Ak chcete investovať peniaze do rekreačnej nehnuteľnosti na Slovensku, môžete si vybrať z ponuky chalúp, chát i apartmánových domov. To, ktorému typu nehnuteľnosti dáte prednosť a na akom mieste bude stáť, môže mať vplyv na jej ďalšie zhodnocovanie, ak sa rozhodnete objekt prenajímať. Aj v tých najatraktívnejších lokalitách je však pravdepodobnosť, že sa vám desaťročným prenájmom vráti to, čo v tomto roku do kúpy rekreačnej nehnuteľnosti investujete, iba minimálna.
Záujem o vlastnenie, ale aj prenájom rekreačných objektov stúpa. Potvrdzuje to nielen čoraz širší výber ponúk na serveroch realitných kancelárií a agentúr, ktoré sprostredkúvajú ich prenájom, ale aj stále väčší záujem o výstavbu nových objektov. "V posledných piatich rokoch vidno, že sa stavajú nové rekreačné nehnuteľnosti," tvrdí Tomáš Hasala z cestovnej kancelárie Limba, ktorá takéto objekty prenajíma. Pred piatimi rokmi bolo bežnejšie, že noví majitelia kupovali chaty a chalupy od vlastníkov, ktorí sa ich predajom zbavovali. Teraz pribúdajú nové. Rozširuje sa aj ponuka rekreačných a apartmánových domov ponúkajúcich celkom iný štandard víkendového či dovolenkového bývania.
Pre koho bude?
Podstatnou otázkou, ktorú si musia položiť ľudia, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti slúžiacej na oddych pred tým, než sa pustia do jej hľadania je, či ju budú pravidelne využívať len oni a ich rodina, alebo či ju v čase ich neprítomnosti ponúknu cudzím záujemcom o krátkodobý prenájom.
V prvom prípade, kde nie je dôležité zarábať, je podstatné, aby rekreačné bývanie vyhovovalo po všetkých stránkach iba vlastníkovi a okruhu jeho známych. Pri hľadaní rekreačnej nehnuteľnosti na ďalší prenájom je už dôležité aj to, aby svojim charakterom, umiestnením i dispozíciou dokázala osloviť čo najširšiu skupinu ľudí. "Pre prenajímateľa to totiž znamená aspoň čiastočné vrátenie nákladov," vraví Tatiana Vilimová, riaditeľka cestovnej agentúry Kiska Slovak Travel Agency.
Všetko so všetkým súvisí
Pri výbere rekreačného objektu na súkromné účely i ďalší prenájom sa ľudia rozhodujú podľa lokality, charakteru, technického stavu nehnuteľnosti a tiež ceny.
Hlavne taký záujemca, ktorý má v úmysle objekt prenajímať by si mal veľmi dobre zvážiť, ktoré z nich pri výbere uprednostní, aj keď platí, že všetky spomínané kritériá sú pritom navzájom prepojené.
Tomáš Harman zo spoločnosti Romantické chalupy upozorňuje, že ak napríklad záujemca nájde v ponuke chalupu v dobrom technickom stave a za nízku cenu, môže sa ľahko stať, že zrejme jej poloha v lokalite nebude optimálna. To znamená, že napríklad bude na ťažko dostupnom mieste.
Za chalupu na dobrom mieste v peknom prostredí a v dobrom technickom stave si zase bude jej majiteľ či realitná kancelária zrejme pýtať viac peňazí. "Ak sa chalupa či chata ponúka za neprimerane vysokú cenu, nepredá sa," upozorňuje Harman.
Lokalita je základ
Aj keď je len na potenciálnom kupcovi, aké kritérium pri kúpe rekreačnej nehnuteľnosti bude považovať za rozhodujúce, zástupcovia realitných kancelárií odporúčajú vyberať najmä podľa lokality. "Chalupu, ktorá nie je v dobrom technickom stave opravíte, ale tú, ktorá vám môže svojim technickým stavom vyhovovať neprenesiete inam," dodáva Harman.
Podľa neho z pohľadu obľúbenosti lokalít jednoznačne dominuje Liptov, kancelária Romantické chalupy však zaznamenáva veľký záujem aj o rekreačné objekty ležiace južne od Zvolena.
Klienti cestovnej agentúry Kiska v posledných rokoch uprednostňujú okrem Liptova aj ubytovanie v rekreačných objektoch v Nízkych Tatrách, na Orave a nezaostávajú ani Vysoké Tatry. "Prvotne sa predávajú chalupy a chaty s dobrým vybavením a rozložením izieb, pričom klienti uprednostňujú dvojlôžkové izby, v lokalitách, ktoré ponúkajú možnosť celoročného vyžitia aj v nepriaznivom počasí. Nezanedbateľnú úlohu samozrejme zohráva tiež cena za prenájom," doplnila Vilimová.
Hasala upozorňuje, že aj pri vhodne situovaných rekreačných objektoch v atraktívnej lokalite platí, že musia byť v "slušnom" štandarde, pretože klienti sú čoraz náročnejší - už im nestačí, aby bol interiér zariadený v duchu "čo dom dal".
Magnety za stenami
Popularita Liptova je dôkazom toho, že rekreačné bývanie samo o sebe nemá šancu na úspech, najmä nie pri snahe o jeho prenájom, ak v jeho tesnej blízkosti nie je dosť silných magnetov, ktoré sú zárukou prežitia voľného času počas celého roku.
Podľa Hasalu pri chalupách, chatách či apartmánoch, ktoré majú oslovovať desiatky záujemcov platí, že čím bližšie sa nachádzajú k lyžiarskemu vleku a kúpalisku, tým vyššia je pravdepodobnosť ich úspešného celoročného prenájmu. "Iné veci príliš nezaberajú," tvrdí Hasala. Ideálne vyhliadky na celoročný úspech majú rekreačné objekty na Liptove aj preto, že zimné i letné magnety na svojom území majú.
Pravidlo o možnostiach na prežitie voľna za dverami rekreačného objektu pritom platí nielen pri chatách a chalupách, ale na zreteli by ho mali mať aj záujemcovia o kúpu bytov v apartmánových domoch. Tie sa síce stavajú v lokalitách, ktoré majú na dosah možnosti pre aktívny športový oddych, no ak záujemca o kúpu či jeho rodina túto formu oddychu nevyhľadávajú, ale radšej kutia či pracujú na záhradke, objekt je navyše od ich bydliska vzdialený a neuvažujú ani o jeho prenajímaní, zrejme nebude pre nich najvhodnejšou alternatívou.
Cena a typ objektu
V atraktívnej lokalite nemusí byť podľa šéfa cestovnej kancelárie Limba rozdiel medzi sumou, ktorú zaplatí záujemca o kúpu apartmánového bytu s plochou 60 či 80 metrov štvorcových a rekreačným domom v dobrom stave s pozemkom v tej istej lokalite. Každá zo spomínaných nehnuteľností môže vyjsť záujemcu na štyri až päť miliónov. Ako sa teda rozhodne, ak je ochotný túto cenu zaplatiť, závisí najmä od toho, o aký typ bývania má záujem - či hľadá bývanie s vlastným pozemkom, alebo mu nevadí tesná blízkosť susedov a hľadá skôr istý servis a komfort, ktorý býva súčasťou štandardu v apartmánových domoch.
Pri kúpe rekreačného objektu na ďalší prenájom, a to nielen v najvyhľadávanejších lokalitách, treba samozrejme zvažovať aj to, aký typ objektu a s akým štandardom má väčšiu šancu osloviť záujemcov o prenájom. Realitný server reality.sk v júli napríklad ponúkal predaj domčeku na Búroch v senickom okrese s tromi miestnosťami, no nie ideálnym hygienickým vybavením za 570-tisíc korún (18 920,53 eur), ale aj chatu na Záhorí za jeden a pol milióna korún (49 790,88 eur) s dvomi izbami a vyšším komfortom bývania. Podľa Vilimovej z agentúry Kiska by z pohľadu ďalšieho prenajímania mala jednoznačne navrch chata na Záhorí s vyššou vstupnou investíciou.
Návratnosť vo hviezdach
V prípade uvedených objektov je však, podobne ako v prípade rekreačných nehnuteľností všeobecne, veľmi otázna návratnosť vloženej investície. Okrem charakteru samotnej nehnuteľnosti a jej polohy ju podmieňuje aj to, či sa ocitne v ponuke dobrého rezervačného systému, alebo akou formou majiteľ možnosť prenájmu spropaguje.
Vilimová napríklad pri dvoch objektoch na Záhorí predpokladá, že by do rozpočtu ich majiteľov rýchlejšie plynuli peniaze z prenájmu v letnej sezóne. Zároveň však priznáva, že v tejto lokalite je záujem o prenájom nehnuteľností skôr na víkendové pobyty. Tie pre prenajímateľa nie sú až tak finančne výhodné ako dlhodobé pobyty.
Výnos istý len niekde
Ani v lokalitách, ktoré sú stredobodom pozornosti širokého okruhu ľudí nie je návratnosť investície vloženej do kúpy rekreačnej nehnuteľnosti zaručená. Navyše platí, že v oblastiach, kde majú ich vlastníci väčšiu šancu na prenájme zarobiť, je aj podstatne vyššia vstupná investícia do kúpy nehnuteľnosti.
Na istý výnos sa snaží prilákať záujemcov napríklad developerská spoločnosť Letterstone Slovakia, ktorá buduje apartmánový komplex Silver Resort v Tatranskej Lomnici. Správcovská spoločnosť komplexu by mala v prípade záujmu majiteľom apartmánov zabezpečiť aj dostatok záujemcov o prenájom apartmánov. "Kupujúci si môže vybrať päťročný alebo šesťročný garantovaný výnos z celkovej ceny prenájmu apartmánu počas prvých dvoch rokov. Počas tohto obdobia zároveň neplatí poplatky správcovskej spoločnosti," uviedol Ivan Zatloukal, generálny riaditeľ spoločnosti. Pri trojizbovom apartmáne, ktorého kúpna cena je 167 468 eur (vyše 5,045 milióna korún) by mal ročný garantovaný výnos z prenájmu byť 10 048 eur (302 706 korún). Po odpočítaní odhadovaných výdavkov na apartmán a dane by mal byť celkový príjem 7 167 eur (215 913 korún).
Žiadna zlatá baňa
Odborníci sa zhodujú skôr v tom, že rekreačné nehnuteľnosti sú dobrou "úložkou" peňazí, investíciou pri ďalšom raste cien nehnuteľností, no nie istým zdrojom vysokých zárobkov z ich prenájmu. Tie totiž dokážu pokryť skôr nevyhnutnú réžiu či údržbu objektu, ako vrátiť to, čo majiteľ vložil do kúpy. Vlastnenie rekreačnej nehnuteľnosti totiž obnáša aj celý rad výdavkov, ktoré treba vynaložiť bez ohľadu na to, či sa chalupa či chata prenajíma, alebo nie.
Podľa Harmana sa majiteľ rekreačného bývania do straty prenájmom takéhoto objektu nedostane. Zároveň upozorňuje, že výnosnosť nie je taká, ako si mnohí ľudia predstavujú "Nie je to zlatá baňa," tvrdí.
Aj Hasala vraví, že pri kúpe tohto typu objektov a ich prenájme netreba mať veľké oči, pretože veľký zisk sa ním nedá dosiahnuť. Aj preto, že už kúpne ceny sú dosť vysoké. "Ak by niekto počítal s tým, že z peňazí získaných prenájmom rekreačného objektu do desiatich rokov splatí to, čo pri kúpe objektu zaplatil, je na omyle," konštatuje šéf Limby. Dodáva, že rekreačný objekt, ktorý kúpil, sa mu môže ideálne zhodnotiť v prípade, ak by o desať rokov stúpla jeho cena na dvojnásobok. To však predpokladá len v prípade, ak sa záujemcovi podarí kúpiť nehnuteľnosť v lokalite, ktorá je dnes ešte nezaujímavá a neznáma, no v budúcnosti sa stane vychytenou.
Čím dokáže rekreačný objekt prilákať:
- umiestnením v regióne, ktorý umožňuje aktívny oddych počas celého roku,
- dopravnou dostupnosťou,
- vhodnou dispozíciou, dobrým vybavením,
- zabezpečením servisu a prenájmu,
- výhodnou cenou.
Čím môže naopak odradiť
- umiestnením v neatraktívnej lokalite,
- nevhodným rozmiestnením izieb, chýbajúcim hygienickým vybavením,
- ťažkou dostupnosťou v teréne,
- veľkou vzdialenosťou k najbližším atrakciám (lyžiarske vleky, kúpalisko),
- neistým spôsobom prenajímania,
- vysokou cenou.
