situácia na trhu a boli schopné na ňu reagovať napríklad iným načasovaním projektu, preferenciou niektorých projektov, ktoré majú zaistené financovanie, odsunutím projektov v predprípravných fázach, možno aj rozdelením projektov na menšie etapy a podobne.
