ždne – ak má klient potrebné dokumenty v poriadku.
BRATISLAVA. V prvom rade je potrebné naplánovať si výšku investičného zámeru a ujasniť si, akú časť zo sumy nutnej na zabezpečenie bývania bude potrebné financovať prostredníctvom úveru a na čo budú stačiť vlastné úspory.
Dobré je začať prieskumom trhu. Ceny nehnuteľností totiž dokážu človeka poriadne zaskočiť. Aj keď v poslednom čase sa najmä pri starších bytoch objavila mierna stagnácia.
Ideálne je, ak človek príde do banky žiadať o úver už s vyhliadnutou nehnuteľnosťou. Ak ju ešte nemá, môže mu banka pôžičku aj predschváliť. Čím vie predávajúcemu preukázať seriózny záujem, keďže mu vie zdokladovať, že banka mu úver naozaj poskytne.
Porovnávanie ponúk
V súčasnosti už v žiadnej banke, ktorá poskytuje hypotekárne úvery, nie je podmienkou, aby bol žiadateľ o úver jej klientom. Banka, v ktorej má žiadateľ účet mu však môže ponúknuť výhodnejšie podmienky. Pozná jeho kreditnú históriu a vo väčšine prípadov už od neho nebude požadovať toľko potvrdení ako od nového klienta.
V každom prípade je dobré si ponuky bánk porovnať. A nezamerať sa pritom iba na výšku úrokovej sadzby, ale aj na všetky poplatky, ktoré sú s poskytnutím, predčasným splatením a správou úveru spojené. Pri úveroch na bývanie ide totiž často o záväzok aj na 30 a viac rokov.
Bonita
Aby záujemca vôbec získal úver, musí preukázať dostatočnú bonitu, teda schopnosť požičané peniaze splácať. Na to bude potrebovať zdokladovať pravidelný príjem.
Ak má klient spoludlžníka alebo ručiteľa, musia aj oni svoju bonitu zdokladovať rovnako ako dlžník. V prípade, že žiadateľ bude ručiť aj dodatočným zabezpečením ako je životné poistenie, či finančné vklady, podielové listy a podobne, bude potrebovať potvrdenie o ich vinkulácii (viazaní) v prospech banky.
Úvery bez dokladovania príjmov
V súčasnosti nie je problém získať aj úver na bývanie bez dokladovania príjmov. Klient by však mal vedieť, že banka bude od neho vyžadovať vyššiu mieru zabezpečenia. A zároveň dostane úver s vyššou úrokovou sadzbou, ako keby svoj príjem dokladoval.
Doklady k nehnuteľnosti
Ak to za kupujúceho nevybaví realitná kancelária, musí navštíviť kataster, kde získa aktuálny list vlastníctva k nehnuteľnosti, o ktorú má záujem a kópiu katastrálnej mapy. Banka bude zároveň ešte pred schválením úveru vyžadovať aj znalecký posudok k cene nehnuteľnosti. Znalec ho štandardne urobí za tri až päť dní. V prípade, že za úver chce žiadateľ ručiť založením inej ako kupovanej nehnuteľnosti, rovnaké doklady bude potrebovať aj od predmetu založenia.
Väčšina bánk má aj svojich znalcov alebo systémy interného oceňovania nehnuteľnosti. Klient si tak môže ušetriť starosti so zháňaním vlastného znaleckého posudku.
Developerské projekty
Všetky papierovačky okolo kupovanej nehnuteľnosti môže klient hodiť za hlavu, ak sa rozhodne pre kúpu nového bytu v jednom z developerských projektov financovanom priamo bankou, v ktorej si žiada o hypotéku. Banka totiž dozerá na projekt, pozná jeho podmienky financovania a hodnotu jednotlivých bytov.
Výstavba
Kým ešte na pozemku nestojí rozostavaná stavba, ktorú je možné zapísať na liste vlastníctva, musí klient založiť v prospech banky inú nehnuteľnosť, ak chce, aby mu uvoľnila peniaze z úveru.
Ak výstavbu začne z vlastných peňazí a má už list vlastníctva s rozostavanou stavbou, môže ju založiť. No nedostane od banky celý úver naraz. Banka mu bude peniaze uvoľňovať po častiach.
Schválenie úveru
Ak má žiadateľ o úver na bývanie všetku dokumentáciu pokope, môže podať žiadosť.
Dĺžka spracovania a schválenia úveru je individuálna. Spravidla však v žiadnej banke netrvá dlhšie ako týždeň. V expresných lehotách banky schvaľovanie zvládnu aj do 48 hodín. Schválením pôžičky sa však ešte nič nekončí.
Podpis zmluvy
Pri podpise zmluvy sa klient dozvie ako a kedy bude môcť čerpať úver. Kritériá, ktoré musí žiadateľ splniť pred uvoľnením financií sú aj v úverovej zmluve.
Každá banka vyžaduje, aby nehnuteľnosť, ktorou sa za úver na bývanie ručí, bola poistená proti živelným rizikám, minimálne do výšky požadovaného úveru po celý čas úverového vzťahu. Poistné plnenie z takejto poistnej zmluvy sa potom vinkuluje v prospech banky.
Pozor na podpoistenie
Ak si klient žiada o miliónový úver a ručí zaň dvojmiliónovým domom, rozhodne by si tento dom nemal poistiť len na jeden milión korún. Dostáva sa totiž do výrazného podpoistenia.
Poisťovňa mu v prípade škody bude krátiť plnenie v rovnakom pomere, v akom je poistná suma k reálnej hodnote nehnuteľnosti. Za miliónovú škodu mu teda vyplatí iba 500-tisíc.
Majiteľ nehnuteľnosti sa nemusí báť, že by banka v prípade poškodenia nehnuteľnosti dostala od poisťovne viac peňazí ako mu požičala. Vinkuluje sa totiž poistná suma do výšky úveru. Zvyšok dostane od poisťovne klient.
Ďalšia návšteva katastra
Po podpise úverových zmlúv čaká klienta ďalšia návšteva katastra. Musí zriadiť záložné právo k nehnuteľnosti. Na základe predloženia kúpnej zmluvy overenej notárom alebo iného dokladu účelového použitia peňazí a potvrdenia o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť, banka uvoľní peniaze z úveru na účet predávajúceho.
Autor: Peter Világi www.mfc.sk
