Alebo by si aspoň mali všímať aktuálne trendy, aby sa nestalo, že súdny komisár - notár, ktorý rieši dedičstvo po zomrelom príbuznom, cenu nehnuteľnosti "prestrelí".

Pani Veronika z Levíc zdedila po zosnulom manželovi polovicu trojizbového bytu z ich bezpodielového vlastníctva a rovnakú časť vinohradu. Po necelých dvoch mesiacoch od jeho smrti dostala predvolanie na dedičské konanie. Notárke doniesla všetky podklady od nehnuteľností. Tá po ich preštudovaní vyčíslila hodnotu bytu na jeden a pol milióna korún (49 800 eur) a vinohrad by mal podľa nej stáť 80-tisíc korún (2700 eur).

Miliónový majetok?

Keďže išlo o jedinú dedičku, nebolo potrebné s nikým sa ďalej vysporiadať a pani Veronika netušila, že cena dedených nehnuteľností ovplyvní hlavne výšku odmeny pre notárku. Odmena sa totiž vypočítava ako percento z ceny nehnuteľností. Za poldruha miliónový byt si teda notárka naúčtovala odmenu 6750 korún (220 eur). Odmena sa vypočítala zo 750-tisícového základu, keďže predmetom dedičského konania bola iba polovica bytu. Za vinohrad dedička zaplatila osemstokorunovú odmenu (27 eur).

Notárka však ani byt ani vinohrad nikdy nevidela. Sotva tak vie posúdiť, v akom je stave a v ktorej lokalite mesta sa nachádza. Navyše podľa aktuálnych trendov ceny bytov v meste klesajú. Podľa judikatúry je pritom všeobecnou cenou majetku cena, za ktorú by bolo možné predať majetok v čase smrti poručiteľa v mieste, kde sa majetok nachádza. Notár by si teda mal zistiť aktuálne ceny nehnuteľností.

Ak by sa cena bytu určila na milión korún (33 200 eur), pani Veronika by na odmene pre notárku ušetrila skoro dvetisíc korún (66 eur). Nejde totiž o kompletne zrekonštruovaný byt, ale len o čiastočne prerobený, so starým umakartovým kúpeľňovým jadrom a neprerobenou kuchyňou.

Podľa realitných maklérov sa v súčasnosti znižujú ceny hlavne starých bytov. Ani záujemcovia o vinohrad nechceli ponúknuť toľko, koľko vyčíslila notárka, za adekvátnu cenu považovali takú, ktorá neprekročí desaťtisíc korún (332 eur). "Ak by mi notárka zohnala kupca, ktorý mi zaň zaplatí 80-tisíc korún, veľmi rada mu ho predám," hovorí pani Veronika. Pri reálnej trhovej cene by však odmena notára nebola 800 korún, ale iba sto (tri eurá).

S odborníkom alebo bez neho

Ako je to s určovaním ceny dedených nehnuteľností? Kompetentní tvrdia: "Zákon nestanovuje povinnosť zistiť všeobecnú cenu výlučne prostredníctvom znalca. Dedičia sa môžu o tejto cene aj dohodnúť a notár to akceptuje. Ak sa nedohodnú, musí ju zistiť sám napríklad odborným odhadom odborníka v realitnom podnikaní. "Ale môže ponúknuť aj svoj vlastný odhad. Dedičia ho nemusia akceptovať a skončí to znaleckým posudkom," vysvetľuje Peter Straka zo sekcie legislatívy na ministerstve spravodlivosti.

Názory na takýto postup sú však rôzne. Podľa znalca Miroslava Štipkalu notári nemajú čo ohodnocovať nehnuteľnosti. "Čo vedie notárov, aby určovali všeobecnú hodnotu nehnuteľností, keď tu máme na to odborníkov - znalcov, ktorí sú tvrdo skúšaní, sankcionovaní? Sú pod prísahou a povinne poistení," pýta sa Štipkala.

Prezident Notárskej komory Miroslav Duriš uznáva, že by sa malo zjednotiť stanovovanie cien pri dedičských konaniach: "V súčasnosti je na Slovensku situácia pri určení všeobecnej ceny majetku v dedičskom konaní v rámci aplikačnej praxe súdov nejednotná. To môže vyvolávať pochybnosti o činnosti notára ako súdneho komisára v otázkach určenia cien majetku, pretože jeden súd nekompromisne vyžaduje pre stanovenie ceny znalecké posudky, iný súd sa uspokojí s dohodou dedičov, respektíve potvrdením realitnej kancelárie."

Posudok Znalca by sa vyplatil

Duriš pani Veronike preto radí: "Pokiaľ nie je osvedčenie o dedičstve právoplatné a účastníčka nie je spokojná, má právo využiť procesný inštitút podania žiadosti o pokračovanie v konaní. Osvedčenie o dedičstve stratí platnosť a bude sa v konaní pokračovať bez zreteľa na jeho vydanie."

Dodáva tiež, že dedičom nič nebránilo dať si takýto posudok pre objektívne stanovenie ceny vyhotoviť a súdna komisárka by tento posudok jednoznačne akceptovala.

Pani Veronika však tvrdí, že sa bála predraženia pri obnovení konania. Znalec je ale presvedčený, že by sa jej odborný posudok oplatil. "Určite prerobia tí, ktorí si posudok nedajú spraviť. Pretože sa môže stať, že o niekoľko rokov niekto napríklad dodatočne napadne dedičské konanie," hovorí Štipkala.

Straka z ministerstva spravodlivosti zase argumentuje tým, že v praxi zaznamenali skôr postup, keď sa notári pokúšali nariadiť znalecké dokazovanie, aj keď sa dedičia o cene dedených veci dohodli. "A na ministerstve žiadali úpravu rešpektovania ceny podľa dohody dedičov, pretože posudok znalca dedičské konanie predražil o niekoľko tisíc korún," dodáva Straka. Znalecký posudok od odborníka stojí najmenej osemsto korún.

Trh napokon rozhodol

Pani Veronika hodnoty nehnuteľností stanovených notárkou a tým aj jej odmenu akceptovala. Nechcela, aby sa dedičské konanie naťahovalo.

Kým dedičia nedostanú osvedčenie o dedičstve, ich nehnuteľnosti sú nepredajné. Nemôžu s nimi hýbať a neobstoja ani ako predmet zálohu, ak by napríklad chceli získať úver od banky napríklad formou americkej hypotéky.

Vedeli ste, že:

* Odmenu určenú podľa § 11 alebo vypočítanú podľa § 13 môže súd primerane zvýšiť, najviac však o 50 percent, ak úkony notára boli mimoriadne obťažné alebo časovo náročné.

* Cenu jednotlivých vecí zisťuje súdny komisár od účinnosti zákona č. 554/2003 Z. z., to je od 1. 1. 2004, odkedy sa nevyberá daň z dedičstva, najmä:

- na základe zhodného odhadu dedičov, ak nie je tento odhad zjavne neprimeraný vzhľadom na vek, opotrebovanosť veci alebo na jej umeleckú, historickú, prípadne inú mimoriadnu hodnotu,

- na základe oznámenia orgánov štátnej správy, miestnej samosprávy alebo iných právnických, prípadne fyzických osôb (napríklad obchodníkov s cennými papiermi, realitných kancelárií),

- na základe odborného odhadu vykonaného znalcom.

* Odmeny znalcov sa určujú podľa vyhlášky MS SR č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času

pre znalcov, tlmočníkov

a prekladateľov a vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Zdroj: vyhláška o odmenách a náhradách notárov