. Niektoré byty v novostavbách sa doteraz nepodarilo predať vôbec. Takýchto bytov bude spolu s rozmachom výstavby pribúdať.Developeri ponúkajú na predaj v hlavnom meste a okolí do sedemtisíc nových bytov. Takmer štyridsať percent z nich nie je podľa poradenskej spoločnosti King Sturge ešte predaných. Časť z nepredaných bytov je už aj v niektorých hotových novostavbách, hoci ich počet je najmä u tých vychytenejších stavieb zlomkom počtu bytov, ktoré sa celkovo dostali do predaja. Zvyčajne ide o atypické alebo veľmi veľké, či príliš drahé byty. Inzeráty na ich predaj môžu byť staré aj vyše roka.
Spomenuté štatistiky predaja však hovoria len o nepredaných bytoch. Existuje celý rad takých, ktoré síce developer predal, ale vlastníci v nich nebývajú. Najviac prázdnych bytov, ktoré sa navonok najlepšie prezradia tak, že sa v nich večer nesvieti, po sebe zanechali hromadné nákupy cudzími štátnymi príslušníkmi. Na to, že tmavé okná novostavieb či poloprázdne prevádzky môžu byť jednou z odvrátených stránok rezidenčnej výstavby na Slovensku, tesne pred letom upozornila riaditeľka developerskej spoločnosti FINEP Oľga Petková.
Hromadné nákupy minulosťou
Hromadným nákupom bytov cudzincami ale aj Slovákmi sa developeri tešili najmä pred pár rokmi. Vlani záujem poklesol. Regionálny riaditeľ siete realitných kancelárií RE/MAX na Slovensku Richard Churý vidí hlavné príčiny v posilnení koruny a v poklese cien prenájmov v Bratislave. Tie pôvodné predstavy o zhodnotení investície nestačia napĺňať. K ďalším dôvodom podľa projektového manažéra realitnej kancelárie Lexxus Michala Pauera patrí aj hypotekárna kríza, keď sa cudzincom z postihnutých krajín sťažila dostupnosť k hypotekárnym úverom. "Prispel aj fakt, že väčšina zahraničných investorov sa presunula do iných krajín, kde videli vyšší potenciál zhodnotenia investícií," mieni Pauer.
Kto nakupoval a kde sú teraz
Najpočetnejšiu skupinu zahraničných klientov tvorili hlavne Angličania a Íri, prípadne Taliani. Vo väčšine prípadov nakupovali po svojej línii prostredníctvom vlastných lokálnych zamestnancov. Druhá početná skupina to riešila v spolupráci s realitnými kanceláriami, ktoré následne poskytovali správu nakúpených nehnuteľností. "Slovenské skupiny hromadne nakupujúce nehnuteľnosti sme samozrejme zaznamenali, české nie," hovorí Churý.
Podľa vyhodnotení King Sturge, medzi investormi najviac vyhľadávanými projektmi sa stali Koloseo a Tri veže v mestskej časti Bratislava - Nové Mesto a Rozadol v Ružovej doline.
Peniaze najmä zahraničných investorov, ktorí vo veľkom nakupovali bratislavské novostavby, dnes smerujú napríklad do Bulharska, či Rumunska, alebo na iné podobne "rýchle" trhy, kde rast cien nehnuteľností sľubuje vyššie zisky. Bratislava už pre nich nie je natoľko atraktívna - najväčší cenový boom má za sebou.
Čo sa považuje za rozumné
Ak developeri konali nerozumne a dopustili, aby veľkú časť bytov v ich komplexoch nakúpili hromadne cudzinci, dôsledky znášajú dnešní vlastníci, ktorí kupovali byt pre vlastnú potrebu. Za rozumnú mieru sa pritom považuje najviac dvadsať percent bytov, ktoré by zostali nebývajúcim investorom. Takýto postup by mal stačiť zabrániť tomu, aby z novostavieb nevznikali budúce "domy duchov", za aké projekty s vysokým podielom neobývaných bytov označuje Pauer z Lexxusu.
Iné riešenie zvolil už spomínaný FINEP, ktorý v Ružinove stavia bytový komplex Jégého alej. Zhruba rok po začatí výstavby im podľa informácií z webovej stránky zostáva z približne päťsto bytov voľných štrnásť. Vlaňajšie štatistiky predaja spoločnosti pritom hovorili o tom, že z vtedy ponúkaných takmer 250 bytov, cudzinci skúpili viac ako tridsať. Petková tvrdí, že práve preto, aby sa vyhli nezabývaným bytom, byty cudzincom odpredávali len individuálne a cez vlastných zamestnancov "Vo väčšine prípadov záujemcom, ktorí na Slovensku dlhodobo pracujú, prípadne si tu už založili rodinu," hovorí Petková. Tak si nad hromadnými predajmi udržali kontrolu.
"Rezidenčné objekty sú primárne určené na bývanie. Kto iný, ak nie ľudia, dokážu vdýchnuť novostavbe život a rozprúdiť v nich energiu, vďaka ktorej sa v nich dobre býva? Nehovoriac o bezpečnosti," dodáva Petková.
Aký je skutočne veľký podiel odpredaných, no prázdnych bytov v bratislavských novostavbách, to podľa šéfa slovenského RE/MAXu nie je vôbec jednoduché určiť. Byty sa totiž neustále prenajímajú, alebo ich vlastníci predávajú ďalej. Úplne prázdnych nových bytov je podľa neho päť až desať percent.
Niekto sa trápi, inému to vyhovuje
Vyprázdnené chodby a výťahy novostavieb, kde sa vo viacerých bytoch nebýva, skutočne môžu vlastníkom prekážať.
Najmä ak boli zvyknutí na čulý ruch z bežných sídliskových panelákov. Nájdu sa však aj takí, ktorí to vnímajú ako výhodu.
Keď sa Eva nasťahovala do bytu jednej z bratislavských novostavieb, prázdne a dlhé chodby plné dverí ju desili. Za svoj byt dala všetky úspory a keď sa nasťahovala, mala nepríjemný pocit z toho, že nikoho nestretáva na poschodí, kde bolo toľko dverí do bytov ako na vysokoškolskom internáte. V tom istom období tam v prenájme býval aj Peter. Na rozdiel od Dany mu prázdne výťahy a kľud v dome vyhovoval.
Dnes už je to podľa Dany iné, dom sa postupne zapĺňa.
Druhá vlna predajov
Za ostatné mesiace sa bratislavský trh zásadne zmenil. Keďže najväčší boom rastu cien sa s vysokou pravdepodobnosťou už zrejme nezopakuje, dá sa predpokladať, že niektorí vlastníci, ktorí kupovali byty len na zhodnotenie peňazí, ich začnú opäť odpredávať.
Prípadov špekulatívnych nákupov, ktorými sa označuje nákup nehnuteľnosti počas výstavby a jej následný predaj po dokončení, kedy je zvyčajne cena bytu vyššia, je podľa Michala Padycha z King Sturge veľa. Je totiž bežnou praxou developerov, že uvádzacie ceny platia len krátky čas po začiatku predaja bytov vo fáze, kedy sa výstavba novostavby ešte len pripravuje. Nárast cien bytov spolu s postupom výstavby v aktuálnych projektoch môže byť tridsať, ba aj sto percent. Tie potom idú ako zisk prvému vlastníkovi. Samozrejme, všetko závisí od toho, do akej miery je projekt žiadaný a ako obstojí v narastajúcej ponuke novostavieb.
Predávať už začali a zrejme začnú aj tí investori, ktorým sa nepodarilo dobre byty prenajať. Ponuka prenájmov v Bratislave je vysoká, ceny nerastú, prípadne klesajú. Nájsť dlhodobého a dobre platiaceho nájomníka si vyžaduje viac úsilia ako kedysi.
Ihneď Na nasťahovanie
K posledným ešte nepredaným, hoci už postaveným bytom z inzerátov developerov alebo ich zmluvných predajcov tak postupne začínajú pribúdať a ešte pribudnú ďalšie byty - od doterajších vlastníkov, no nedotknuté bývaním. Keď ich ponúknu na trh, ich najväčšou výhodou bude to, že už sú hotové, v už dotvorenom prostredí a nový majiteľ sa do nich bude môcť hneď nasťahovať.
Realitní experti s prírastkom takejto ponuky "v druhom kole" rátajú. Prvým z príkladov sa stal projekt Karloveské rameno, očakáva sa, že investori ponúknu byty, ktoré kúpili v Rozadole. Odmietajú však, že by to malo mať na súčasný realitný trh významnejší vplyv. Avšak len za predpokladu, že predaj nebude rovnako hromadný ako bol pred rokmi nákup.
"Zásadnejší vplyv bude mať výstavba tisícov nových bytov, ktorá sa v Bratislave pripravuje, respektíve začína realizovať," mieni Churý.
Budú pribúdať iné prázdne byty
Rozvoj výstavby bytových a prevažne bytových komplexov prinieslo a prináša rozmach ponuky. K doteraz nepredaným bytom v novostavbách či znovu ponúknutým bytom od doterajších investorov vo veľkom pribúdajú byty v ďalších a ďalších projektoch. Spolu s rastúcou ponukou sa mení spotrebiteľské správanie kupujúcich. Klienti chcú viac informácií a požadujú vyššiu úroveň komfortu pri predaji ako aj vyrovnanejšie podmienky pre obe strany. S postupujúcim vývojom na trhu sa teda klienti stávajú viac sofistikovanejšími - nekúpia už všetko, obchod aj podmienky viac zvažujú - proces predaja preto trvá dlhšie. S pribúdajúcim počtom novostavieb dochádza k selekcii projektov - "oddeleniu zrna od pliev".
Kto uspeje
Dobrému a udržateľnému predaju sa v najbližšom období budú tešiť len projekty v dobrých lokalitách, s vhodnou vnútornou skladbou a štruktúrou a logickým pomerom ceny a hodnoty. Tie projekty, čo sitom záujmu neprejdú, aby zostávajúce byty predali budú musieť siahnuť k doplňujúcim benefitom v podobe zľavy alebo akcií typu parkovanie zdarma.
Objavil sa však na Slovensku, kde sa dlho všetky byty vypredávali ešte pred položením základného kameňa, nový prístup. Niektorí developeri stratégiu financovania aj marketing prispôsobujú tomu, že byty budú predávať v neskorších fázach projektu.
