Prerobiť, alebo nechať byt v pôvodnom stave? Túto otázku si neraz kladú majitelia, ktorí kúpili nehnuteľnosť, aby tým zhodnotili úspory a v najbližšej dobe uvažujú o jej predaji. Rovnako aj ľudia, ktorí si vyhliadli nové bývanie a toho starého sa plánujú
vzdať. Jedni i druhí riešia dilemu, či im zrekonštruovaný byt priláka záujemcov ochotných zaplatiť podstatne viac
ako byt bez úprav.
Trh s realitami na Slovensku čaká, čo sa bude v najbližších mesiacoch diať. V niektorých lokalitách ceny bytov naďalej stúpajú, v iných sa rast spomalil, či dokonca zastavil. Mnohí majitelia, ktorí nadobudli nehnuteľnosti už dávnejšie,
v očakávaní ďalšieho rastu cien, najmä preto, aby zhodnotili svoje úspory,
s predajom vyčkávajú. Odkladajú ho aj ľudia, ktorí si nové vysnívané bývanie ešte nenašli, takže zatiaľ bývajú
v starom. Obe skupiny však môžu onedlho riešiť otázku, či sa im oplatí investovať do zveľadenia bytu určeného na predaj, alebo nie.
Nedá sa povedať, že by medzi výškou sumy vloženej do rekonštrukcie staršieho bytu a jeho následným finančným zhodnotením na trhu vládla priama úmera. Podľa Martina Lazíka, generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, je dôležité to, ako byt dokáže naplniť predstavy budúceho majiteľa. Pri výbere zohráva najdôležitejšiu úlohu lokalita bytu, vek a jeho veľkosť, teda parametre, ktoré sa do budúcna nedajú meniť. "To, či sa byt predáva zrekonštruovaný alebo nie, môže zlepšiť, ale rovnako aj zhoršiť jeho predajnosť," tvrdí Lazík.
Zabudnite na atypické riešenia
Aj s najlepším úmyslom navrhované riešenia rekonštrukčných prác v byte môžu pri predaji nehnuteľnosti spôsobiť problém, ak sa s nimi nedokáže stotožniť väčšina záujemcov
o kúpu. Pravdepodobnosť, že takto "zhodnotený" interiér osloví ľudí hľadajúcich bývanie a že sa nehnuteľnosť podarí predať čím skôr a za cenu, ktorú považuje predávajúci za dobrú, je totiž
v takom prípade menšia.
"Zrekonštruovaný byt musí byť upravený podľa predstáv budúceho majiteľa. Ak sa prevedenie rekonštrukcie s jeho predstavami nezhoduje, byt radšej nekúpi," upozorňuje Lazík. S takouto možnosťou musia počítať najmä ľudia
s osobitým vkusom, ktorí sa rozhodli investovať peniaze do rekonštrukcie krátko pred predajom, ale aj tí, ktorí si upravili byt v nie príliš "štandardnom" duchu pre potreby svojho bývania
a v takom stave sa ho rozhodnú ponúknuť na predaj.
Podľa Filipa Žoldáka z realitnej kancelárie Lexxus sú pri predaji príliš atypické riešenia vždy problémom. "Ťažko sa hľadá klient na kúpu bytu
s rovnakým vkusom ako mal majiteľ, keď byt rekonštruoval," dodáva Žoldák.
Cena mínus náklady na úpravu
Majitelia bytov musia počítať s tým, že nevydarene zrekonštruovaný byt predstavuje pre potenciálneho záujemcu, ktorého zaujal polohou či dispozičným riešením, obdobný problém ako byt, ktorý neprešiel žiadnou rekonštrukciou. V prvom prípade kalkuluje, koľko peňazí bude musieť investovať
do odstránenia úprav, s ktorými sa
nedokáže stotožniť. V druhom, čo ho bude stáť rekonštrukcia od základu.
"Ak už pri obhliadke bytu záujemca
o kúpu vidí, čo by v ňom chcel zmeniť, vopred si môže plánované úpravy nechať oceniť," vraví Daniela Danihel Rážová z realitnej kancelárie Bond Reality. Aj bez takéhoto ocenenia však zrejme dokáže posúdiť, že odstránenie nevyhovujúcej maľovky na stenách ho vyjde podstatne lacnejšie, než výmena pôvodných okien či likvidácia starého jadra a následné vymurovanie kúpeľne.
Ak "nechcených" úprav, ktorých by sa chcel budúci vlastník bytu zbaviť nie je príliš veľa, nemusí to predaj a kúpu poznačiť. Pri väčšej ploche bytu
a uplatnení prvkov špecifickej rekonštrukcie, s ktorými sa záujemca
o kúpu nestotožňuje, vo všetkých jeho miestnostiach môže náprava nevydarených úprav vyjsť draho. Keďže záujemca vie, že do úprav bude musieť investovať ďalšie peniaze, za kúpu bytu nie je ochotný ponúknuť toľko peňazí, ako by bol ochotný dať za byt či dom, ktorý by komplexne spĺňal jeho predstavy.
Prehnané očakávania
Lazík považuje za logické, že sa rekonštruované byty predávajú o niečo drahšie ako tie, ktoré ich majitelia nechali v pôvodnom stave. "Záleží
od predávajúceho, akým spôsobom
a do akej výšky zohľadní cenu rekonštrukcie do ceny bytu," vraví. Dôležité pritom je aj to, či je predajca nehnuteľnosti schopný odovzdať záujemcovi o kúpu aj všetky potrebné doklady k materiálom a zariadeniam,
na ktoré sa vzťahuje garancia kvality práce, či záručná doba.
Aj keď sa majiteľ staršieho bytu rozhodne jeho interiér zveľadiť vhodným spôsobom, nemá záruku, že sa mu nehnuteľnosť pri predaji podarí zhodnotiť o tú čiastku, ktorú
do rekonštrukcie vložil, nie ešte niekoľkonásobne vyššiu. "Je mylné sa domnievať, že ak prerobím byt
za 150-tisíc korún, môžem ho predávať zrazu o 300-tisíc korún drahšie," upozorňuje Lazík.
Rážová tvrdí, že väčšina klientov, ktorá sa rozhodne byt pred predajom prerobiť, si úpravy cení na viac, než boli reálne náklady na rekonštrukciu. "Veľa ľudí má v tomto smere prehnané očakávania. Myslia si, že keď vymenia jadro a sanitu a do bytu namontujú laminátovú podlahu, tak sa zákonite priblížia hodnotou novostavbe. Tomu prispôsobujú aj cenu svojho starého bytu," vraví Žoldák. Varuje však, že dopyt po starých bytoch v súčasnosti klesá, pretože ponuka nových bytov je dosť široká. Kupujúci si môžu vyberať, nie sú obmedzovaní, ak, tak iba cenou. "Na trhu si cenu udržia len dobre situované staré byty, s dobrou dispozíciou, ktoré sa nachádzajú v dome
s historickou hodnotou. Alebo byty, ktoré sú v komplexne zrekonštruovaných domoch. Spotreba energií bude hrať čím ďalej tým väčšiu úlohu pri rozhodovaní sa kupujúceho," myslí si Žoldák.
Na otázku, do akej miery a za koľko byt pred predajom rekonštruovať však neexistuje jednoznačné odporúčanie. "Sú klienti, ktorí hľadajú výhradne hotové
a zrekonštruované byty s možnosťou okamžitého nasťahovania a sú klienti, ktorí uprednostňujú byty v pôvodnom stave s tým, že si ho prerobia podľa vlastného vkusu," hovorí Rážová.
Odborníci z realitnej branže sa skôr prikláňajú k žiadnej, prípadne len
k čiastočnej rekonštrukcii. Pôvodný stav a nižšia cena poskytujú budúcemu majiteľovi možnosť upraviť si byt podľa svojich plánov a finančných možností.
Lazík neodporúča robiť zásadné investície do rekonštrukcie tesne pred predajom a len kvôli predaju. "Niečo
iné je samozrejme pripraviť byt na predaj, teda zabezpečiť, aby bol čistý a aby nebol prvý dojem odpudzujúci", vraví.
Na druhej strane však uznáva, že pôvodný stav bytu odďaľuje termín komfortného bývania, zvyčajne aj
o niekoľko týždňov či mesiacov po jeho kúpe a prevzatí. To môže byť faktor, ktorý odradí kupujúceho, ktorý potrebuje rýchlo bývať. "Radšej upustí od svojich požiadaviek "ideálneho bytu" a zmieri sa, možno nie natrvalo, s bytom po rekonštrukcii," uzatvára Lazík.
Podľa Žoldáka by mali majitelia bytov pred predajom, ak ich chcú zatraktívniť, rozhodne vymeniť okná, hygienické jadro a rozvody kúrenia. Všetko ostatné by im odporučil nechať na nového majiteľa.
